L'obbligo di riserva degli spazi per parcheggio nelle nuove costruzioni (previsto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765)

• Autore: Giovanni La Rocca
• Pagine: 17-29

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@1. Introduzione

Sono trascorsi oltre trenta anni dalla entrata in vigore della norma che mi appresto ad esaminare, e la intensità del traffico degli autoveicoli nelle città è aumentata notevolmente. Il tempo trascorso non è, quindi, servito a far venire meno o diminuire le problematiche connesse alla interpretazione ed applicazione della legge, come risulta dal numero davvero rilevante delle sentenze pronunziate dai giudici di merito e dalla Corte di Cassazione e degli interventi della dottrina, con particolare riferimento agli ultimi due decenni. La disposizione non ha prodotto gli effetti che il legislatore si era proposto di raggiungere.

In tempi molto recenti, anche con riferimento all'aumento dell'inquinamento atmosferico, conseguente alla circolazione degli autoveicoli nei centri abitati, è stata prospettata da più parti la necessità di una modifica della normativa vigente in materia di parcheggi.

Ho ritenuto quindi, opportuno procedere ad un esame, il più dettagliato possibile, della elaborazione interpretativa della norma, allo scopo di accertare se nell'applicazione della stessa è stata rispettata la volontà del legislatore.

Si tratta di una rassegna delle sentenze e note di commento alle stesse, nonché articoli di studiosi, richiamati con indicazione, in nota, della fonte e con la trascrizione, ove opportuno, di consistenti parti dei documenti stessi, a cui seguono: la evidenziazione delle lacune legislative e le relative proposte di modifica della legge.

@2. La disciplina legislativa

La prima disposizione emanata in materia risulta essere l'art. 2 della legge 15 novembre 1868, n. 4697 (Regolamento di polizia stradale e per garantire la libertà di circolazione e la materiale sicurezza del passaggio) con la quale si disponeva che "i veicoli a ruote, i cavalli ed altri animali, nelle loro fermate dovranno collocarsi in modo da lasciare libera al passaggio la metà della larghezza stradale. Ove la strada sia così angusta che la metà di essa non basti al passaggio dei veicoli, è proibita la fermata, anche breve quando non sia assolutamente necessaria per riparare sul posto qualche sconcerto (sic!)".

Con il R.D. 28 luglio 1901, n. 416, furono, poi, dettate specifiche norme per la circolazione delle auto sulle strade ordinarie e con la legge 30 giugno 1912, n. 379, le prime norme sulla circolazione delle automobili, a cui seguirono il primo Testo Unico delle norme sulla circolazione stradale, approvato con R.D. 8 dicembre 1933, n. 1740 (c.d. Codice della strada) e poi, ancora, tutta la enorme quantità di provvedimenti successivi resisi necessari per adeguare la legislazione al crescente sviluppo tecnico del mezzo di trasporto costituito dall'automobile e alla conseguente crescita del numero di autoveicoli circolanti.

@@2.1 L'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765

La norma di cui sopra ha modificato la legge urbanistica, al tempo in vigore, (legge 17 agosto 1942, n. 1150) disponendo che all'art. 41 è aggiunto un ulteriore comma, indicato con il numero sexies, secondo il quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione".

La disposizione, che è stata definita una novità nell'ambito della materia urbanistica, non è tale, almeno in senso assoluto. A ben vedere, infatti, la disposizione medesima non fa altro che confermare il principio contenuto nella prima legge, adeguandolo, nella forma, alla terminologia più recente e facendo riferimento al termine tecnico "parcheggio" nel frattempo entrato a far parte del linguaggio comune, essendo evidente che l'obbligo della riserva di spazi per parcheggio, trova il suo fondamento nelle stesse esigenze indicate nella prima legge.

Prima della emanazione della legge n. 765/1967, non esistevano norme specifiche sulla disciplina dei parcheggi (privati).

Le disposizioni in essa contenute hanno, quindi, lo scopo di porre rimedio, per quanto possibile, all'incremento considerevole del traffico, specialmente nelle grandi città.

Prima di procedere all'esame delle modifiche apportate, sembra opportuno individuare quali sono le esigenze di disponibilità di spazio che comporta la proprietà e/o l'uso di un autoveicolo, o meglio di una autovettura (perché per gli autoveicoli adibiti a trasporto di cose, esiste una diversa e più appropriata disciplina, che qui non interessa). Ciò nella considerazione che non ci si può limitare a prendere in esame soltanto la circolazione connessa all'uso dello stesso, ma si deve tenere conto che ci sono momenti e tempi in cui il mezzo non viene usato, momenti e tempi che si differenziano tra loro per la durata e si riferiscono rispettivamente alle soste temporanee e a quelle di maggior durata. Le prime insorgono, in genere, durante la giornata e sono relative, nella maggior parte dei casi, ad esigenze di lavoro, ma anche agli spostamenti per le esigenze della vita quotidiana, mentre le altre si riferiscono al ricovero dell'autoveicolo nel periodo (in genere riferito alla notte) in cui lo stesso non viene utilizzato. Per la prima delle esigenze indicate, si utilizzano gli appositi spazi pubblici o privati, indicati comePage 18 "parcheggi", mentre per le seconde si utilizzano le "autorimesse" o "garages".

