Settore immobiliare, problemi urgenti in generale e problemi specifici

AutoreCorrado Sforza Fogliani
Pagine349-352

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@1. Detrazione 36% per tutte le parti comuni

Con la Risoluzione n. 7/E del 12 febbraio 2010, l’Agenzia delle entrate ha espresso l’avviso che la detrazione Irpef del 36% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio debba ritenersi applicabile a tutte le parti comuni di cui all’art. 1117 del codice civile e non solo a quelle indicate al n. 1 dello stesso articolo.

Nonostante la norma di legge (art. 1, c. 1, l. n. 449/’97) indichi esclusivamente il n. 1 dell’art. 1117, l’interpretazione estensiva ora confermata si era affermata sulla base del contenuto del decreto attuativo n. 41/’98, che fa riferimento all’art. 1117 senza limitazioni, nonché di successive interpretazioni dell’Agenzia delle entrate contenute nelle più importanti circolari in materia. Unica voce dissonante era contenuta in una Risoluzione della stessa Agenzia delle entrate del 2007, ora smentita dalla stessa fonte.

Alla Luce di quanto sopra, confermando la propria tradizionale impostazione, l’Agenzia delle entrate si è espressa nel senso che la detrazione del 36% si applichi -con riferimento agli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia- nei confronti di tutte le parti comuni indicate all’art. 1117 del codice civile, e cioè:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

@2. Criticità paradossali nel settore immobiliare

Si pagano tasse su redditi non percepiti

Ai fini delle imposte sui redditi, la regola generale è che i canoni di locazione debbano essere indicati nella dichiarazione dei redditi e sottoposti a tassazione anche se gli stessi non vengono percepiti. Solo nel 1998 è stata ammessa una parziale deroga, stabilendosi – esclusivamente, però, per il settore abitativo – che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito; ma ciò, solo dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore: esclusivamente, quindi, dopo che sia stata attivata – e conclusa – l’azione giudiziale per la liberazione dell’immobile.

Si pagano tasse sugli immobili sfitti

La tassazione degli immobili sfitti è in Italia particolarmente gravosa, sia a livello nazionale (imposte sui redditi) sia a livello comunale (Ici). Ciò si rivela particolarmente penalizzante – in questa difficile fase economica – nel settore commerciale. Ed è sconfortante rilevare che il nostro ordinamento tributario ha espunto da anni (1994) quella norma di civiltà giuridica e tributaria che consentiva un parziale abbattimento – sia per gli immobili abitativi sia per quelli ad uso diverso – della tassazione su base catastale alla quale sono comunque soggetti gli immobili quando non vengono locati.

Un’imposta patrimoniale anche sugli immobili inutilizzabili

L’Ici (rimasta in vita – viva e vegeta – persino, anche, per certi immobili prima casa) è – come noto – l’unica imposta patrimoniale presente nel nostro ordinamento tributario. La sua iniquità di fondo – per essere essa progressivamente espropriativa del bene – è quindi intrinseca al tributo stesso. Giova però ricordare che la disciplina dell’imposta prevede una iniquità nell’iniquità: l’Ici deve infatti esserePage 350 pagata – sia pure al 50 per cento – anche sugli immobili inagibili.

Si è soggetti ad imposizioni doppie

I proprietari di immobili urbani sono contribuenti dei Consorzi di bonifica –...

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