Risposte Ai Quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. cond. e imm. 1/2018
Risposte ai quesiti
D Si chiede da Pistoia come debba essere effettata
dall’amministratore la dichiarazione ai condòmini per la
detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione condomi-
niale nel caso in cui i lavori siano stati terminati nel 2017
e solo metà degli importi dovuti siano stati corrisposti
all’impresa nel 2017, in quanto i restanti, come da accordi
contrattuali, le verranno corrisposti nel corso del 2018.
R Gli oneri che devono essere certificati dall’amministrato-
re di condominio ai singoli condòmini sono solo quelli effetti-
vamente pagati dal condominio nell’anno solare. Proprio per
questo motivo, infatti, l’amministratore è obbligato a conser-
vare tutti i bonifici fatti all’impresa che ha eseguito i lavori.
D In un condominio di Pescara dove è presente un loca-
le per i contatori, a seguito di un allagamento (dovuto a
causa di abbondanti precipitazioni atmosferiche) e con-
seguente black out dei contatori lì presenti, si è dovuto
provvedere alla sostituzione di 10 contatori danneggiati su
un totale di 19. Si domanda come debba essere ripartita la
spesa per tale sostituzione.
R Per la corretta soluzione del caso prospettato, sembre-
rebbe necessario un ulteriore approfondimento tecnico. In-
fatti, il semplice verificarsi di precipitazioni atmosferiche,
pur se di rilevante intensità, può provocare effetti come
quelli descritti (allagamento del locale e conseguente
black out) solo se l’impermeabilizzazione delle parti comu-
ni e in particolare del locale dove sono ubicati i contatori
sia carente. Se fosse così, ricorrerebbe una fattispecie di
responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al condominio nella
sua interezza, mentre i proprietari dei contatori danneg-
giati dovrebbero considerarsi al tempo stesso danneggiati
e danneggianti nella loro duplice veste, rispettivamente, di
proprietari dei contatori e di comproprietari della parte co-
mune che ha causato il danno per carente manutenzione.
D Quesito da Bari. Un presunto fornitore del condominio ha
chiesto al nuovo amministratore il pagamento di una fattura
di cui lo stesso non ha nessun riferimento e per la quale il
vecchio amministratore, interrogato sul punto, non ha dato
nessuna risposta. A seguito del riscontro negativo dell’ammi-
nistratore in carica, adesso il fornitore minaccia azioni legali
tramite un avvocato. Su chiede un parere in merito.
R Certamente è opportuno che l’amministratore convochi subi-
to un’assemblea per informare i condòmini della situazione e per
farsi conferire autorizzazione a rivolgersi ad un legale che assista
il condominio sia nei confronti del presunto creditore che nei
confronti dell’amministratore uscente. Nelle more, si consiglia di
richiedere al terzo creditore l’invio di copia della fattura.
D Un gruppo di condòmini di Trapani ha chiesto all’am-
ministratore di procedere alla convocazione di assemblea
straordinaria, attivando la procedura prevista dal codice
civile all’art. 66 disp. att. Poiché l’amministratore si rifiuta
di convocare l’assemblea ed essendo trascorsi dieci gior-
ni dalla loro richiesta, i condòmini interessati vorrebbero
provvedere all’autoconvocazione della stessa, ma non han-
no i nominativi e i recapiti di tutta la compagine condo-
miniale, in quanto l’amministratore si è pure rifiutato di
fornire loro tali dati. Si domanda cosa si possa fare.
R L’amministratore ha l’obbligo giuridico di fornire ai con-
dòmini tutti i dati relativi alla vita del condominio e di
mettere a disposizione degli stessi la documentazione, ivi
compreso il registro di anagrafe, di cui i condòmini posso-
no estrarre copia. Il primo passaggio nella fattispecie che
ci occupa può essere quello di chiedere all’amministratore
di accedere al suo studio per effettuare tali incombenti. In
caso di rifiuto, si può adire il giudice per mezzo di un lega-
le, anche d’urgenza se ne sussistono gli estremi, e si può
agire per la revoca giudiziale dell’amministratore stesso.
D Si chiede da Teramo se possa essere considerata ordinaria
manutenzione, l’automatizzazione del cancello condominiale
e quale sia il quorum deliberativo per decidere tale modifica.
R Certamente non trattasi di innovazione ma di modi-
fica finalizzata al miglior godimento di un bene comune
già esistente. Tuttavia pare opportuno deliberarla con la
maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c.
D In un grosso complesso immobiliare di Vicenza vi è un
cinematografo che, da sempre, ha il proprio impianto di
riscaldamento privato. L’anno scorso sono stati eseguiti
i lavori di messa a norma dell’impianto di riscaldamento
condominiale con la fornitura e posa delle valvole termo-
statiche e dei ripartitori del calore. Il proprietario del ci-
nematografo non ha contribuito. Ciò posto, si domanda se
per l’approvazione delle relative spese, il proprietario in
questione abbia o meno diritto di voto.
R Se il condomino titolare del cinematografo non è mai
stato proprietario dell’impianto né utente del servizio
avendo il suo immobile un impianto distinto, non deve
partecipare né alla spesa né alle delibere, fatta salva di-
versa previsione regolamentare o diversa convenzione.

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