La sopraelevazione negli edifici condominiali

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Arch. loc. e cond. 3/2012

Rassegna

di giurisprudenza

La sopraelevazione negli edici

condominiali

SOMMARIO

a. Applicabilità dell’art. 1127 c.c. b. Colonna d’aria sovrastan-

te l’edif‌icio. c. Condizioni statiche. d. Contraria previsione del

titolo. e. Controversie. f. Differenze dal diritto di superf‌icie.

g. Diritti dei proprietari dei nuovi piani. h. Distanze legali. i.

Divieto. j. Edif‌icio costruito in zona terremotata. k. Indenni-

tà. l. Installazione di veranda a vetri. m. Modif‌iche alla scala

comune. n. Nozione. o. Nuovo lastrico solare. p. Opposizione.

q. Pregiudizio per l’aspetto architettonico. r. Revisione delle

tabelle. s. Titolarità del diritto. t. Unanime consenso. u. Vio-

lazione delle norme di edilizia.

a. Applicabilità dell’art. 1127 c.c

■ L’art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l’ultimo piano

dell’edif‌icio, essendo inserito nella regolamentazione del condo-

minio, più specif‌ica rispetto a quella della comunione in genera-

le, ed avendo, nel primo comma, quale destinatario il proprie-

tario dell’ultimo piano dell’edif‌icio, postula una divisione della

proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione

nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a 1116 c.c. *

Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della

Cattedrale di Avellino c. Camera di Commercio di Avellino

■ Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita

dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superi-

no l’originaria altezza dell’edif‌icio. Pertanto essa non è conf‌igu-

rabile nel caso di modif‌icazioni soltanto interne contenute negli

originari limiti del fabbricato. * Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999,

n. 7764, Lombardino c. Sieth Wihe Liang Anton

■ In tema di sopraelevazione di un edif‌icio condominiale, l’art.

1127 c.c., delinea una responsabilità da atto lecito, poiché, pur-

chè non ostino le condizioni statiche dell’edif‌icio o che non sia

compromesso l’aspetto architettonico dell’edif‌icio stesso o che

non sia diminuita notevolmente la fruibilità della luce e dell’aria

da parte dei piani sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano

dell’edif‌icio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno

il diritto di sopraelevare, con l’onere di corrispondere un’inden-

nità agli altri condomini. Tale responsabilità si conf‌igura non in

ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice co-

struzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel

caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fab-

briche sopra l’ultimo piano dell’edif‌icio, quale che sia il rapporto

con l’altezza precedente. Ne deriva che, se la mera costruzione

oltre l’altezza precedente del fabbricato non comporta la respon-

sabilità da atto lecito prevista dall’art. 1127 c.c., «a fortiori» in

essa non è ravvisabile una responsabilità da atto illecito, salvo

che non risultino violati altri, specif‌ici diritti di condomini, per la

cui individuazione soccorrono i limiti posti dai commi secondo e

terzo della medesima disposizione. * Cass. pen., sez. II, 22 mag-

gio 2000, n. 6643, Poli ed altri c. Cedri. [RV536772]

■ Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta

al proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi e con le

limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., dovendo in detta ipotesi

essere corrisposta agli altri condomini l’indennità prevista da

detta norma, essendo irrilevante a quest’ultimo f‌ine l’eventuale

edif‌icazione in assenza di concessione edilizia. *Cass. civ., sez. II,

21 maggio 2003, n. 7956, Natale I. c. Tamburrini G. [RV563381]

■ Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta

al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano

di un edif‌icio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste

dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da

parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio

di tale diritto, assimilabili ad una «servitù» altius non tollendi,

possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che

può essere contenuta anche nel regolamento condominiale, di

tipo contrattuale. * Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504,

Silvestri ed altro c. Lori

b. Colonna d’aria sovrastante l’edicio

■ La «colonna d’aria» sovrastante l’edif‌icio condominiale appar-

tiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto comproprietari

del suolo su cui l’edif‌icio sorge, ed è perciò che nel momento in

cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di sopraelevazione

dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo del-

l’ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto

ad essere indennizzati della perdita ai sensi dell’art. 1127 c.c. *

Cass. civ., 27 dicembre 1975, n. 4233

■ L’indennità a carico di chi sopraeleva trova la sua ragione giu-

stif‌icativa nell’utilizzazione della colonna d’aria, corrispondente

alla proiezione in altezza, e cioè in senso verticale, del suolo

su cui è costruito l’edif‌icio, nonché del godimento delle parti

e dei servizi comuni. ed ha il suo presupposto giuridico nella

comunione dell’area costituente la base dello stabile, il cui va-

lore, ripartito pro quota fra i condomini, è ricompreso in quella

di ciascun piano o porzione di piano. * Cass. civ., 7 dicembre

1974, n. 4093

c. Condizioni statiche

■ Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni

statiche dell’edif‌icio, previsto dall’art. 1127, secondo comma,

c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è

vietata soltanto se le strutture dell’edif‌icio non consentono di

sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche

nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la

nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in

movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto,

qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele

tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del terri-

torio, nella sopraelevazione degli edif‌ici, esse sono da conside-

rarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro

inosservanza determina una presunzione di pericolosità della

sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante

la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non

solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia

idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2011 da

Il nuovissimo Codice delle locazioni

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.