Precisato, così, che per il periodo notturno o di non utilizzazione prolungata dell'auto viene usata l'autorimessa, si è verificato, negli ultimi tempi, che i costruttori hanno preferito destinare allo scopo, anziché autorimesse singole, un locale unico, nel piano interrato, in misura proporzionale al numero degli appartamenti, dove lo spazio per ciascuna autovettura viene delimitato con strisce bianche, e i singoli spazi così delimitati, sono stati qualificati come "box" oppure "posto auto". Questa nuova tendenza ha dato origine ad uno stato di incertezza con riflessi sulla applicazione corretta delle leggi in materia, non sempre chiare e con norme specifiche. È stato, infatti, rilevato ¹ che "molti esponenti della dottrina fanno rientrare, nell'ambito concettuale degli spazi per parcheggio, richiesti dall'art. 18 della legge 765/ 1967, indifferentemente qualunque ipotesi di ricovero di una autovettura: sia il c.d. box sia l'area comune senza divisioni sulla sua superficie. Così operando, però, se da un lato si trovano soluzioni soddisfacenti relative ad alcuni aspetti (il box essendo una unità determinata materialmente, non origina contrasti sulla sua realizzazione tra i condomini), dall'altro, si prospettano problemi di non facile soluzione (sarebbe di impossibile attuazione un uso dei boxes da parte delle persone che accedono all'edificio per tempi limitati e che pure sono legittimate a tutti gli effetti ad usufruire degli spazi ex art. 18 citato).

Non sembrerebbe corretto, infatti, basarsi su una generica definizione di posto macchina e farla coincidere con il dettato legislativo. Soprattutto sembra errato ritenere i boxes conformi alla prescrizione dell'art. 18 della legge ponte. Infatti, questi ultimi, essendo in genere vani chiusi e distinti singolarmente, formano quella che potremmo definire una "entità edilizia" ben concreta e distinta, capace - in sede pratica - di contenere anche altri oggetti, oltre l'autovettura, diventando, all'occorrenza, una sorta di magazzino o cantina separata dall'appartamento, anche da un punto di vista giuridico. E in questo senso non risulta un solo precedente giurisprudenziale che dichiari l'uso della cantina o del solaio trasferito obbligatoriamente insieme all'appartamento, come invece è stato dichiarato in altro senso per i parcheggi ex art. 18.

I boxes non realizzano l'ipotesi di parcheggio voluta dalla legge. Essi sono costruzioni edilizie a sé stanti, aventi tutti i titoli giuridici per essere alienati separatamente dagli appartamenti dal costruttore o da chi comunque ne sia il proprietario. Queste costruzioni sono, inoltre, dotate anche di luce elettrica e, spesso, di acqua corrente, caratteristiche che contribuiscono a rendere i boxes suddetti un bene completo di tutte le caratteristiche occorrenti per essere posto sul mercato indipendentemente dagli appartamenti.

Gli spazi previsti dall'art. 18, sono, al contrario, da considerarsi un elemento concreto perché devono esistere al momento in cui viene rilasciata la concessione e "intangibile" allo stesso tempo. Detti spazi, perciò, andrebbero identificati in un'area, anche esterna all'edificio, coperta o scoperta che sia, in cui risulti possibile lasciare (rectius parcheggiare) per tempi limitati l'automobile di chi abita nell'edificio o di chi vi accede temporaneamente, cosa impossibile a verificarsi nell'ipotesi dei boxes, se non altro perché questi sono sempre chiusi a chiave e un uso in comune da parte dei soggetti di cui sopra sarebbe improponibile. Ecco, tra l'altro chiarita e giustificata la dimensione di detti spazi, secondo la cubatura dell'edificio e non secondo il numero degli appartamenti, come l'ipotesi dei boxes avrebbe più ragionevolmente suggerito tot boxes per tot appartamenti.

Sull'argomento vedi Cass. 25 gennaio 1982, n. 483 con la quale è stata precisata la differenza tra le due ipotesi che nella pratica si realizzano. Si legge, infatti, nella motivazione che "se il parcheggio viene realizzato utilizzando uno dei piani di esso, trattandosi di locali adibiti ad un servizio in comune imposto dalla legge e simile a quelli elencati nel n. 2 dell'art. 1117 c.c., essi dovranno presumersi di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piano dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo costitutivo del condominio o dal titolo di trasferimento dei singoli appartamenti, il che importa la possibilità che i detti locali siano anche riservati alla proprietà esclusiva del costruttore, del venditore degli appartamenti o di terzi, i quali potranno trarre da essi quelle utilità che non siano incompatibili con la destinazione di...