La sopraelevazione negli edifici condominiali

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RIEPILOGO

a. Applicabilità dell’art. 1127 c.c. b. Colonna d’aria sovrastante l’edificio. c. Condizioni statiche. d. Contraria previsione del titolo. e. Controversie. f. Differenze dal diritto di superficie. g. Diritti dei proprietari dei nuovi piani. h. Distanze legali. i. Divieto. j. Edificio costruito in zona terremotata. k. Indennità. l. Installazione di veranda a vetri. m. Modifiche alla scala comune.... (visualizza il riepilogo completo)

 
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Arch. loc. e cond. 3/2012
Rassegna
di giurisprudenza
La sopraelevazione negli edici
condominiali
SOMMARIO
a. Applicabilità dell’art. 1127 c.c. b. Colonna d’aria sovrastan-
te l’edificio. c. Condizioni statiche. d. Contraria previsione del
titolo. e. Controversie. f. Differenze dal diritto di superficie.
g. Diritti dei proprietari dei nuovi piani. h. Distanze legali. i.
Divieto. j. Edificio costruito in zona terremotata. k. Indenni-
tà. l. Installazione di veranda a vetri. m. Modifiche alla scala
comune. n. Nozione. o. Nuovo lastrico solare. p. Opposizione.
q. Pregiudizio per l’aspetto architettonico. r. Revisione delle
tabelle. s. Titolarità del diritto. t. Unanime consenso. u. Vio-
lazione delle norme di edilizia.
a. Applicabilità dell’art. 1127 c.c
L’art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l’ultimo piano
dell’edificio, essendo inserito nella regolamentazione del condo-
minio, più specifica rispetto a quella della comunione in genera-
le, ed avendo, nel primo comma, quale destinatario il proprie-
tario dell’ultimo piano dell’edificio, postula una divisione della
proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione
nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a 1116 c.c. *
Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della
Cattedrale di Avellino c. Camera di Commercio di Avellino
Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita
dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superi-
no l’originaria altezza dell’edificio. Pertanto essa non è configu-
rabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli
originari limiti del fabbricato. * Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999,
n. 7764, Lombardino c. Sieth Wihe Liang Anton
In tema di sopraelevazione di un edificio condominiale, l’art.
1127 c.c., delinea una responsabilità da atto lecito, poiché, pur-
chè non ostino le condizioni statiche dell’edificio o che non sia
compromesso l’aspetto architettonico dell’edificio stesso o che
non sia diminuita notevolmente la fruibilità della luce e dell’aria
da parte dei piani sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano
dell’edificio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno
il diritto di sopraelevare, con l’onere di corrispondere un’inden-
nità agli altri condomini. Tale responsabilità si configura non in
ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice co-
struzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel
caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fab-
briche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto
con l’altezza precedente. Ne deriva che, se la mera costruzione
oltre l’altezza precedente del fabbricato non comporta la respon-
sabilità da atto lecito prevista dall’art. 1127 c.c., «a fortiori» in
essa non è ravvisabile una responsabilità da atto illecito, salvo
che non risultino violati altri, specifici diritti di condomini, per la
cui individuazione soccorrono i limiti posti dai commi secondo e
terzo della medesima disposizione. * Cass. pen., sez. II, 22 mag-
gio 2000, n. 6643, Poli ed altri c. Cedri. [RV536772]
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta
al proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi e con le
limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., dovendo in detta ipotesi
essere corrisposta agli altri condomini l’indennità prevista da
detta norma, essendo irrilevante a quest’ultimo fine l’eventuale
edificazione in assenza di concessione edilizia. *Cass. civ., sez. II,
21 maggio 2003, n. 7956, Natale I. c. Tamburrini G. [RV563381]
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta
al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano
di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste
dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da
parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio
di tale diritto, assimilabili ad una «servitù» altius non tollendi,
possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che
può essere contenuta anche nel regolamento condominiale, di
tipo contrattuale. * Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504,
Silvestri ed altro c. Lori
b. Colonna d’aria sovrastante l’edicio
La «colonna d’aria» sovrastante l’edificio condominiale appar-
tiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto comproprietari
del suolo su cui l’edificio sorge, ed è perciò che nel momento in
cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di sopraelevazione
dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo del-
l’ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto
ad essere indennizzati della perdita ai sensi dell’art. 1127 c.c. *
Cass. civ., 27 dicembre 1975, n. 4233
L’indennità a carico di chi sopraeleva trova la sua ragione giu-
stificativa nell’utilizzazione della colonna d’aria, corrispondente
alla proiezione in altezza, e cioè in senso verticale, del suolo
su cui è costruito l’edificio, nonché del godimento delle parti
e dei servizi comuni. ed ha il suo presupposto giuridico nella
comunione dell’area costituente la base dello stabile, il cui va-
lore, ripartito pro quota fra i condomini, è ricompreso in quella
di ciascun piano o porzione di piano. * Cass. civ., 7 dicembre
1974, n. 4093
c. Condizioni statiche
Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni
statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma,
c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è
vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di
sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche
nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la
nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in
movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto,
qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele
tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del terri-
torio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da conside-
rarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro
inosservanza determina una presunzione di pericolosità della
sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante
la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non
solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia
idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad
Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2011 da
Il nuovissimo Codice delle locazioni
(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.

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