Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Arch. loc. e cond. 3/2014

Risposte ai quesiti

D Quesito da Reggio Calabria. Il proprietario di un im-

mobile locato, nei cui locali l’inquilino svolge attività di

ristorazione, può optare per la cedolare secca?

R No. La fattispecie in questione, infatti, non rientra -

a term ini di legge (art. 3, comma 2, D.L.vo n. 23 del 14

marzo 2011) - nell’ambito di applicazione della cedolare

secca.

D Lo chiede un abbonato di Ragusa. Cosa si intende per

condominio minimo e condominio parziale?

R Il condominio minimo è un condominio costituito da

due soli condomini (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 16075

del 19 luglio 2007). Il condominio parziale è una fattispe-

cie che si conf‌igura allorché uno o più beni risultino, per

obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinati

al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte

dell’edif‌icio condominiale (cfr. Cass. sent. n. 23851 del 24

novembre 2010).

D Il conduttore di un locale commerciale da Abbiategras-

so domanda se la spesa relativa al servizio di pulizia delle

parti comuni sia di una competenza ovvero sia da addebi-

tare al locatore.

R Ai sensi dell’art. 9 della legge n. 392/’78 la spesa di cui

trattasi - salvo patto contrario - grava sul conduttore.

D Si può porre all’ordine del giorno di un’assemblea di

condominio - chiede un’Associazione di piccoli proprie-

tari - lo stesso argomento già bocciato nella precedente

riunione?

R Porre all’ordine del giorno un tema già oggetto di

precedente discuss ione (e votazione) non contrasta con

alcuna norma di legge ed è, pertanto, da ritenersi ammis-

sibile.

D È dovuto il pagamento dell’imposta di bollo - si chiede

da Cortina d’Ampezzo - sulle ricevute di versamento del

canone in caso di contratto di locazione per il quale si sia

optato per il regime della cedolare secca?

R Con riferimento all’imposta di bollo la legge prevede

che non vada pagata solo quella dovuta “sul contratto di

locazione” (art. 3, comma 2, D.L.vo n. 23 del 14 marzo

2011). La risposta al quesito deve, pertanto, ritenersi

positiva.

D Quesito da San Remo. Il costruttore di un fabbricato, che

successivamente vende le singole unità immobiliari, è obbli-

gato, per legge, a formare il regolamento condominiale?

R No. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’art. 1138

c.c. si limita semplicemente a stabilire che la formazione

del regolamento condominiale è obbligatoria quando il

numero dei condomini sia superiore a dieci; non pone

affatto, quindi, “l’obbligo della sua redazione a carico del

venditore” delle singole unità immobiliari di cui è composto

il condominio, “che sia anche costruttore dello stabile” (cfr.

sent. n. 2742 del 23 febbraio 2012). Si precisa che la riforma

dell’istituto condominiale nulla ha innovato sul punto.

D Da Imperia si chiede se è stata ridotta l’aliquota della

cedolare secca per i contratti agevolati (3 + 2)?

R Sì, Lo ha previsto l’art. 4 del decreto legge n. 102 del 31

agosto 2013 (cosiddetto “decreto Imu”), in virtù del quale,

per i contratti in questione (riferiti ad immobili siti nei

Comuni ad alta tensione abitativa), l’aliquota passa dal

19 al 15 per cento. La misura ha effetto a decorrere dal

periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013.

D Sono applicabili al condominio le tutele previste dal

Codice del consumo per i contratti conclusi tra profes-

sionista e consumatore? Lo chiede un amministratore di

Reggio Calabria.

R Al quesito la Cassazione ha risposto positivamente.

Secondo i Supremi giudici, infatti, l’amministratore di

condominio, quando conclude un contratto con un profes-

sionista (si pensi al contratto stipulato con una ditta per

la manutenzione dell’ascensore), agisce nella veste di

“mandatario con rappresentanza” dei vari condomini, i

quali, essendo “persone f‌isiche operanti per scopi estranei

ad attività imprenditoriale o professionale”, sono, per que-

sto, da considerarsi a tutti gli effetti “consumatori” (cfr.,

ex multis, Cass. ord. n. 10086 del 24 luglio 2001 e, più re-

centemente, Cass. ord. n. 452 del 12 gennaio 2005).

D Quesito da Benevento. La riforma del condominio ha

prescritto modalità particolari per la convocazione dell’as-

semblea?

R Sì. Ai sensi del riformato art. 66 disp. att. c.c. (norma,

peraltro, espressamente dichiarata inderogabile dal succes-

sivo art. 72), l’avviso di convocazione deve, ora, essere comu-

nicato agli interessati “a mezzo di posta raccomandata, posta

elettronica certif‌icata, fax o tramite consegna a mano”.