Le spese in condominio

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a. Accantonamento delle somme residue

L’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini dell’accantonamento delle somme residue è legittima, a condizione che sia effettuata senza alcun occultamento delle somme suddette, in quanto è in facoltà dell’assemblea deliberare le modalità di utilizzo dei fondi residui da una gestione, non rappresentando ciò lesione di alcun diritto soggettivo dei partecipanti. * Trib. civ. Bologna, sez. I, 27 novembre 1996, n. 1888, Lodi c. Condominio di via Corticella n. 265 in Bologna, in questa Rivista 1997, 652.

b. Condomino apparente

In tema di ripartizione delle spese condominiali, è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale - come uno dei coniugi che curi personalmente ed attivamente la gestione della proprietà dell’altro coniuge - difettando, nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dei terzi in buona fede. * Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1994, n. 6187, Cancani c. Condominio di Via Segesta 10 e Via Erachia 3 in Roma. Conforme, Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5122

L’amministratore di un condominio può invocare il principio dell’apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino - nella specie promissario acquirente di appartamenti dell’edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, benché non definitiva perché appellata dalla soccombente controparte, e locati in qualità di proprietario - non avendo l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà. * Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1999, n. 2617, Claudio c. Condominio Via Togliatti 2, Molfetta, in questa Rivista 1999, 410.

In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio e i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede. * Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2001, n. 4866, Franci srl c. Cond. via S. Teodoro 34. [RV545455]

In tema di ripartizione delle spese condominiali, giusta il principio della c.d. apparenza del diritto, deve essere rigettata l’opposizione all’ingiunzione di pagamento proposta dall’apparente condomino (nella fattispecie il padre esercente la potestà ed usufruttuario ex lege) il quale deduca essere l’immobile cui si riferiscono gli oneri intestato non a sè bensì al figlio minore, quando il costante comportamento del soggetto abbia indotto l’amministratore a ritenere, in buona fede e contrariamente alle risultanze dei pubblici registri, che egli fosse obbligato. * Giud. pace Foggia, 26 novembre 1998, De Perna c. condominio Palazzo Matrella di Via Piave n. 10 in Foggia, in questa Rivista 1999, 152.

Il principio dell’apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante comportamento abbia indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad altro soggetto. * Cass. civ., sez. II, 1 settembre 1990, n. 9079, Capano c. Cond. V. Panebia

La qualità di condomino di cui all’art. 1123 c.c. compete in base al titolo della proprietà, avendo l’elencazione dei titolari degli appartamenti unicamente valore dichiarativo e non certamente costitutivo di tale qualità. Colui che riconosce di essere proprietario di uno o più appartamenti del condominio è da ritenersi pertanto solidalmente obbligato al pagamento delle spese condominiali unitamente al soggetto che invece figura formalmente come condomino. * Trib. civ. Milano, 19 settembre 1991, in questa Rivista 1992, 145.

In caso di azione giudiziale per il recupero delle spese condominiali di spettanza dell’unità immobiliare di proprietà singola, questa deve essere promossa contro colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo di detta unità, non potendo l’azione stessa essere promossa contro colui il quale, con dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell’amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell’effettivo condomino (c.d. condomino apparente). * Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2002, n. 12709, Trifilò c. Vita, in questa Rivista 2002, 541.

c. Conto corrente

Non è legittimo il comportamento dell’amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossi- bile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto

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soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni. Tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell’amministratore. * Trib. civ. Milano, ord. 29 settembre 1993, Zocchi c. Veneroso, in Giust. civ. 1994, 2634.

È illegittima la deliberazione dell’assemblea condominiale laddove preveda il mantenimento del conto corrente intestato ad una società - appartenente, quali unici soci, all’amministra- tore ed alla moglie, ed avente per oggetto l’amministrazione di condominii - come conto d’appoggio dell’amministrazione condominiale sul quale far affluire i versamenti di tutti i condomini, in quanto ciò integra lesione del diritto di ciascun condominio alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale che costituisce un limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio. * Trib. civ. Genova, 16 settembre 1993, Musmeci c. Cond. di Via S. Martino, in Giust. civ. 1994, 2634.

Il pagamento delle rate condominiali effettuato mediante bonifico bancario si perfeziona solo alla data in cui la somma viene accreditata sul conto corrente del condominio, entrando così nella disponibilità del creditore.*Trib. civ. Bergamo, 27 giugno 2009, n. 9519 , N. B. c. Condominio Viale Giulio Cesare, 46 Lotto L. in Bergamo, in questa Rivista 2010, 197.

d. Cose destinate a servire i condomini in misura diversa

In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità fra spese ed uso di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c., secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, comporta che ove la possibilità dell’uso sia esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strut- turali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l’onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio. (Nella specie la Suprema Corte in base all’enunciato principio ha confermato la decisione del merito che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso). * Cass. civ. 29 aprile 1992, Cass. civ. 29 aprile 1992, n. 5179

In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c., secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini, possano essere poste anche a carico di quest’ultimi. (Nella specie, si trattava delle spese di installazione delle porte tagliafuoco dell’atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della legge 7 dicembre 1984, n. 818 e del D.M. 16 febbraio 1982). * Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7077, Cond. Via F. Nicolai c. Sciamanna

L’art. 1123, primo cpv., cod. civ., che nell’ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa dispone che le relative spese sono ripartite in proporzione dell’uso da ciascuno fattone, non può subire deroga per la circostanza che l’unità immobiliare sia compresa nella tabella millesimale generale dell’edificio condominiale, in quanto tali tabelle, formate in base al solo valore delle singole unità immobiliari, servono solo per il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti dell’edificio comuni a tutti i condomini, ma non sono utilizzabili per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condo- mini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia della corte di merito che aveva ritenuto non dovute dalla parte attrice, la cui proprietà era pur inclusa nelle tabelle millesimali, le spese per la manutenzione delle fognature, in quanto il suo locale al piano interrato era sfornito di impianti igienici. * Cass. civ., sez...