La Riscossione Dei Contributi Nel Condominio

• Autore: Riccardo Redivo
• Pagine: 614-619

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dott RIFORMA DEL CONDOMINIO

6/2016 Arch. loc. cond. e imm.

LA RISCOSSIONE

DEI CONTRIBUTI

NEL CONDOMINIO

di Riccardo Redivo

SOMMARIO

1. Il decreto ingiuntivo. 2. Decreto ingiuntivo e mediazione. 3.

Decreto ingiuntivo e procedura. 4. Cenni su morosità e priva-

cy. 5. Soggetti legittimati passivamente (comproprietari, usu-

fruttuari, conduttori, nuovi acquirenti ecc.). 6. Opposizione

al decreto. 7. Sospensione dei servizi al moroso. 8. La san-

zione pecuniaria per violazione del regolamento. 9. Il fondo

speciale obbligatorio. 10. Obbligazione parziaria e tutela dei

terzi. 11. Rendiconto condominiale e registro della contabili-

tà. 12. Cenno sul passaggio di consegne della documentazione

all’amministratore subentrato.

1. Il decreto ingiuntivo

La tendenza dei condomini a sottrarsi al pagamento

degli oneri accessori, a torto ritenuti dagli stessi estranei

alla loro sfera privata, come dimostrato dal prevalente di-

sinteresse per le conseguenze negative che tale compor-

tamento determina per la collettività, è divenuto negli ul-

timi anni ancora più evidente, avendo comportato per gli

amministratori l’obbligo, sempre più di frequente, di dover

recuperare morosità anche cospicue.

Ciò è dipeso, oltre che dalla crisi economica, anche,

come appena accennato, dall’errata cognizione del con-

cetto di bene comune (che fa ritenere che il mancato

mantenimento in stato di eff‌icienza dello stabile non possa

quasi per nulla incidere nella sfera personale).

Inoltre, tale opinione, palesemente errata, incide nega-

tivamente anche e soprattutto sugli interessi dei singoli,

in quanto il valore delle proprietà esclusive è inscindibil-

mente collegato a quello del bene comune. Il tutto senza

considerare che, dalla mancata manutenzione dello stabi-

le, non potranno che derivare nel futuro spese molto supe-

riori a quelle ordinarie sostenute regolarmente e costan-

temente in tempi ragionevoli.

2. Decreto ingiuntivo e mediazione

Mentre il procedimento di ingiunzione, come è noto,

non è soggetto a mediazione obbligatoria (relativamente

alla sola fase meramente sommaria), ove vi sia tempe-

stiva opposizione da parte dell’ingiunto, prende avvio la

successiva fase di merito o cognitiva, con apertura della

mediazione obbligatoria al momento in cui il giudice adi-

to ha provveduto a revocare o a confermare la provvisoria

esecuzione del decreto ingiuntivo.

Infatti, alla prima udienza il giudice, dopo avere deli-

berato sull’inibitoria, dovrà anche “assegnare alle parti il

termine di 15 giorni per procedere alla mediazione” (ovve-

ro i termini di legge per avviare la procedura conciliativa).

La Suprema Corte, inoltre (sent. 24629 del 3 dicembre

2015), ha affermato (componendo un contrasto giurispru-

denziale di merito e dottrinale), ad avviso di chi scrive,

molto correttamente, che la mediazione deve essere pro-

mossa dall’opponente, in quanto soggetto interessato ad

introdurre la fase del merito, a pena del consolidamento

degli effetti dell’ingiunzione qualora la mediazione non

venga promossa.

3. Decreto ingiuntivo e procedura

Il decreto ingiuntivo normalmente viene richiesto e

concesso come “immediatamente esecutivo”, secondo le

previsioni della legge, sulla base delle delibere di approva-

zione dei bilanci annuali (sia consuntivo che preventivo)

e dello stato di riparto.

È, altresì, consentita l’ammissione al passivo nelle pro-

cedure concorsuali da parte del condominio munito del

provvedimento ingiuntivo, con prededucibilità rispetto ai

crediti privilegiati e chirografari (dovendosi tutelare mag-

giormente la conservazione e, quindi, il valore dell’immobi-

le rispetto agli altri interessi). Persiste, inoltre, il diritto di

abitazione del fallito f‌ino alla chiusura della procedura (con

spese ordinarie, tuttavia, a carico del fallito medesimo).

L’“immediata esecuzione” del provvedimento consen-

tirà al difensore dell’ente di notif‌icare al moroso, conte-

stualmente il titolo e l’atto di precetto, propedeutico all’a-

zione esecutiva, onde accelerare i tempi (senza attendere

i canonici 40 giorni di cui all’art. 645 c.p.c. per la propo-

sizione dell’esecuzione). Tuttavia, una possibile sospen-

sione dell’esecuzione ottenuta dall’ingiunto opponente in

prima udienza, sconsiglia di precorrere i tempi, poiché il

condominio potrebbe essere costretto ad anticipare inu-

tilmente spese legali e giudiziarie, spesso signif‌icative e

notevoli (in caso di valore rilevante della controversia).

La Suprema Corte ha chiarito, inoltre, che il decreto in-

giuntivo munito di esecutività per il recupero delle spese

condominiali non può essere emesso prima dell’approvazio-

ne delle stesse da parte dell’assemblea. Ciò anche se il prov-

vedimento in teoria può essere richiesto e concesso per il

pagamento dei contributi prima dell’approvazione da parte

dell’assemblea dello stato di riparto (necessaria – si ripete -

per ottenere la provvisoria esecuzione del provvedimento),

in quanto “la prova scritta di cui all’art. 633 c.p.c. è costitu-

ita comunque dal documento da cui risulti l’approvazione

assembleare della relativa spesa” (Cass. n. 28644/2011).

Ribadito che, come si è accennato, presupposto es-

senziale per la concessione del provvedimento consiste

nell’approvazione da parte dell’assemblea sia dei bilanci,

sia dello stato di ripartizione della spesa tra i condomini, va

rilevato che al condominio spettano, comunque, oltre ov-

viamente alla sorte, solo gli interessi legali (trattandosi di

debito attinente un rapporto interno all’ente) e non anche

quelli moratori (relativi invece a rapporti del condominio

con i terzi). Quanto detto, comunque, è controverso, in

quanto l’art. 1284, come modif‌icato dalla legge n. 162/2014,

prevede che “se le parti non ne hanno determinato la mi-