L'inclusione d'un immobile in un condominio quale risultante dal titolo d'acquisto è sufficiente a giustificare la partecipazione del condomino alla ripartizione delle spese condominiali, in ragione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale?

• Autore: Giuseppe Cassano
• Pagine: 365-371

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1. Condominio ed obbligazioni propter rem. - La sentenza in rassegna affronta il discusso tema della obligatio propter rem, con specifico riguardo alle obbligazioni previste dall'art. 1123 c.c.

   La questione che i giudici liguri sono tati chiamati a decidere è se un condomino possa essere tenuto al pagamento delle spese per l'uso di una cosa comune, in forza di regolamento condominiale e di accordi presi dal suo dante causa, ancorché l'imputazione non risulti espressamente configurabile dal proprio atto d'acquisto.

   L'astratto thema decidendum, che interseca profili assai rilevanti e controversi dell'autonomia privata e dei diritti reali, si tinge di coloriture diverse e fornisce un solido argomento risolutivo all'interprete ove, come per l'appunto è nel caso di specie, si schiuda la possibilità d'individuare una obligatio propter rem quale portante fondativo l'imputazione delle suddette spese.

   Alla precisa chiave ermeneutica della fattispecie in termini di condominio negli edifici se ne somma un'altra, quella della disciplina delle obbligazioni propter rem.

   Essa, lungi dal complicare l'opera dell'interprete, concreta un differente ed ulteriore angolo visuale dal quale prendere le mosse al fine di risolvere la controversia e conduce, con altro argomento, alle medesime conclusioni.

   Non solo, dunque, può l'adito tribunale rigettare la domanda attrice in forza delle regole che disciplinano il condominio negli edifici ma può anche, sulla scorta dell'accessorietà, dell'ambulatorietà e soprattutto della tipicitàPage 366 dell'obbligazione propter rem, a fortiori perviene alla identica conclusione.

   La pronuncia in oggetto, quindi, fornisce uno spunto di non poco momento per un breve ma il più possibile completo punto della situazione in materia di obbligazioni propter rem, vieppiù significativo ove si rifletta sul peculiare angolo visuale in cui tale specie di obbligazioni vengono in considerazione nella sentenza in epigrafe - quello del condominio negli edifici.

   Ed è infatti su tali obbligazioni che sembra decisamente appuntarsi il dispositivo del tribunale sanremese, non prima d'aver puntualizzato come neppure in termini di condominio degli edifici possa la pretesa attorea trovare fondamento, dacché se un immobile risulta ex titulo incluso in un condominio e se le tabelle millesimali non sono state fatte oggetto di lecita revisione ¹, l'an ed il quantum della partecipazione del condomino a determinate spese risultano senz'altro dimostrati rispettivamente dall'atto d'acquisto e dai relativi riferimenti millesimali.

2. Inquadramento generale delle obbligazioni propter rem ². - Le obbligazioni reali consistono in rapporti obbligatori nei quali il creditore o il debitore sono individuati per relationem in base alla titolarità di un diritto di proprietà o di altro diritto di godimento ³; si caratterizzano per la ambulatorietà in quanto i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene.

   Secondo un orientamento sarebbero una figura mista in cui concorrerebbero i caratteri del rapporto personale e del diritto reale ⁴.

   A questa stregua, la realità individuerebbe semplicemente l'opponibilità del diritto a tutti i successivi proprietari del fondo.

   Tuttavia taluno ha osservato che la caratteristica essenziale del diritto reale non si identifica nell'opponibilità ai terzi, ma nella immediatezza e assolutezza del potere conferito su un determinato bene ⁵. Pertanto, le obbligazioni reali non rientrano nella categoria dei diritti reali perché nessuno specifico potere compete al creditore sul bene nei confronti della generalità dei consociati ma anzi la loro realizzazione non può prescindere dalla collaborazione del soggetto passivo che è il dato caratterizzante i diritti di credito. Questo vale a dire che per le obbligazioni reali non viene in considerazione l'opponibilità quale prevalenza del titolo contrattuale di acquisto su un titolo vantato da un terzo, la trasmissibilità del rapporto obbligatorio nei confronti dei successivi proprietari del bene, in deroga alla generale trasmissione del rapporto obbligatorio ⁶. Infatti, come ha evidenziato la dottrina, se si esclude la successione a causa di morte dell'erede al debitore originario, è questo l'unico caso in cui eccezionalmente il creditore viene ad avere un nuovo debitore, senza quel consenso che è considerato di norma necessario, se non altro in considerazione del fatto che non tutte le persone sono ugualmente affidabili e ugualmente solvibili ⁷.

   La figura delle obbligazioni propter rem è frutto dell'elaborazione dottrinale che ha individuato questa categoria generale in una serie di previsioni normative in cui alla titolarità di un bene si accompagna un vincolo obbligatorio, distinto dal diritto reale ed estraneo al suo contenuto ma connesso al diritto medesimo.

