Risposte Ai Quesiti

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Arch. loc. cond. e imm. 5/2017
AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Risposte ai quesiti
D Si domanda da Teramo se nel caso di due complessi di
immobili con servizi comuni sia obbligatoria la costituzio-
ne di un supercondominio o si possa evitarla, nominando
un solo amministratore.
R Il supercondominio non si costituisce. Esso esiste auto-
maticamente per il solo fatto che più edifici autonomi ab-
biano manufatti, parti, locali o servizi di uso comune (art.
1117 bis c.c.). Il supercondominio deve avere un proprio
amministratore. Se i partecipanti sono complessivamente
più di sessanta per la sua nomina deve trovare applica-
zione l’art. 67 disp. att. c.c..
D Quesito da un abbonato da Imperia. Durante l’assem-
blea di condominio, regolarmente convocata e costituita,
dopo oltre 3 ore di discussione, non essendosi ancora esau-
rito l’esame del primo punto all’ordine del giorno, un con-
dòmino ha proposto di sospendere l’adunanza per ricon-
vocarla a “data da destinarsi”. Anche se nel caso concreto
tale proposta non è stata accolta, si chiede se la stessa
potesse essere accettata.
R L’assemblea è sovrana nel decidere le modalità dei pro-
pri lavori. Può quindi decidere anche di sospenderne lo
svolgimento e rinviare per la prosecuzione ad altra data.
Tuttavia, in questo caso, l’amministratore dovrà inviare
nuovo avviso di convocazione ponendo all’ordine del gior-
no i soli punti sui quali non si è discusso e votato.
D Quesito da Collecchio (Parma). In uno stabile deve es-
sere installata, su un pianerottolo condominiale, una por-
ta tagliafuoco a servizio di 4 cantine di proprietà di altret-
tanti condòmini. Tale spesa riguarda tutto il condominio o
solo i proprietari delle cantine?
R Ai sensi dell’art. 1123, secondo comma, c.c., se si tratta
di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa,
la spesa va ripartita in proporzione all’uso che ciascuno
può farne. La spesa in questione, pertanto, va posta a cari-
co solo dei proprietari delle cantine che rendono necessa-
rio l’intervento finalizzato alla sicurezza antincendio.
D In un condominio è stato rifatto – scrive un lettore di
Predappio (Forlì-Cesena) il manto di copertura dello stabi-
le. Sulla copertura erano presenti 6 lucernari che sono stati
anch’essi rifatti. Si chiede come ripartire la relativa spesa.
R Secondo l’opinione prevalente le spese per la sostitu-
zione e manutenzione dei lucernari gravano sui singoli
proprietari delle mansarde da tali lucernari illuminate e
arieggiate. Solo se i lucernari servono da protezione o per
aeroilluminare una parte comune (per esempio, il vano
scala) le spese sono a carico di tutti i condòmini in base
alle quote condominiali di comproprietà.
D Nel condominio, dovendosi rifare – ci si chiede da Grot-
taferrata (Roma) – il terrazzo-lastrico solare, si intende
chiedere la detrazione fiscale Irpef del 50%. Le spese rela-
tive al terrazzo – in uso esclusivo di 3 fratelli, comproprie-
tari dell’unità immobiliare in quote uguali – sono abitual-
mente sostenute solo dal fratello che utilizza l’immobile
in questione. Ai fini della detrazione fiscale anzidetta, il
comproprietario che utilizza il terrazzo può pagare l’intera
spesa e portarsela, poi, in detrazione per intero?
R La risposta è positiva. Si applica il criterio secondo il
quale ha diritto di godere della detrazione in questione,
ricorrendone tutti i presupposti, il soggetto che si accolla
integralmente le spese (cfr. circolare dell’Agenzia delle
Entrate 57/E del 1998). Di conseguenza, la detrazione in
questione potrà essere usufruita da uno solo dei tre com-
proprietari a condizione che lo stesso attesti, sul docu-
mento comprovante il pagamento della quota relativa alla
spesa in questione, l’effettivo sostenimento della stessa, i
suoi dati anagrafici e la percentuale di ripartizione. Per
evitare problemi, infine, si consiglia ai comproprietari di
accordarsi per iscritto sul fatto che l’intera detrazione Ir-
pef spetta solo a colui che paga le spese condominiali.
D Si vuol sapere (da Acireale, provincia di Catania), se i
proprietari degli appartamenti centrali, che sottostanno a
due terrazze ad uso esclusivo di un edificio a forma di U,
debbano partecipare alle spese di impermeabilizzazione
sia dell’una che dell’altra terrazza.
R Secondo la previsione letterale dell’art. 1126 c.c. – ri-
spondiamo – devono partecipare alla spesa i proprietari di
tutte le unità immobiliari alle quali il lastrico solare serve
(da copertura).

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