Le servité in condominio

• Pagine: 93-97

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il diritto di riscatto (2006, 455); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697) Lastrici solari (2000,485); L'aggiornamento del canone locativo (2007, 197); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La convocazione dell'assemblea condominiale (2006, 563); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le attribuzioni dell'amministratore (2007, 327); Le deliberazioni dell'assemblea condominiale (2007, 521); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); L'opposizione successiva alla convalida (2007, 645); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Mantenimento della casa in buono stato locativo (2007, 425); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).

Page 93

@a) Controversie (azioni negatorie e confessorie)

Qualora soltanto alcuni condomini chiedano accertarsi in giudizio, nei confronti di un terzo che ne assuma la proprietà esclusiva o deduca l'esistenza di una servitù, l'appartenenza al condominio di alcuni beni e la loro libertà da pesi ed oneri, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, poiché la sentenza, ancorché di accertamento e non costitutiva, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto a loro non opponibile, sarebbe inutiliter data, non essendo idonea a produrre gli effetti che gli attori si ripromettevano nel domandarla, e cioè il riconoscimento della contitolarità anche dei condomini pretermessi, con i vantaggi ma anche con gli oneri connessi, né gli effetti che il convenuto si prometteva con il contestarla e cioè il suo diritto sui beni rivendicati dai condomini e dagli stessi reclamati come liberi da pesi.

Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5566, Rampetta c. Ziviello.

In tema di azioni negatorie e confessorie (servitutis) la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull'esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso; invero, le servitù a vantaggio dell'intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l'utilitas da esse procurate accede all'intero stabile e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo comma dell'art. 1131 cod. civ. allorquando, invece, l'azione negatoria sia diretta a conseguire anche la rimozione di opere comuni, attraverso le quali la servitù venga esercitata, è necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini in quanto, in tale ipotesi, gli effetti di detta azione sono destinati a riflettersi sulle situazioni giuridiche dei singoli condomini considerati come espressioni di interessi individuali.

Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6396, Cirillo c. Venturi.

L'amministratore del condominio di un edificio è legittimato ad esercitare la actio confessoria servitutis in favore del condominio e nei confronti di un terzo con l'autorizzazione dell'assemblea, che una volta concessa deve ritenersi operante anche per i gradi di giudizio successivi e quindi anche per la proposizione del ricorso per cassazione.

Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 1997, n. 9573, Cond. Riviera di Chiaia n. 144 Napoli c. Miele.

La legittimazione (attiva o) passiva dell'amministratore del condominio, ex art. 1131 cod. civ., in ordine alle controversie che concernono l'esistenza o l'estensione di servitù prediali costituite (a favore od) a carico della cosa comune o di sue parti, non esclude la necessaria partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ove il titolare del fondo dominante, oltre a - od invece di - proporre una confessoria servitutis, agisca, ex art. 1067, secondo comma, per l'eliminazione di opere eseguite nell'edificio (servente) in regime di condominio, che siano tali da impedire o restringere l'esercizio della servitù trattandosi di azione che incide - restringendole - sulle facoltà dei contitolari del diritto dominicale di usare della cosa propria iure domini.

Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 1987, n. 2010, Osp. Mag. Milano c. Cond. V. Bari MI.

Il principio secondo il quale nemini res sua servit non si applica in tema di condominio negli edifici, non sussistendo, in tal caso, la (necessaria) identità delle posizioni soggettive (dovendosi, all'uopo, distinguere tra la qualità di proprietario e quella di comproprietario), così che la possibilità di costituire servitù sulle parti comuni dell'edificio a vantaggio dei piani (o degli appartamenti) in proprietà esclusiva si ammette quando il condomino non usi delle cose comuni iure proprietatis, bensì iure-cervitutis. Ne consegue che, ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del proprio diritto di condominio, ma, se delle cose stesse gode secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero consentirla...