   Si tratta, in particolare, di obbligazioni che hanno per finalità la conservazione delle cose (art. 1104 c.c.), obbligazioni in cui la prestazione stabilisce limiti o modalità nell'utilizzazione della cosa (art. 1102 c.c.), obbligazioni collegate al mutamento del diritto reale di cui è titolare il soggetto obbligato e che circoscrivono la disponibilità del diritto (art. 1128 c.c.) ⁸. È entro questi lineamenti portanti di carattere generale che, dunque, viene inquadrandosi l'obligatio propter rem oggetto del gravame nella sentenza in epigrafe.

   In dottrina, giova sottolinearlo, non vi è unanimità di vedute su tutte le ipotesi normative previste dall'ordinamento e, in realtà, molte fattispecie da taluni considerate come obbligazioni reali rappresentano aspetti del contenuto del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

   Così è, ad esempio, per gli artt. 842, 843, 844, 846 ss., 913, 915, 924, 925, 1001, 1004 c.c. Tali norme prevedono o doveri di fare o di dare che sono strettamente connessi con la natura del diritto reale in questione (così gli obblighi di conservazione gravanti sull'usufruttuario sono connessi al suo diritto di usufruire salva rerum substantia) oppure meri obblighi di astensione, consistenti nel non poter impedire il fatto altrui (così è per l'art. 843 c.c.) ⁹.

   Molta confusione regna, inoltre, sulla distinzione tra obligationes propter rem e oneri reali ¹⁰. Tale distinzione non ha mai trovato accoglimento presso la giurisprudenza, che anzi utilizza le due espressioni come se fossero fungibili, mentre la dottrina ha sempre ribadito la differenziazione delle due figure. Si può affermare che carattere distintivo degli oneri reali è il fatto che il loro adempimento risulta garantito da un vero e proprio diritto di garanzia sul bene cui l'onere reale si riconnette, con la conseguenza che in caso di inadempimento il soggetto obbligato risponde non solo con tutto il proprio patrimonio bensì anche e principalmente con il bene la cui titolarità fonda l'onere reale stesso. In tal caso, dunque, si ha un obbligo giuridico che, come nelle obligationes propter rem, si trasferisce con il trasferimento del bene, ma che risulta assistito da una garanzia reale sul bene medesimo, sicché anche in caso di abbandono di quest'ultimo da parte dell'onerato, l'avente diritto alla prestazione può comunque soddisfarsi agendo sul bene ¹¹.

   Altri studiosi hanno individuato un ulteriore carattere distintivo tra le due figure nel differente modo di atteggiarsi del contenuto di ciascuna di esse, in quanto mentre l'onere reale può avere ad oggetto esclusivamente un dare o un facere, l'obligatio propter rem può anche consistere in un non facere. Basti pensare, a titolo meramente esemplificativo, alle spese effettuate per la riparazione del muro comune ¹² ovvero, come nella sentenza in epigrafe, all'esborso dovuto dal condomino per le spese relative alla cosa comune. Nell'eventualità da ultimo menzionata, la disciplina del condominio negli edifici si sovrappone alla regolamentazione delle obligationes propter rem senza che, peraltro, tale intersezione di piani normativi produca eccessive complicazioni dogmatiche di risoluzione delle singole controversie. Le obligationes propter rem, inoltre, presuppongono rapporti di comproprietà o vicinato tra creditore e debitore, laddove l'onere reale non è collegato a tali rapporti, potendo essere costituito a favore di un soggetto non proprietario ¹³: infatti le prime rappresentano il coordinamento tra l'interesse del proprietario e l'interesse dell'altro soggetto cui spetta il godimento dello stesso bene o dei beni contigui.

   Sotto il profilo disciplinatorio una rilevante differenziazione tra le due figure in esame è data dalla circostanza che nelle obbligazioni propter rem, avendo il bene lo scopo di individuare il soggetto passivo del rapporto obbligatorio,Page 367 nel caso di trasferimento muta il soggetto passivo ma ciascun titolare resta obbligato per le prestazioni che siano maturate nel periodo in cui la cosa è stata nella sua disponibilità, mentre nell'onere reale il soggetto passivo subentra anche negli obblighi maturati precedentemente.

   Va comunque sottolineato che, se è opportuno mantenere la distinzione tra oneri reali e obbligazioni reali, è però anche vero che tale distinzione è in via di sostanziale superamento. Fatta eccezione per le (...) ipotesi di oneri reali privilegi (e sempre che si accetti tale collegamento), la categoria dell'onere reale comprende oramai solo poche figure residuali derivanti da «rapporti, sorti in epoche ormai lontane, non aboliti o non affrancati» ¹⁴ o connessi a crediti tributari. Ciò per tacere di quell'autorevole opinione ¹⁵, la quale presenta gli oneri reali quali semplici ipotesi di servitù, con esclusione degli oneri di fare, i quali sarebbero inammissibili nell'ordinamento vigente ed andrebbero classificati come semplici obbligazioni. In altri termini l'onere reale è categoria pressoché estinta, salvo l'utilizzo dell'espressione «in senso lato» per indicare ipotesi particolari di servitù prediali, quali i vincoli di estinazione contenuti nei regolamenti condominiali ¹⁶.

3. Profili disciplinatori delle...