Le società immobiliari tra ostracismo e trattamenti agevolativi

• Autore: Giancarlo Tomasin
• Pagine: 652-653

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6/2014 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

le società immobiliaRi tRa

ostRacismo e tRattamenti

agevolativi

di Giancarlo Tomasin

Premessa

Nell’ordinamento giuridico italiano si nota un marcato

contrarietà del legislatore nei confronti delle società im-

mobiliari, salvo poi prevedere un sistema fortemente age-

volativo per le SIIQ, che sono società immobiliari gestite

come strumenti f‌inanziari.

Nel presente scritto si cercherà di analizzare la situa-

zione, di chiarire se siffatto atteggiamento è giustif‌icato e

di proporre soluzioni.

La situazione della proprietà immobiliare in Italia

L’Italia è caratterizzata da una diffusa micro-proprietà

immobiliare, nel senso che in nessun altro paese si verif‌ica

una così alta percentuale di alloggi di proprietà degli stes-

si occupanti (o loro familiari).

Se da un lato questo può avere effetti positivi per

l’economia (anche se questo può provocare una minore

disponibilità di trasferimento in altre zone del paese - per

lavoro od altro) resta il fatto che un settore immobiliare

ha bisogno anche di strutture forti e radicate, in sostanza

di società immobiliari.

I provvedimenti di recente intervenuti con il Decreto

Sblocca Italia (D.L. 133/2014) per agevolare l’acquisto

di case di abitazione, pur apprezzabili, non sono certo

suff‌icienti, tenuto anche conto che la crisi ha colpito in

misura forse più grave l’edilizia commerciale e l’edilizia

dirigenziale.

Le probabili ragioni dell’ostracismo

L’esistenza di ingenti patrimoni immobiliari da parte di

enti previdenziali e di imprese assicuratrici e bancarie ha

svolto una funzione equilibratrice, con effetti benef‌ici per

il settore. (1)

Purtroppo le esperienze degli anni 2000 – ricordiamo

i cosiddetti “furbetti del quartierino”– hanno gettato una

luce negativa su queste società.

Si è trattato di un’attività immobiliare di tipo patolo-

gico (chiaramente emerso a seguito dei processi) il cui

scopo, più che un sano sviluppo immobiliare, era di at-

trarre f‌inanziamenti e partecipazioni da parte del sistema

bancario (con possibili connivenze da parte dello stesso)

per operazioni speculative.

Le società immobiliari oggetto della presente nota non

hanno nulla in comune con l’anzidetto tipo di attività.

Le forme di discriminazione nei confronti delle so-

cietà immobiliari

La prima forma di penalizzazione è data dalla norma-

tiva dedicata alle società non operative (o di comodo), nel

cui ambito ricade la generalità delle società immobiliari

(2). Per tale tipo di società è prevista una redditività (il 6

% sul costo degli immobili) assolutamente irreale.

Si dice che le società immobiliari hanno per scopo di

nascondere la vera titolarità di patrimoni.

Altra “accusa” è quella di non produrre posti di lavo-

ro. Si tratta di una giustif‌icazione assurda, dal momento

che non esiste nessun obbligo generale di produrre posti

di lavoro. Non si è mai vista una norma secondo la quale

quando una persona raggiunge un certo limite di patrimo-

nio debba assumere un certo numero di dipendenti.

Ma è anche un argomento storto ed inconferente. Le

società immobiliari attive si avvalgono continuamente di

imprese edili. Se si conteggiano i dipendenti di queste (ai

quali le società immobiliari danno, indirettamente, lavoro)

si noterebbe che il numero di dieci verrebbe agevolmente

raggiunto.

Altra forma di discriminazione è data dall’esclusione

dal regime agevolativo delle plusvalenze esenti, note come

participation exemption, in acronimo PEX (art 87 TUIR).

In questo caso il requisito dell’esistenza di una “impresa

commerciale” è escluso per le società “il cui valore del

patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili

diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio

è effettivamente diretta l’attività dell’imprese”. La discri-

minazione è qui chiaramente espressa.

Va poi ricordata, come grave discriminazione la per-

vicace esclusione dal regime di tassazione agevolato

previsto dal cessato comma 2 dell’art 11 legge 413/1991 a

favore della proprietà di immobili storici, e ciò nonostante

il chiaro dettato legislativo che prevedeva l’applicazione

dell’agevolazione “in ogni caso”.

Va in proposito sottolineato l’atteggiamento contraddit-

torio del legislatore, o forse dell’Amministrazione f‌inanzia-

ria che da un lato (normativa PEX) esclude l’esistenza di

un’impresa commerciale nel caso delle preponderanza del

patrimonio immobiliare, dall’altra (per escludere l’agevo-

lazione prevista per gli immobili storici) attribuisce una

“strumentalità per destinazione” agli immobili storici lo-

cati da società, il che presuppone logicamente l’esistenza

di un’impresa commerciale.

Perché l’alternativa (scioglimento) è obiettivamente

dannosa

Verrebbe da chiedersi perché, di fronte ad un atteggia-

mento chiaramente negativo del legislatore non si liquidi-

no le società immobiliari.

A parte il costo della liquidazione (in molti casi proi-

bitivo) resta il fatto che alle società si sostituirebbero co-

munioni, ed è nella comune esperienza il fatto che siffatte

comunioni sono fonti di contrasti e di disorganizzazione.