Contratto di locazione e clausole «sproporzionate »: in merito all'obbligo contrattuale del conduttore di riconsegnare l'immobile con le pareti tinteggiate
| Autore | Cataldo De Sinno |
| Pagine | 489-498 |
489
dott
Arch. loc. e cond. 5/2012
DOTTRINA
CONTRATTO DI LOCAZIONE
E CLAUSOLE «SPROPORZIONA-
TE»: IN MERITO ALL’OBBLIGO
CONTRATTUALE DEL CONDUT-
TORE DI RICONSEGNARE
L’IMMOBILE CON LE PARETI
TINTEGGIATE
di Cataldo De Sinno
SOMMARIO
1. Premessa, inquadramento della fattispecie e impostazio-
ne delle questioni da affrontare. 2. Il problema generale
dell’equilibrio delle prestazioni contrattuali tra autonomia,
giustizia e proporzionalità. 3. La specificità della configu-
razione costituzionale della abitazione come diritto sociale
fondamentale connesso alle esigenze primarie di dignità e
di sviluppo della persona umana: le conseguenti ragioni di
estensione della tutela dal profilo dell’accesso alla proprietà
a quello della situazione del conduttore di un immobile abita-
tivo. 4. Segue (…). Il contratto di locazione ad uso abitativo e
l’interpretazione dell’art. 1590 c.c. 5. Le posizioni della giuri-
sprudenza. 6. Conclusioni. Le clausole sproporzionate non
rispondono a interessi meritevoli di tutela.
1. Premessa, inquadramento della fattispecie e impo-
stazione delle questioni da affrontare
La prassi del contratto di locazione può contemplare
l’adozione di clausole che attribuiscono al locatore il di-
ritto di pretendere dal conduttore, al termine della loca-
zione, la riconsegna dell’immobile locato tinteggiato (1)
ovvero, in alcuni casi, addirittura di computare la relativa
spesa sottraendola dalla cauzione a suo tempo versata dal
conduttore (2).
Il problema da affrontare riguarda la conformità al
diritto di tali clausole.
Il contratto di locazione e, in specie, quello ad uso abi-
tativo, è storicamente ascrivibile al novero dell’area «sen-
sibile» del contratto (3), quella in cui cioè v’è la necessità
di un intervento equilibratore del legislatore a tutela del
contraente debole (in questo caso il conduttore) o, quanto
meno, un maggiore controllo sull’assetto di interessi rea-
lizzato dalle parti. In modo particolare l’area di intervento
del legislatore si è storicamente concentrata sia sulla du-
rata del contratto che sull’entità dello stesso canone.
La locazione abitativa quindi è un contratto che vede il
conduttore in posizione di debolezza non solo nell’ipotesi
in cui il rapporto sia intercorrente con un locatore profes-
sionista (si pensi ad un contratto di locazione stipulato
tra conduttore-consumatore ed un’impresa) ma anche in
quella di contratto C2C (consumer to consumer).
Varie sono quindi le questioni da affrontare. Dal punto
di vista della teoria generale del contratto l’adozione di
clausole squilibrate (che, cioè attribuiscono un vantaggio
ad una parte a scapito dell’altra) evoca infatti preliminar-
mente le complesse problematiche della «giustizia» del
contratto, dell’incidenza del principio di proporzionalità
e della necessità di parità sostanziale delle parti. Nella
fattispecie considerata viene quindi in rilievo la questione
della meritevolezza di tutela degli interessi salvaguardati
da clausole che riverberano i propri effetti sullo scambio
tra godimento del bene concesso in locazione e corrispet-
tivo pattuito. Naturalmente ciò presuppone un riferimen-
to al problema generale della estensione del giudizio di
meritevolezza ai contratti tipici, e, più specificamente, ai
rapporti tra causa ed oggetto del contratto.
Sul piano strettamente attinente poi la disciplina del
contratto di locazione va inoltre esaminata la effettiva
valenza e portata della norma di cui all’art. 1590 c.c., che
prevede l’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata
nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, tenendo peraltro
conto del deterioramento o del consumo dovuto al norma-
le uso della stessa.
2. Il problema generale dell’equilibrio delle prestazioni
contrattuali tra autonomia, giustizia e proporzionalità
Si è acutamente rilevato in linea generale come il di-
ritto dei contratti debba oggi affrontare il «dilemma fra
libertà contrattuale e giustizia del contratto» (4). Ciò nel
senso di una doverosa scelta tra la difesa ad oltranza della
autonomia contrattuale fino al punto di dover accettare
un contratto con prestazioni squilibrate, «economicamen-
te incongruo», e l’opzione che invece ritiene possibile e
anzi doveroso che vi siano limitazioni a tale libertà e
che, conseguentemente, ammette come possibili in via di
principio, anche «correzioni» eteronome del contenuto
del contratto. D’altra parte va preliminarmente osservato
come esista il problema di individuazione della esatta re-
lazione tra la nozione di «equilibrio» contrattuale e quella
di «giustizia». Si è al riguardo ritenuto che la prima delle
due nozioni si muova «nell’ottica dello “scambio” (di merci
e/o di prestazioni)» laddove la nozione di giustizia con-
trattuale sembra invece coinvolgere un giudizio «etico non
già solo mercantilistico» (5).
Tuttavia la difficoltà è nella acquisizione della consape-
volezza che un eventuale intervento eteronomo sul conte-
nuto contrattuale - fondato sull’applicazione dei principi
di solidarietà, uguaglianza e proporzionalità - lungi dal
costituire la realizzazione di un interesse pubblico che si
sovrappone alla (e prevarica la) volontà privata [come
una sorta di funzionalizzazione (6)], piuttosto viene ad
evidenziare il tentativo di un soddisfacimento e di una
realizzazione di quegli interessi privati (di una parte)
che, senza quell’intervento, risulterebbero conculcati e
sopraffatti (dall’altra parte).
Esso deve essere ricondotto nell’ambito della attività
di interpretazione (e integrazione) del contenuto del
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