Soggetto attivo e soggetto passivo del diritto di prelazione nella locazione di immobile urbano

• Autore: Giovanni Gabrielli
• Pagine: 521-527

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Questo scritto, che costiuisce la rielaborazione di un gruppo di lezioni, viene pubblicato anche da Studium Juris.

@1. Soggetto attivo: A) nelle locazioni per uso diverso dall'abitazione: il conduttore; necessità di un rapporto in corso

La disciplina contenuta nell'art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392, attribuisce diritto di prelazione al conduttore «nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato».

Sembra evidente, in primo luogo, che l'attribuzione del diritto di prelazione esige che la qualità di conduttore sia già stata acquisita e non sia ancora venuta meno nel momento in cui l'intento di alienare si concreta.

Tale attribuzione è, invero, uno degli effetti del contratto di locazione di immobile urbano. Effetto disposto, bensì, dalla legge, a prescindere da un accordo delle parti inteso a produrlo; ma pur sempre effetto contrattuale, giacché solo in tanto esso si manifesta in quanto un contratto di locazione sia stato validamente ed efficacemente concluso. Si è di fronte ad uno dei numerosissimi casi di integrazione degli effetti contrattuali ad opera direttamente di una norma di legge; ad uno dei casi, cioè, previsti in termini generali ed astratti dalla norma dell'art. 1374 c.c. La legge compare al primo posto, invero, nell'elencazione delle cosiddette fonti integrative in quest'ultima norma contenuta. Mentre, tuttavia, l'accordo fra le parti può preventivamente escludere l'operatività delle altre due fonti di integrazione indicate (come è pacifico con riguardo agli usi, ma come deve ammettersi, a mio avviso, anche con riferimento all'integrazione ad opera del giudice, fondata sull'equità), non è sempre ammissibile l'esclusione pattizia di un effetto aggiunto dalla legge: la validità della clausola derogatoria dipende dal carattere, imperativo o dispositivo, di ogni singola norma integrativa. La norma sopra citata, attributiva di un diritto di prelazione al conduttore, è certamente imperativa e, quindi, inderogabile, dal momento che l'art. 79 della medesima legge n. 392/1978 stabilisce che «è nulla ogni pattuizione diretta... ad attribuire al locatore... altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge»; ora, sembra evidente che una clausola che pretendesse di sollevare il locatore dal vincolo della prelazione gli attribuirebbe un vantaggio in contrasto con la disciplina risultante dall'art. 38 (conviene ricordare, per, che della clausola è stata riconosciuta la validità, qualora la rinuncia preventiva del conduttore rappresenti il corrispettivo di uno specifico vantaggio che il locatore avrebbe anche potuto non attribuire, perché non previsto da disposizioni di legge: Cass. 20 ottobre 1995, n. 10907, in Foro it. 1996, I, 149; conclusione ragionevole, ma difficile da giustificarsi su un piano diverso da quello della politica del diritto, che ai giudici non compete).

Se l'attribuzione del diritto di prelazione è un effetto contrattuale, benché imperativamente disposto, esso presuppone, come sopra si diceva, che l'efficacia contrattuale sia in corso.

Deve ritenersi, di conseguenza, che diritto di prelazione non sorga nei casi in cui l'intento di alienare si concreti in momento successivo bensì alla conclusione del contratto di locazione, ma anteriore a quello in cui di tale contratto si producono gli effetti; i due momenti ben possono non coincidere in forza dell'inserimento nel contratto stesso di una clausola che preveda un termine iniziale o una condizione sospensiva. Prima della scadenza del termine o dell'avveramento della condizione il locatore può, insomma, alienare liberamente. Ciò che bene si giustifica, d'altra parte, sul piano sostanziale della valutazione degli interessi coinvolti, se è vero che il diritto di prelazione del quale si tratta è strumento diretto ad evitare pregiudizio all'attività di impresa svolta in un determinato immobile, come gli interpreti generalmente riconosciuto e come ha espressamente dichiarato lo stesso giudice di legittimità delle leggi (Corte cost. 5 maggio 1983, n. 128, in Foro it. 1983, I, 1497): finché il contratto di locazione non abbia prodotto effetti, nessuna attività può essere svolta, sulla base di tale contratto, nell'immobile che ne forma oggetto; non può esservi, quindi, nessun avviamento, collegato alla collocazione dell'attività nell'immobile, che l'attribuzione del diritto di prelazione valga a tutelare. Altra cosa è, ovviamente, l'opponibilità del contratto di locazione, benché sottoposto a termine o condizione, all'acquirente cui l'immobile sia stato trasferito, senza vincolo di prelazione, in pendenza dei medesimi termine o condizione; invero, secondo la stessa formulazione letterale dell'art. 1599 c.c., opponibile al terzo acquirente è, di per sè, «il contratto di locazione»: è sufficiente quindi, al fine dell'opponibilità che tale contratto sia stato validamente concluso, mentre non è necessario, come occorre invece per l'attribuzione del diritto di prelazione, che già se ne siano prodotti gli effetti.

