Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. cond. e imm. 1/2019
Risposte ai quesiti
D Quesito da Piacenza. In un condominio con riscaldamen-
to centralizzato si è adottata la contabilizzazione del calore,
con l’installazione delle termovalvole. Adesso si deve proce-
dere al riparto degli oneri di riscaldamento. Si chiede quali
siano le maggioranze per approvare tale ripartizione.
R L’approvazione in questione deve avvenire, sia in prima
sia in seconda convocazione, con le maggioranze del se-
condo comma dell’art. 1136 del codice civile e cioè con la
maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i
500 millesimi.
D Si domanda da Novara se in caso di chiusura di spazi
esterni con una veranda mobile da parte di un condomino,
debbano essere modificate le tabelle millesimali.
R Il testo novellato dell’art. 69 disp. att. del codice civi-
le prevede le ipotesi nelle quali è possibile deliberare la
revisione o la modifica dei valori millesimali con la mag-
gioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (mag-
gioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500
millesimi). È necessario quindi valutare in concreto, con
l’ausilio di un tecnico, se la situazione descritta rientri in
taluna delle ipotesi ivi contemplate.
D Un amministratore di Napoli chiede se il portiere del
condominio possa prendersi le ferie nel mese di agosto.
R L’art. 82 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per
i dipendenti da proprietari di fabbricati stipulato il 12 no-
vembre 2012 fra Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat-Cisl/
Uiltucs, prevede per il lavoratore la facoltà di scegliere
metà del periodo di ferie da godere nell’anno in corso,
esclusi in ogni caso i periodi dall’1 luglio al 31 agosto e dal
20 dicembre al 10 gennaio. Sono fatti salvi naturalmente
diversi patti più favorevoli raggiunti con il proprio datore
di lavoro. Per ogni ulteriore informazione, si può contat-
tare l’Associazione territoriale di Confedilizia più vicina
(recapiti sul sito www.confedilizia.it).
D In un condominio, il nuovo amministratore ha effet-
tuato il riparto delle spese per il rifacimento di balconi,
rispettando i criteri di cui alle nuove normative: le spese
in questione sono state ripartite in toto a carico dei rispet-
tivi proprietari. Un condominio contesta tale ripartizione
in quanto sostiene che vi era una delibera del precedente
amministratore che suddivideva il costo con un metodo di-
verso. Da Genova si chiede un parere al riguardo.
R Va prima di tutto precisato che non esistono normative
in tema di balconi: manufatti che non sono in alcun modo
menzionati dalla legge vigente. È la giurisprudenza sia di
merito sia di legittimità che si è pronunciata sull’argomen-
to statuendo che: 1) i balconi aggettanti sono di proprietà
esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare di cui
sono pertinenze; 2) i decori dei rivestimenti esterni dei
frontalini possono essere ritenuti di rilevanza condomi-
niale quando si inseriscano nell’estetica e cioè nelle linee
architettoniche del condominio, circostanza che va accer-
tata caso per caso da un tecnico. Quanto sopra ovviamente
fatta salva eventuale diversa previsione del regolamento
contrattuale. Non è ben chiaro, poi, cosa si intenda con
“delibera del precedente amministratore”: le delibere le
assume in modo vincolante solo l’assemblea con le mag-
gioranze di legge e qualsiasi decisione presa dall’ammini-
stratore su questioni di ripartizione fuori da tale sede non
ha portata vincolante per il condominio.
D Un abbonato da Viterbo domanda se, per decidere l’ap-
provazione di lavori di messa a norma per la sicurezza di
un supercondominio in cui i partecipanti sono più di ses-
santa, sia necessario convocare l’assemblea straordinaria
di detto supercondominio.
R Se si tratta di lavori straordinari, essi non possono
essere approvati dai delegati cioè dai rappresentanti dei
condominii facenti parte del supercondominio, ma devo-
no essere deliberati dai singoli condòmini dei condominii
partecipanti, da convocarsi personalmente e individual-
mente. L’assemblea dei rappresentanti è infatti prevista
solo per la nomina dell’amministratore del supercondomi-
nio e per la gestione “ordinaria”.
D Quesito da Milano. Si vuole un parere in merito a come
comportarsi col portiere (dipendente del condominio) che
è restio a prendere giorni di ferie.
R Le ferie sono un diritto irrinunciabile del lavoratore che
deve fruire di un periodo minimo di riposo di 4 settimane
all’anno per reintegrare le energie psicofisiche e parteci-
pare alla vita familiare e sociale (D.L.vo n. 66/2003). L’art.
81, Ccnl per i dipendenti da proprietari di fabbricati stipu-
lato il 12 novembre 2012 fra Confedilizia e Filcams-Cgil/
Fisascat-Cisl/Uiltucs, prevede che il periodo annuale di
ferie per il portiere sia di 26 giorni lavorativi. Il successivo
art. 82 disciplina la scelta del periodo di ferie e specifica al
suo secondo comma che il caso di mancato esercizio della

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