Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
(a cura della Redazione)
Risposte ai quesiti
D Quesito da Pistoia. Il rendiconto condominiale viene
chiuso con un saldo a credito a favore di un singolo appar-
tamento, che subito dopo viene compravenduto. Si chiede
se tale credito competa al vecchio o al nuovo proprietario.
R Il credito è del proprietario dell’unità immobiliare
all’atto della chiusura del rendiconto e pertanto è a que-
sto che l’amministratore deve fare riferimento. I rapporti
tra venditore e compratore sono regolati dai loro accordi
interni.
D Un abbonato ligure chiede come ripartire le spese di
manutenzione dei poggioli aggettanti
R Vale la giurisprudenza ormai univoca formatasi in ma-
teria: a) calpestio e cielini sono di competenza del pro-
prietario del poggiolo di cui costituiscono parte integrante
e costitutiva; b) le colonnine possono essere di compe-
tenza condominiale se, inserendosi nelle linee architet-
toniche complessive dell’edif‌icio, rivestano interesse per
l’estetica del condominio.
D Da Latina si pone il seguente quesito. Il regolamento
contrattuale di un condominio statuisce come ripartire
le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli
ascensori, escludendo dalle stesse i vani ai piani seminter-
rato, terreno e rialzato di proprietà di condòmini che non
possono usufruire dell’ascensore. A seguito di una visita
periodica, l’Ente preposto ha prescritto lavori di messa a
norma in mancanza dei quali l’impianto sarà interdetto
all’uso. Un condomino sostiene che le spese conseguen-
ti alla regolarizzazione dell’impianto non debbano essere
considerate spese di manutenzione straordinaria da ripar-
tire come indicato nel regolamento di condominio citato,
ma in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di inter-
venti di natura conservativa che riguardano tutti i condo-
mini. Si chiede un parere in merito.
R Le spese volte alla messa a norma dell’impianto ascen-
sore devono ritenersi spese di straordinaria manutenzio-
ne. Pertanto i condòmini dei vani ai piani seminterrato,
terreno e rialzato che non possono usufruire dell’ascen-
sore sono esonerati dalle predette spese, in forza della
previsione contenuta nel regolamento condominiale
contrattuale. Si precisa che gli altri condòmini dovranno
sostenere tale spesa in base ai millesimi di proprietà, in
quanto f‌inalizzata alla sicurezza del condominio. Quanto
sopra naturalmente salvo che il regolamento di condomi-
nio in questione contenga previsioni diverse.
D Un amministratore di Torino chiede di sapere a chi sia-
no diretti gli obblighi previsti dal D.L.vo n. 102/2014 in te-
ma di termoregolazione e contabilizzazione di calore.
R Gli obblighi di cui al D.L.vo n. 102/2014 e successive
recenti modif‌icazioni – obblighi che devono essere adem-
piuti a cura dei proprietari interessati – riguardano i con-
domìnii e gli edif‌ici polifunzionali. Alla luce della def‌ini-
zione di “condominio”, data dall’art. 1, del D.L.vo n. 102
citato, deve ritenersi con certezza che anche in caso di
condominio minimo, cioè di condominio con due unità
immobiliari, trovi applicazione la normativa. Quanto agli
edif‌ici con unico proprietario bisogna verif‌icare se si tratta
di edif‌icio rientrante, appunto, nella def‌inizione di edif‌icio
polifunzionale posto che, in caso negativo, dovrebbe rite-
nersi escluso l’obbligo in questione. L’edif‌icio polifunzio-
nale è def‌inito dal D.L.vo n. 102 – con una def‌inizione per
la verità non chiarissima e foriera di dubbi interpretativi
– come un “edif‌icio destinato a scopi diversi e occupato da
almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattu-
ra dell’energia acquistata”. Per ulteriori approfondimenti
sulle questioni poste, e più in generale su tutte le proble-
matiche in tema di contabilizzazione e termoregolazione,
si invitano gli interessati a guardare i video esplicativi re-
alizzati per iniziativa della Confedilizia centrale e disponi-
bili sul sito della stessa Confederazione.
D Quesito da Messina. Si chiede se il sottotetto in un edi-
f‌icio condominiale possa essere annoverato tra le parti co-
muni.
R In base alla nuova formulazione dell’articolo 1117 del
codice civile il sottotetto, destinato per caratteristiche
strutturali e funzionali all’uso comune, si presume condo-
miniale. Tanto, sempre che un regolamento contrattuale
non disponga diversamente.
D Si domanda se, in caso di manutenzione o sostituzione
dei davanzali in marmo delle f‌inestre e delle portef‌inestre
di un edif‌icio, la spesa abbia natura condominiale oppure
sia di competenza del singolo proprietario. Lo chiede un
abbonato di Catanzaro.
R È necessario verif‌icare caso per caso. In linea genera-
le, e fatte salve specif‌iche situazioni, è da ritenersi che si
tratti di parti di manufatto pertinenziale alle singole unità
immobiliari e quindi di competenza esclusiva.
D Per la partecipazione ad un’assemblea, un proprieta-
rio ha delegato due condòmini differenti a rappresentarlo,
attraverso due specif‌iche deleghe aventi date differenti.

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