Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Arch. loc. cond. e imm. 1/2019

Risposte ai quesiti

D Quesito da Piacenza. In un condominio con riscaldamen-

to centralizzato si è adottata la contabilizzazione del calore,

con l’installazione delle termovalvole. Adesso si deve proce-

dere al riparto degli oneri di riscaldamento. Si chiede quali

siano le maggioranze per approvare tale ripartizione.

R L’approvazione in questione deve avvenire, sia in prima

sia in seconda convocazione, con le maggioranze del se-

condo comma dell’art. 1136 del codice civile e cioè con la

maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i

500 millesimi.

D Si domanda da Novara se in caso di chiusura di spazi

esterni con una veranda mobile da parte di un condomino,

debbano essere modif‌icate le tabelle millesimali.

R Il testo novellato dell’art. 69 disp. att. del codice civi-

le prevede le ipotesi nelle quali è possibile deliberare la

revisione o la modif‌ica dei valori millesimali con la mag-

gioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (mag-

gioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500

millesimi). È necessario quindi valutare in concreto, con

l’ausilio di un tecnico, se la situazione descritta rientri in

taluna delle ipotesi ivi contemplate.

D Un amministratore di Napoli chiede se il portiere del

condominio possa prendersi le ferie nel mese di agosto.

R L’art. 82 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per

i dipendenti da proprietari di fabbricati stipulato il 12 no-

vembre 2012 fra Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat-Cisl/

Uiltucs, prevede per il lavoratore la facoltà di scegliere

metà del periodo di ferie da godere nell’anno in corso,

esclusi in ogni caso i periodi dall’1 luglio al 31 agosto e dal

20 dicembre al 10 gennaio. Sono fatti salvi naturalmente

diversi patti più favorevoli raggiunti con il proprio datore

di lavoro. Per ogni ulteriore informazione, si può contat-

tare l’Associazione territoriale di Confedilizia più vicina

(recapiti sul sito www.confedilizia.it).

D In un condominio, il nuovo amministratore ha effet-

tuato il riparto delle spese per il rifacimento di balconi,

rispettando i criteri di cui alle nuove normative: le spese

in questione sono state ripartite in toto a carico dei rispet-

tivi proprietari. Un condominio contesta tale ripartizione

in quanto sostiene che vi era una delibera del precedente

amministratore che suddivideva il costo con un metodo di-

verso. Da Genova si chiede un parere al riguardo.

R Va prima di tutto precisato che non esistono normative

in tema di balconi: manufatti che non sono in alcun modo

menzionati dalla legge vigente. È la giurisprudenza sia di

merito sia di legittimità che si è pronunciata sull’argomen-

to statuendo che: 1) i balconi aggettanti sono di proprietà

esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare di cui

sono pertinenze; 2) i decori dei rivestimenti esterni dei

frontalini possono essere ritenuti di rilevanza condomi-

niale quando si inseriscano nell’estetica e cioè nelle linee

architettoniche del condominio, circostanza che va accer-

tata caso per caso da un tecnico. Quanto sopra ovviamente

fatta salva eventuale diversa previsione del regolamento

contrattuale. Non è ben chiaro, poi, cosa si intenda con

“delibera del precedente amministratore”: le delibere le

assume in modo vincolante solo l’assemblea con le mag-

gioranze di legge e qualsiasi decisione presa dall’ammini-

stratore su questioni di ripartizione fuori da tale sede non

ha portata vincolante per il condominio.

D Un abbonato da Viterbo domanda se, per decidere l’ap-

provazione di lavori di messa a norma per la sicurezza di

un supercondominio in cui i partecipanti sono più di ses-

santa, sia necessario convocare l’assemblea straordinaria

di detto supercondominio.

R Se si tratta di lavori straordinari, essi non possono

essere approvati dai delegati cioè dai rappresentanti dei

condominii facenti parte del supercondominio, ma devo-

no essere deliberati dai singoli condòmini dei condominii

partecipanti, da convocarsi personalmente e individual-

mente. L’assemblea dei rappresentanti è infatti prevista

solo per la nomina dell’amministratore del supercondomi-

nio e per la gestione “ordinaria”.

D Quesito da Milano. Si vuole un parere in merito a come

comportarsi col portiere (dipendente del condominio) che

è restio a prendere giorni di ferie.

R Le ferie sono un diritto irrinunciabile del lavoratore che

deve fruire di un periodo minimo di riposo di 4 settimane

all’anno per reintegrare le energie psicof‌isiche e parteci-

pare alla vita familiare e sociale (D.L.vo n. 66/2003). L’art.

81, Ccnl per i dipendenti da proprietari di fabbricati stipu-

lato il 12 novembre 2012 fra Confedilizia e Filcams-Cgil/

Fisascat-Cisl/Uiltucs, prevede che il periodo annuale di

ferie per il portiere sia di 26 giorni lavorativi. Il successivo

art. 82 disciplina la scelta del periodo di ferie e specif‌ica al

suo secondo comma che il caso di mancato esercizio della