La sottile distinzione tra 'sopraelevazione', 'uso della cosa comune' e 'innovazione'. Un caso senza precedenti: l'«altana»

• Autore: Arcangela Maria Tamburro
• Pagine: 709-713

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dott

Arch. loc. e cond. 6/2013

DOTTRINA

LA SOTTILE DISTINZIONE

TRA “SOPRAELEVAZIONE”,

“USO DELLA COSA COMUNE”

E “INNOVAZIONE”.

UN CASO SENZA PRECEDENTI:

L’«ALTANA» (*)

di Arcangela Maria Tamburro

(*) Il presente contributo conserva la propria validità anche dopo

l’entrata in vigore della riforma del condominio.

SOMMARIO

1. Premessa. 2. “Sopraelevazione” e “uso della cosa comune”:

due concetti a confronto. 3. … e l’“innovazione”?. 4. Sui con-

cetti di sopraelevazione e uso della cosa comune la Cassazione

non si “smentisce”. In particolare, l’inedito caso dell’altana.

5. Considerazioni critiche conclusive: l’ombra della recente

riforma condominiale sulla decisione della Cassazione.

1. Premessa

In un edif‌icio condominiale spesso capita che un

condomino realizzi opere su parti comuni dell’edif‌icio al

f‌ine di un miglior godimento delle stesse. Come è noto, la

realizzazione di esse incontra limiti e condizioni contenuti

negli articoli 1102, 1120 e 1127 c.c. a seconda del tipo di

opera che si intende realizzare e dello scopo che con essa

si intende raggiungere, ovvero: semplice forma d’uso della

cosa comune, innovazione o sopraelevazione. Tuttavia, ed

è questo il punto, non sempre è agevole individuare quale

delle anzidette fattispecie integri l’opera realizzata da un

condomino al f‌ine di poterla dichiarare illegittima o meno

in base alle citate disposizioni. Sulla questione della di-

stinzione fra le suddette fattispecie, in particolare, quella

tra “sopraelevazione” e “uso della cosa comune”, si è occu-

pata in svariate occasioni la giurisprudenza di legittimità,

la quale nel corso degli anni è pervenuta ad un consolida-

to orientamento, confermato da ultimo nella sentenza n.

5039 del 28 febbraio 2013, nella quale la Suprema Corte,

affrontando per la prima volta il caso condominiale di una

costruzione particolare, ossia quello di un’altana in legno,

ha colto l’occasione, per l’appunto, di ritornare sulla di-

stinzione in oggetto. Ora, però, prima di scendere nel me-

rito della anzidetta sentenza, è bene fare un passo indietro

sulla questione della distinzione delle fattispecie sopra

considerate, evidenziando l’evoluzione giurisprudenziale

che si è avuta nel corso del tempo sino ai giorni nostri, al

f‌ine poi di meglio capire quali cambiamenti interpretativi

si siano avuti o meno in merito e se la legge di riforma del

condominio, entrata nel frattempo in vigore, abbia inciso

o meno sull’orientamento interpretativo cui è pervenuta

la Suprema Corte.

2. “Sopraelevazione” e “uso della cosa comune”: due

concetti a confronto

Con il termine “sopraelevazione” si intende, ai sensi

dell’art. 1127, commi 1 e 4, c.c., la costruzione sopra l’ulti-

mo piano di nuovi piani o nuove fabbriche, le cui superf‌ici

e volumetrie si vanno ad aggiungere a quelle preesistenti e

si pongono sopra la linea terminale dell’ultimo piano pree-

sistente, come si può dedurre dal verbo “elevare” utilizzato

nel primo comma e dall’espressione “area da occuparsi con

la nuova fabbrica” utilizzata nel quarto comma, e che “può

consistere anche in materiale diverso da cemento o late-

rizi, purché sia stabile e compatta …” (così, Cass. 1 luglio

1997 n. 5839). Essa è consentita al proprietario dell’ultimo

piano o a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare,

salvo che risulti altrimenti dal titolo. I commi successivi

del citato articolo stabiliscono, invece, le sue condizioni e

i suoi limiti, ovvero: la sua non ammissibilità se le condi-

zioni statiche dell’edif‌icio non la consentono; la possibilità

per i condòmini di opporsi ove pregiudichi l’aspetto ar-

chitettonico dell’edif‌icio ovvero diminuisca notevolmente

l’aria o la luce dei piani sottostanti; il pagamento di un’in-

dennità e la ricostruzione del lastrico solare di cui tutti o

parte dei condòmini avevano il diritto di usare. Pertanto,

si tratterrebbe, a mio avviso, di una forma speciale d’uso

della colonna d’aria comune e soprastante l’edif‌icio condo-

miniale, in linea col disposto di cui all’art. 840, comma 2, e

934 c.c.. Da ciò ne consegue che l’art. 1127 c.c. costituireb-

be strutturalmente una norma speciale rispetto a quella

generale prevista dall’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso

della cosa comune nell’ambito della comunione ordinaria

e che trova applicazione anche in materia condominiale,

soltanto, però, in via subordinata, in virtù del disposto di

cui all’art. 1139 c.c.. Infatti, mentre l’art. 1102 c.c. stabili-

sce che ciascun condomino può “servirsi” della cosa comu-

ne, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca

agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro

diritto, apportando anche “modif‌icazioni” per il miglior

godimento della cosa comune, l’art. 1127 c.c. stabilisce,

invece, che il proprietario dell’ultimo piano (o chi è pro-

prietario esclusivo del lastrico solare) può “elevare” nuovi

piani o nuove fabbriche, dove il verbo “elevare” costituisce,

a mio avviso, una forma specif‌ica dell’attività individuata

nel verbo “servirsi” della cosa comune (nella specie, della

colonna d’aria soprastante) o di “utilizzo” della medesima,

consentito dalla legge a determinate condizioni e entro

certi limiti specif‌ici, utilizzo che avviene specif‌icatamente

mediante occupazione dell’anzidetto spazio aereo comune

per l’intero.

Dunque, si ha “uso della cosa comune” quando non solo

si apportano “modif‌icazioni”, ma si compiano anche altre

attività od opere di utilizzo della cosa comune, purché

rispettando le condizioni imposte dall’art. 1102, comma

1, c.c.; mentre, si ha “sopraelevazione” quando si utilizza

principalmente la colonna d’aria soprastante dell’edif‌icio

condominiale e, quindi, comune, mediante occupazione di