Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Risposte ai quesiti
D In un condominio di Villafranca di Verona non si di-
spone di liquidità per pagare alcune fatture dei fornitori.
L’amministratore vorrebbe provvedervi con i soldi destina-
ti alle spese straordinarie. Si chiede un parere in merito.
R La soluzione indicata non è corretta. D’altro canto la
mancanza di fondi non può che dipendere dal mancato
versamento dei contribuiti da parte di condomini morosi.
Se è così, occorre agire nei confronti di questi per conse-
guire il pagamento delle somme dovute per i contributi
ordinari. Se è urgente effettuare pagamenti, suggeriamo
di sottoporre la questione all’assemblea per l’eventuale
autorizzazione ad operare diversamente.
D Si domanda se l’amministratore possa stabilire l’appli-
cazione delle sanzioni previste dal regolamento condomi-
niale. Quesito da Napoli.
R Il potere di stabilire se applicare le sanzioni spetta solo
all’assemblea con la maggioranza prevista dalla legge.
D In un contratto di locazione di un’abitazione in con-
dominio non è fatta menzione delle spese condominiali a
carico dell’inquilino. L’amministratore di condominio ha
imputato per circa dieci anni la quota condominiale dell’a-
bitazione in oggetto interamente al conduttore. Si chiede
da Segrate (MI) se tale pratica sia corretta.
R Va innanzitutto rilevato un errore comportamentale
di fondo: l’amministratore non deve imputare niente al
conduttore. Egli deve richiedere il pagamento dei con-
tributi solo al proprietario/condomino/locatore non aven-
do nessun rapporto diretto con il conduttore al quale il
proprietario deve chiedere il rimborso degli oneri acces-
sori anticipati e di competenza del conduttore stesso. Ciò
premesso, delle spese pagate, una parte sono certamente
oneri ripetibili, mentre altre erano e sono a carico della
proprietà, pertanto il conduttore ha diritto a ripetere, nei
termini della prescrizione e sulla base delle pattuizioni
contrattuali intercorse con la proprietà, le spese che non
erano di sua competenza e che ha invece pagato.
D Da Bordighera (IM) si domanda se il presidente dell’as-
semblea condominiale possa condurre la stessa, “toglien-
do la parola” ai condomini ed anzi minacciando di chiude-
re l’assemblea.
R Tra i compiti del presidente dell’assemblea c’è indub-
biamente anche quello di dirigerne i lavori disciplinando
gli interventi ed evitando che la maggioranza prevarichi la
minoranza o che singoli condòmini o peggio i loro rappre-
sentanti impediscano agli altri di intervenire o di esprime-
re il proprio pensiero. I limiti nell’esplicazione dei compiti
e dei correlativi poteri non sono ovviamente né potrebbero
essere f‌issati dalla legge e dipendono dal buon senso e dal-
le capacità del presidente che andrebbe quindi scelto con
oculatezza. D’altra parte, va anche detto che l’assemblea,
che è organo sovrano del condominio, può intervenire nel
caso in cui il presidente abusi dei suoi poteri o esca dai
binari di un corretto esercizio delle proprie attribuzioni.
Per parte loro ciascun intervenuto all’assemblea non può
abusare a sua volta della parola che gli viene concessa tan-
to che la riforma del condominio ha previsto espressamen-
te che il verbale di assemblea debba contenere le “brevi
dichiarazioni” dei condòmini, con ciò ribadendo espressa-
mente che gli interventi devono essere, appunto, brevi e
coincisi per dare a tutti la possibilità di esprimersi.
D In un condominio con impianto di riscaldamento cen-
tralizzato, un condòmino chiede per fax all’amministrato-
re di porre, all’ordine del giorno dell’assemblea, l’instal-
lazione di valvole termostatiche. L’amministratore però si
dimentica di provvedere in tal senso e, durante la riunio-
ne, l’argomento non viene trattato. Pertanto, il condomi-
no richiedente - che durante la riunione in questione era
assente - vorrebbe far invalidare l’assemblea. Da Padova si
domanda un parere in merito.
R La risposta è negativa. La legge, all’art. 66 disp. att. c.c.,
prevede che l’assemblea debba essere convocata dall’am-
ministratore (che stabilisce l’ordine del giorno) quando
questi lo ritenga opportuno o quando ne facciano richiesta
almeno due condòmini che siano portatori di almeno 1/6
del valore millesimale dell’edif‌icio. Situazione che non ri-
corre nella fattispecie che ci occupa sulla scorta di quando
riferito nell’espositiva.
D Un lettore milanese chiede se l’amministratore possa
rif‌iutarsi di riparare una scala condominiale con gradini
rotti adducendo come giustif‌icativo la mancanza di fondi.
R Se si versa in una situazione di pericolo e quindi di
urgenza l’amministratore può compiere gli interventi ne-
cessari anche senza delibera autorizzativa se in cassa ha
i fondi necessari. Se non dispone di fondi suff‌icienti egli
non è tenuto ad anticipare gli importi di tasca propria. Do-
vrà però, per tuziorismo, convocare l’assemblea per richie-
Arch. loc. cond. e imm. 6/2016

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