Scadenza dei contratti di locazione e loro durata dopo una rinnovazione tacita

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 631-634

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Ci si chiede quali conseguenze possano determinarsi rispetto alla fattispecie individuata nell'ultimo periodo dell'art. 2, comma 5, della legge n. 431/ 1998.

In particolare, il quesito si focalizza sul significato da attribuire alla proposizione normativa che testualmente prevede: ´in mancanza della comunicazione il contratto è tacitamente rinnovato alle medesime condizioniª. Tale ultimo tassello della regolamentazione dei contratti agevolati, attinente al delicato profilo delle cadenze di rinnovo del rapporto - regolamentazione di cui già i primi commentatori avevano criticato la mancanza di chiarezza e una certa inutile complessità ¹ - si cristallizza in un disposto per molti aspetti sibillino, giacché il riferimento ´alle medesime condizioniª consente di prospettare opzioni ermeneutiche se non nettamente antitetiche, certo diversamente articolate quanto ai contenuti.

In un primo, sommario elenco potrebbe così assumersi che per effetto della rinnovazione tacita il rapporto contrattuale che viene in tal modo a determinarsi abbia una durata di due anni ²; oppure che le ´medesime condizioniª cui la disposizione rinvia siano quelle previste dai primi due periodi del medesimo comma quinto, con la conseguenza che la rinnovazione tacita farà decorrere un triennio, prorogabile alla scadenza di ulteriori due anni alle condizioni e nei modi previsti dalle disposizioni da ultimo richiamate ³; o ancora che il contratto rinnovato abbia una durata pari a tre anni ⁴, alla scadenza dei quali ciascuno dei contraenti potrà liberamente dare disdetta.

Allo stato, nessun contributo alla soluzione del quesito si rinviene nella giurisprudenza, anche se è ragionevole prevedere che l'assenza di pronunciamenti non durerà a lungo, in quanto sono ormai venuti a scadenza i contratti agevolati, stipulati in conformità allo schema dell'art. 2, comma 3, sulla base dei primi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà e quelle dei conduttori che, nel sistema della nuova disciplina delle locazioni abitative, rappresentavano il presupposto perché il modello del contratto agevolato potesse avere pratica applicazione.

Rispetto ad un quadro testuale segnato dal tratto della ambiguità, è allora necessario cercare nel frastagliato sistema una risposta che risulti rispettosa dell'impianto normativo complessivo, quale è stato delineato a seguito della legge del 1998.

Una riflessione circa il modo di operare del rinnovo tacito di cui è menzione nell'ultimo periodo del comma 5 dell'art. 2 della legge, deve necessariamente prendere le mosse dalla considerazione del presupposto cui è funzionalmente legato l'effetto.

Merita, a tale riguardo, ricordare che l'istituto della rinnovazione tacita non è ignoto alla disciplina del codice civile che, nell'art. 1597, ne delinea il contenuto. La formula dell'articolo vale per un verso a specificare la fattispecie individuata, in coerenza con la regola legale circa la cessazione della durata del contratto di cui all'art. 1596 c.c., per altro verso a fissare le conseguenze che dall'avvenuto rinnovo derivano.

In un sistema, qual è quello del codice, che prevede accanto alla locazione a tempo determinato anche la locazione senza determinazione di tempo nella quale, tuttavia, il termine di scadenza è comunque fissato a norma dell'art. 1574 c.c., la previsione dell'art. 1596 c.c. stabilisce il momento finale di efficacia del rapporto contrattuale indicandolo, per entrambe le ipotesi, nello spirare del termine ma specificando che se la locazione è a tempo determinato non è necessaria la disdetta. In sostanza, la disciplina che il codice detta per il contratto di locazione, quale contratto di durata, consente di ritenere che è comunque previsto un momento finale di efficacia del rapporto, suscettibile di essere individuato o nella esplicita clausola contrattuale sul termine ovvero, nel caso in cui le parti nulla abbiano stabilito sul punto ed il contenuto negoziale sia perciò integrato dal disposto dell'art. 1574 c.c., nella iniziativa di uno dei contraenti il quale comunichi all'altro la volontà di recedere dal rapporto, dando appunto "disdetta". La previsione legale dell'art. 1597 c.c., circa la rinnovazione tacita del contratto, appare coerente alle ricordate regole sulla durata del rapporto contrattuale giacché, nell'individuare il comportamento giuridicamente significante al fine della rinnovazione del rapporto, ripete e conferma la distinzione precedentemente esposta.

Per le locazioni nelle quali le parti abbiano sin dall'inizio determinato la durata, ha rilievo l'intervenuta scadenza del termine quando ´il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locataª; per le locazioni senza determinazioni di tempo, ma nel quale il termine del rapporto deriva dalla integrazione del contratto secondo le coordinate fissate nell'art. 1574 c.c., ha invece rilievo la mancata comunicazione della disdetta.

Chiara...