Studio del notariato sulla rinuncia alla proprietà
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Arch. loc. e cond. 4/2014
Varie
STUDIO DEL NOTARIATO
SULLA RINUNCIA
ALLA PROPRIETÀ
È possibile rinunciare alla proprietà di un immobile?
La domanda - un tempo impensabile - ha cominciato a di-
ventare frequente specie da quando, a partire dal 2012, sul
settore immobiliare è aumentato il carico di imposizione
fiscale. Così da indurre alcuni proprietari - in particolare
eredi di beni privi di valore, bisognosi di costose ristruttu-
razioni, ciononostante soggetti ad alte imposte, e per tali
ragioni impossibili da vendere e persino da donare - a por-
si seriamente il problema di ricercare modalità alternative
per disfarsi del proprio immobile. Mentre si registrano
addirittura molti casi di proprietari che - al fine di rendere
inagibile il proprio immobile, e così risparmiare un po’ di
tasse - lo privano del tetto.
Alle esigenze di chiarezza sulle possibilità di “liberarsi”
di un immobile risponde uno studio pubblicato dal Consiglio
nazionale del Notariato intitolato per l’appunto “La rinunzia
alla proprietà e ai diritti reali di godimento”, con il quale
viene con grande approfondimento scientifico spiegato in
quali termini sia possibile attuare la “rinuncia abdicativa”.
Il diritto di proprietà - spiega subito il Notariato - è cer-
tamente da considerarsi un diritto di natura disponibile e,
in quanto tale, suscettibile di rinunzia.
In relazione agli effetti di tale atto, lo studio ricorda
che l’art. 827 del codice civile stabilisce che i beni immo-
bili che non sono di proprietà di alcuno spettano al pa-
trimonio dello Stato.
È evidente, dunque, che l’ordinamento non consente
che un bene immobile possa rimanere privo di un sogget-
to titolare. Da ciò consegue che, a fronte della rinunzia
abdicativa da parte dell’unico proprietario di un bene,
certamente la proprietà dello stesso spetterà allo Stato,
tenendo presente che tale acquisto non avviene a titolo
derivativo (considerata la natura meramente abdicativa
della rinunzia), bensì a titolo originario proprio in virtù
del disposto dell’art. 827 c.c.
In relazione, invece, alla natura dell’atto, esso è cer-
tamente unilaterale, essendo diretto unicamente alla di-
smissione del diritto, e non produce effetti traslativi, in
quanto l’acquisto che ne deriva in capo allo Stato non è
un effetto negoziale voluto dal rinunziante, bensì la con-
seguenza ordinamentale di un atto in cui la volontà è di-
retta unicamente all’estinzione della situazione giuridica
soggettiva.
La natura puramente abdicativa e non traslativa della
rinunzia esclude, di conseguenza, la necessità di un’accet-
tazione. Ed essa si connota - secondo il Notariato - quale
atto non recettizio.
La rinunzia, oltre alla proprietà esclusiva, può riguar-
dare anche la quota di comproprietà, trattandosi del
medesimo diritto. L’atto in questione deve essere forma
scritta ed è soggetto a trascrizione.
Quanto al condominio, lo studio ricorda che l’attuale
art. 1118, comma 2, c.c. prevede che “il condomino non può
rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”. Il legislatore
della riforma, dunque, ha più radicalmente escluso - nota
il Notariato - la rinunziabilità del diritto sulle parti comuni
dell’edificio. La ratio di questa disposizione - si aggiunge
- è stata individuata, già sotto il vigore della precedente
formulazione, nella peculiarità delle parti comuni, spesso
necessarie al godimento della porzione di proprietà indivi-
duale (si pensi alle scale, all’androne, ecc.), delle quali il
condomino finisce comunque per godere, sia pur di fatto,
anche a seguito di un eventuale rinunzia. In sostanza, il
legislatore vuole evitare che la rinunzia in esame sia un
escamotage per sottrarsi unicamente al pagamento delle
spese di conservazione, continuando ad usufruire delle
parti comuni.
Lo studio del Notariato non si occupa delle implica-
zioni tributarie della rinunzia alla proprietà. Sulla base
anche di quanto precisato dall’Agenzia delle entrate nella
circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, si può però ritenere
che il regime di tassazione degli atti di rinunzia abdicati-
va - in quanto tali né onerosi né gratuiti - sia il seguente:
applicazione dell’imposta sulle dotazioni e delle imposte
ipotecaria e catastale.
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