Del pari, d'altra parte, occorre, perché il diritto di prelazione sorga, che gli effetti del contratto non siano ancora cessati nel momento in cui l'intento di alienare si concreta: è stato ripetutamente riconosciuto, anche in giurisprudenza, che il diritto non spetta in relazione ad alineazioni successive ad una causa qualunque di scioglimento del rapporto, pur se dopo tale scioglimento il già conduttore continua a detenere l'immobile, abusivamente o per titolo diverso Page 522dalla locazione: non spetta nemmeno, si noti, se egli sta esercitando il diritto di ritenere l'immobile, in attesa che gli venga corrisposta l'indennità per la perdita dell'avviamento, a norma dell'art. 34, terzo comma, legge n. 392/1978 (Cass. 17 ottobre 1997, n. 10174, in Foro it. 1998, I, 1205).

Merita di essere segnalata in particolare, al riguardo, la decisione secondo la quale non compete prelazione in relazione ad un'alienazione operata dopo lo scioglimento del rapporto per disdetta del locatore alla prima scadenza, dichiarata sulla base di uno dei motivi indicati nell'art. 29, pur se il conduttore abbia poi legittimamente chiesto il ripristino del rapporto stesso, adducendo, a norma del successivo art. 31, l'inattuazione, da parte del locatore, del proposito sul quale la stessa disdetta era stata fondata (Trib. Venezia 26 ottobre 1983, in Rass. equo canone 1985, 59).

@2. Segue: B) nelle locazioni per uso di abitazione: il conduttore al quale sia stata data disdetta in relazione all'intento di vendere l'immobile

Con la norma dell'art. 3, primo comma lett. g), L. 9 dicembre 1998, n. 431, il diritto di prelazione per l'acquisto è stato attribuito anche al conduttore di immobile per uso di abitazione, il quale in precedenza non ne godeva, ma limitatamente ad un caso particolare: il diritto spetta, invero, soltanto se al conduttore è stata data disdetta in vista della prima scadenza del rapporto, adducendo a fondamento della disdetta stessa, inammissibile in difetto dell'invocazione di uno dei motivi tassativamente indicati dalla legge, l'intento di vendere l'immobile, che concreta appunto uno dei motivi rilevanti.

È quindi ovvio che, anche in questo caso, il contratto deve avere già esplicato effetti, affinché la prelazione spetti. Ma non occorre, a differenza che nelle locazioni non abitative, che il rapporto sia ancora in corso nel momento in cui si concreta l'intento di alienare: poiché presupposto della prelazione è in questo caso la disdetta, la prelazione compete anche dopo che la disdetta abbia prodotto effetto, con conseguente scioglimento del rapporto stesso; qui la disdetta è consentita alla prima scadenza, eccezionalmente, proprio al fine di dare al locatore la possibilità di trasferire l'immobile come libero, spuntando quella maggiorazione di prezzo che, rispetto al medesimo immobile, se locato, è riconosciuta dal mercato al venditore in dipendenza della superiore intensità della domanda, più estesa essendo la cerchia degli interessati all'acquisto di immobili destinabili anche alla funzione diretta. Nel caso in esame, la prelazione spetta al conduttore soltanto in relazione a vendite posteriori al ricevimento della disdetta ed indipendentemente dalla circostanza che, in forza di questa, si sia già determinato lo scioglimento del rapporto o sia ancora in corso il preavviso, almeno semestrale, imposto al locatore a pena di inefficacia. Ci si potrebbe chiedere, semmai, se la prelazione spetti in relazione ad una vendita di cui il locatore sia riuscito a concordare con un terzo le condizioni dopo lo scioglimento del rapporto, benché il conduttore non abbia tempestivamente provveduto al rilascio dell'immobile, continuando a detenerlo ormai senza titolo. Sembra che la risposta debba essere affermativa: presupposto del diritto di prelazione è, secondo la norma, soltanto la disdetta efficace; al comportamento illecito del conduttore non può attribuirsi, nel silenzio della norma stessa, rilievo anche al fine della perdita di un diritto ormai acquisito. Nel danno da risarcirsi da parte del conduttore in dipendenza dell'occupazione senza titolo potrà peraltro essere compresa la differenza fra il prezzo concretamente concordato con il terzo, per il quale lo stesso conduttore ha poi comprato grazie all'esercizio della prelazione spettantegli, e quello maggiore che il locatore dimostri conseguibile nel caso in cui l'immobile fosse stato offerto in vendita dopo l'effettivo rilascio.

Chiarito così che nelle locazioni per uso di abitazione la prelazione spetta al conduttore anche se l'intento di vendere del locatore si concreta dopo lo scioglimento del rapporto, occorre peraltro stabilire se ed in quale momento tale diritto venga meno. Da un lato, sembra evidente che il già conduttore non possa interferire in vicende traslative che maturino a grande distanza di tempo dal momento in cui è venuto meno ogni suo contratto con l'immobile; ma la legge, d'altra parte, non ha provveduto a fissare...