Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. e cond. 3/2012
D Il diritto alla detrazione del 36% per lavori condominiali
spetta anche ai condòmini non in regola con i pagamenti?
Quesito da Avellino.
R No. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detra-
zione di cui trattasi va calcolata “tenendo conto delle sole
quote effettivamente saldate al condominio entro la f‌ine
del periodo d’imposta” (circolari n. 57/E del 24 febbraio
1998 e n. 121/E dell’11 maggio 1998).
D Sono proprietario, chiede un abbonato di Forlì, di un
appartamento che un anno fa ho concesso in locazione con
contratto libero (4+4) e che adesso vorrei vendere. Sono
tenuto ad offrirlo in prelazione all’inquilino? Preciso che
il contratto nulla prevede in proposito.
R L’appartamento in questione può essere venduto libera-
mente, fatto salvo il diritto del conduttore di proseguire il
rapporto di locazione con il nuovo proprietario.
D Nel condominio dove abito alcuni condòmini non hanno
pagato la loro quota relativa al rifacimento della facciata.
L’impresa che cura i lavori di ristrutturazione, si domanda
da Ancona, può agire per il recupero del suo credito nei
confronti dei condòmini in regola con i pagamenti?
R Le Sezioni Unite della Cassazione - risolvendo un con-
f‌litto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità
solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni con-
tratte dall’amministratore nell’interesse del condominio
- hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minori-
taria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione
tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell’interesse
del condominio in proporzione alle rispettive quote (sent.
n. 9148 dell’8 aprile 2008). Alla luce di questa pronuncia,
quindi, l’impresa di cui al quesito potrebbe agire per il
recupero del suo credito solo nei confronti dei condòmini
morosi. Si segnala, tuttavia, che, di recente, la Corte di
Appello di Roma ha riaffermato la natura solidale delle ob-
bligazioni condominiali (sent. 2729 del 23 giugno 2010), il
che consentirebbe all’impresa in questione di agire anche
nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.
D È valida la clausola inserita in un contratto di locazione
ad uso diverso dall’abitativo che prevede la possibilità per
il conduttore di sanare la mora in sede giudiziale per non
più di tre volte nel corso del rapporto, in deroga alla legge
392/78 che, all’art. 55, contempla tale tutela per i soli con-
duttori di immobili destinati ad uso abitativo? Quesito da
Caltanissetta.
R Si. Si tratta di una clausola, infatti, che le parti, nella
loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in
quanto si riferisce a diritti disponibili, non vìola l’art. 1418
c.c. e non rientra neppure nella previsione di cui all’art.
79, L. 392/78, relativa ai “patti contrari alla legge”, attri-
buendo un vantaggio non al locatore ma al conduttore (in
tal senso, Cass. sent. n. 7621 del 30 marzo 2010).
D A chi spetta la spesa per riparazione delle ringhiere che
delimitano il lastrico solare ad uso esclusivo? Domanda da
Alessandria.
R Le ringhiere sono elementi che non “servono” alla “coper-
tura dell’edif‌icio”; pertanto la spesa relativa alla loro ripara-
zione spetta - sempreché un regolamento di origine contrat-
tuale non disponga diversamente - al condomino che ha l’uso
esclusivo del lastrico (Cass., 5 novembre 1990, n. 10602).
D È sorta questione con il mio conduttore se le 18 men-
silità relative all’indennità di avviamento si calcolino sul-
l’ultimo canone versato dall’inquilino oppure su quello che
il locatore propone per stipulare un nuovo contratto. Cosa
dice, si chiede da Palermo, la legge in proposito?
R La materia è disciplinata dall’art. 34, L. 392/78, che
prevede espressamente che le 18 mensilità dell’indennità
di cui trattasi vadano calcolate in relazione all’«ultimo
canone corrisposto».
D Nella palazzina dove abito un condomino, lamentando
un’insuff‌iciente erogazione di calore nel suo immobile, si
rif‌iuta di pagare le spese di riscaldamento. È legittimo un
comportamento del genere? Quesito da Bari.
R No. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato,
infatti, che l’obbligo del condomino di contribuire alle spese
necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio
centralizzato del riscaldamento (come di ogni altra parte
comune) non viene meno “per la semplice circostanza che
l’impianto non eroghi suff‌iciente calore” né, quest’ultima
circostanza, “può giustif‌icare un esonero dal contributo”.
Ciò, in quanto “il condomino non è titolare, nei confronti
del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinal-
lagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle
spese allegando la mancata o insuff‌iciente erogazione del
servizio” (Cass., 26 novembre 1996, n. 10492).
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