Risposte Ai Quesiti

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Arch. loc. cond. e imm. 6/2017
(a cura della Redazione)
AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
Risposte ai quesiti
D Quesito da Imperia. Un condominio è dotato di riscal-
damento autonomo per le varie unità abitative e dispone
di una canna fumaria a cui sono allacciati tre appartamen-
ti con le rispettive caldaiette. Ciò posto, si vuoi sapere se
detta canna fumaria sia da ritenersi condominiale oppure
di proprietà dei soli tre condòmini che la usano.
R Salvo che sia diversamente previsto dal regolamento
condominiale contrattuale o da altro titolo, la canna fu-
maria si presume bene comune ai condòmini che se ne
servono f‌ino al punto in cui la stessa si dirama verso le
singole proprietà. Nel caso di specie quindi, trattandosi di
una canna fumaria servente solo tre proprietà, a nostro
parere la stessa è da considerarsi di proprietà comune ai
tre interni, f‌ino alla diramazione verso le singole unità
immobiliari, di proprietà esclusiva di ciascun condomino
interessato.
D Quesito da Ragusa. Nel caso in cui l’amministratore
revocato abbia consegnato solo una minima parte dei
documenti del condominio e non abbia predisposto una
situazione economica con uno stato patrimoniale utile a
predisporre il bilancio consuntivo, si domanda come il neo
eletto amministratore possa procedere.
R Ai sensi dell’art. 1129, codice civile, l’amministratore
uscente è tenuto alla consegna di tutta la documentazione
in suo possesso afferente al condominio e ai singoli con-
dòmini. In caso di un inesatto o parziale adempimento di
questi obblighi, il nuovo amministratore dovrà mettere il
vecchio amministratore in mora diff‌idandolo alla imme-
diata consegna di quanto in suo possesso. In caso di ulte-
riore inadempimento non resterà altra soluzione che agire
in via giudiziale e richiedere al giudice competente un
provvedimento di urgenza ex art. 700, codice di procedura
civile, avente ad oggetto la consegna della documentazio-
ne contabile al condominio.
D Un amministratore di Fiorenzuola d’Arda (PC) chiede
se un condomino possa installare un servoscala su una sca-
la condominiale a sua totale cura e spesa, con autorizza-
zione rilasciata dall’amministratore del condominio senza
la preventiva delibera assembleare.
R La decisione dovrebbe passare prima al vaglio dell’as-
semblea che deve valutare anche il progetto relativo all’in-
stallazione. L’amministratore quindi non può rilasciare di
sua iniziativa autorizzazioni e dovrebbe comunque infor-
mare l’assemblea dell’intenzione del condomino.
D Quesito da Foggia. Si vuol sapere se su specif‌ica ri-
chiesta di un condomino, l’amministratore sia obbligato,
senza incorrere in sanzioni in riferimento alla legge sulla
privacy, al rilascio di copia del registro di anagrafe con-
dominiale riportante tutti i dati personali dei condòmini,
degli immobili, e dei titolari dei diritti reali di godimento
su detti immobili.
R La risposta è affermativa. Tutti i documenti condomi-
niali sono di proprietà dei condòmini che possono pren-
derne visione ed estrarne copia a proprie spese. L’ammini-
stratore, pertanto, non incorre in alcuna violazione della
privacy.
D Un lettore di Senigallia (AN) domanda se l’art. 1123,
secondo comma, del codice civile (che f‌issa il criterio se-
condo il quale se si tratta di cose destinate a servire i con-
dòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in propor-
zione dell’uso che ciascuno può farne) sia da considerarsi
norma inderogabile e, pertanto, se tale norma prevalga su
un regolamento condominiale.
R L’art. 1123 del codice civile non è incluso tra le norme
def‌inite inderogabili dal successivo art. 1138. Ciò signif‌ica
che la clausola del regolamento, se questo riveste natura
contrattuale, prevale su tale norma. Non altrettanto può
dirsi, però, qualora il regolamento rivesta carattere assem-
bleare.
D Quesito da un abbonato di Torino. In una scala di un
condominio sono residenti al primo piano due invalidi al
100% che vogliono installare l’ascensore, anche a costo di
pagare integralmente l’impianto. Si chiede un parere al
riguardo.
R Se il condominio rif‌iuta di deliberare l’installazione
dell’ascensore i singoli condòmini possono installarlo a
loro cura e spese fermo restando che l’installazione non
deve integrare una innovazione vietata in quanto lesiva
del decoro architettonico o della sicurezza del caseggiato
o lesiva dei diritti soggettivi degli altri condòmini. Se solo
una parte dei condòmini partecipa all’innovazione si viene
a determinare una fattispecie di “condominio parziale”:
l’impianto è in comproprietà fra tutti coloro che lo hanno
installato fermo restando il diritto degli altri ad aderire
successivamente ai vantaggi dell’innovazione.

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