Nullità di singole pattuizioni relative al canone nelle locazioni abitative (art. 13, Comma 1, legge n. 431 Del 1998) e nullità (per omessa registrazione) dei contratti di locazione in genere (comma 346 dell'art. 1 Legge n. 322/2004)

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 5-9

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Intervento svolto al XV Convegno Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 10 settembre 2005.

@1. Nullità di pattuizioni relative al canone nelle locazioni di immobili ad uso di abitazione

Secondo quanto recita l'art. 13, comma 1, della legge 431/1998, ´è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registratoª.

La disposizione in commento, certamente riferentesi (in assenza di alcuna specificazione testuale) sia ai contratti liberi che a quelli agevolati ¹, conferisce speciale rilevanza ad un elemento particolare, esterno agli elementi intrinseci ed essenziali del negozio locatizio e, cioè, all'obbligo di registrazione di detta convenzione (ove esistente, così come precisato dal comma sesto dell'articolo 13).

Partendo dal presupposto che scopo primario della norma fosse combattere l'evasione fiscale, rendendo legalmente inesigibili canoni occultati al fisco, era sembrato, ad un primo esame, che il legislatore del 1998, con l'introduzione della nuova disciplina in tema di nullità del canone, avesse inteso vanificare gli effetti della simulazione relativa, attuata con l'indicazione nel contratto registrato di un canone inferiore a quello effettivamente concordato in una qualunque controdichiarazione ².

Era sembrato, altresì, che la garanzia di intangibilità della scrittura registrata, oltre alla finalità fiscale, realizzasse, ancora una volta, il principio del favor conductoris, ´sottinteso dalla espressa previsione di invalidità della sola ipotesi del canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrataª ³.

In buona sostanza, si era pervenuti alla conclusione che, con l'introduzione di questo nuovo strumento di ´controlloª della misura del canone, fosse divenuto inutilizzabile il meccanismo della simulazione relativa per invalidità del patto dissimulato (contenente la previsione di un canone più elevato di quello indicato nella scrittura ufficiale e registrata), con conseguente impossibilità per il locatore di pretenderne l'adempimento (così come era, viceversa, ammissibile nella vigenza della legislazione precedente).

Il ricorso alla registrazione del contratto era assurto, quindi, a condizione indispensabile perché il conduttore potesse far valere l'inefficacia del patto con canone maggiore, con espansione della funzione di tale istituto, che, da strumento di mera opponibilità del contratto ai terzi, ex art. 2704 c.c., diveniva, nei rapporti tra le parti, anche criterio di soluzione di conflitti e di prevalenza tra contrastanti convenzioni ⁴.

Da siffatta impostazione conseguiva: a) che nell'ipotesi di simulazione, ove nessuna delle scritture fosse stata registrata, il difetto di registrazione avrebbe impedito al conduttore di far valere l'illiceità del patto contenente il canone superiore, sino a quando costui non avesse adempiuto all'onere di registrazione del contratto simulato; b) ed, altresì, che, qualora fosse stato il locatore a provvedere alla registrazione del contratto dissimulato, il medesimo, una volta assolto al proprio obbligo fiscale (comprensivo di sanzione), avrebbe potuto avvalersi della pattuizione contenente il canone maggiore, pretendendone l'adempimento nei confronti del conduttore ⁵.

Parte della dottrina aveva, comunque, sottolineato (in parte anticipando l'interpretazione che successivamente sarebbe stata data alla norma in questione dalla Suprema Corte) ⁶ che la ragion d'essere della regola fissata dall'articolo 13, primo comma, della legge di riforma delle locazioni abitative non era quella di imporre determinati requisiti all'originaria stipulazione del contratto, che si presupponeva essere stato redatto in forma scritta e sottoposto alla formalità di registrazione, quanto di evitare che fossero stipulati patti di incremento del canone rispetto alla misura convenuta nell'iniziale convenzione locatizia, con la conseguenza che la nullità dettata dalla norma in esame finiva con l'investire esclusivamente (pur con qualche difficoltà di impostazione in materia di simulazione del canone) le pattuizioni aggiunte o successive ⁷.

Quanto detto presupponeva che la registrazione del contratto non fosse richiesta a pena di nullità ⁸.

Al riguardo si era anche parlato di una sostanziale ´condizione di efficaciaª del contratto, nel senso che la registrazione della convenzione locatizia avrebbe, comunque, legittimato la misura del canone in essa convenuta, rendendola opponibile e prevalente rispetto ad altre eventuali pattuizioni, es-Page 6 sendo stata (detta registrazione) suggerita fondamentalmente da ragioni estranee al momento formativo del contratto, attinenti essenzialmente alla finalità di impedire l'evasione fiscale ⁹.

Le argomentazioni che precedono avevano contribuito a risolvere alcuni fondamentali problemi nascenti dalla nuova ipotesi di nullità prevista dal primo comma dell'articolo 13 della novella, in particolare inducendo a ritenere che la nullità in questione non poteva reputarsi attinente alla fattispecie della omessa totale registrazione dell'unico contratto di locazione intercorso tra le parti, con la conseguenza che, in quel caso, il contratto medesimo (purché redatto in forma scritta) sarebbe stato pienamente valido ed avrebbe prodotto i suoi effetti anche con riguardo all'ammontare del canone concordato, con possibilità di registrazione tardiva della convenzione ¹⁰.

Più complessa appariva la soluzione della questione concernente l'ipotesi della simulazione relativa al canone, con coesistenza di una scrittura registrata contenente un canone ´minoreª e di una controdichiarazione contenente un canone ´maggioreª, coeva alla prima, ma non assoggettata a registrazione.

In tale ipotesi, era stato autorevolmente sostenuto che la registrazione tardiva della controdichiarazione escludeva la nullità del maggior canone in essa convenuto (con effetto dal momento della stipula), atteso che trattavasi, in realtà, del canone effettivamente stabilito dalle parti sin dall'inizio del rapporto (e non già di patti aggiunti) e posto che i diritti nascenti dal rapporto civilistico non potevano essere subordinati ad un adempimento di natura fiscale (in linea con la sentenza della Corte costituzionale n. 333 del 2001, che aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 7 della novella in presenza di oneri di natura fiscale - in detta disposizione richiamati - del tutto estranei allo scopo di assicurare il normale svolgimento del processo, ma tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi - di controllo fiscale - assolutamente non rispondenti alle finalità processuali e tali da impedire il regolare esercizio della tutela giurisdizionale di propri diritti ed interessi legittimi) ¹¹.

Sull'interpretazione del primo comma dell'art. 13 della novella del 1998 è recentemente (e, sembra, definitivamente) intervenuta la Suprema Corte ¹², la quale, attraverso una ricostruzione ´costituzionalmente orientataª del dettato normativo, ha sancito i seguenti fondamentali principi:

1. la mancata registrazione del contratto di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della nuova legge, non determina alcuna nullità dell'iniziale negozio locativo;

2. la sanzione di nullità prevista dal comma primo dell'art. 13 della legge di riforma non si riferisce all'ipotesi della simulazione relativa al contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo (né a quella della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una lettura costituzionalmente orientata della norma, posto che, essendo valido il contratto di locazione scritto e non registrato, a maggior ragione deve ritenersi valida la fattispecie (sicuramente meno grave sotto il profilo fiscale) della pattuizione scritta ma non registrata eccedente il canone risultante dal contratto ´ufficialeª (e, cioè, quello simulato, scritto e registrato), che sia volta a sottrarre alla imposizione fiscale solo una parte del corrispettivo;

3. la nullità cui fa riferimento il primo...