Ris. (Ag. Entrate) 14 gennaio 2014, n. 8/E

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Arch. loc. e cond. 2/2014

LEGISLAZIONE E DOCUMENTAZIONE

IX

Ris. (Ag. Entrate) 14 gennaio 2014, n. 8/E. Consulenza giuridi-

ca – Residenze turistico-alberghiere – Prestazioni di servizi

dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione

– Cessioni – Locazioni – Trattamento ai f‌ini IVA.

Con la richiesta di consulenza giuridica specif‌icata in ogget-

to, concernente l’interpretazione degli articoli 10 e 16 del DPR 26

ottobre 1972, n. 633, è stato esposto il seguente

QUESITO

ALFA, associazione tra gli industriali della provincia di … ,

aderente a Conf‌industria ed ANCE chiede quale sia la corretta

aliquota IVA da applicare alle prestazioni di servizi dipendenti

da contratti di appalto stipulati per la costruzione di complessi

immobiliari destinati a “residenza turistico alberghiera” da rea-

lizzarsi previa demolizione di preesistenti strutture ricettive.

Al riguardo si precisa che i suddetti edif‌ici consteranno di

unità abitative non di lusso che saranno censite al Catasto Fab-

bricati nella categoria “A/2”, nonché di locali di ricevimento

alberghiero ed aree condominiali che verranno accatastati nella

categoria “D/2”.

Nell’istanza si rappresenta, altresì, che entro cinque anni

dalla ultimazione della costruzione le unità abitative verranno

cedute in modo frazionato, sia pur con il vincolo di gestione uni-

taria previsto dalla Legge Regione Toscana 23 marzo 2000, n. 42.

Ciò premesso, si chiede di conoscere quale sia l’aliquota IVA

applicabile ai contratti di appalto stipulati per realizzare gli

immobili e alle operazioni di cessione, nonché quale sia il trat-

tamento delle locazioni delle singole unità immobiliari comprese

nella “residenza turistico alberghiera”.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DALL’ISTANTE

L’Associazione istante ritiene che le prestazioni di

servizi derivanti da contratti di appalto stipulati per la

costruzione di complessi immobiliari classif‌icabili come

“residenze turistico alberghiere” siano soggette ad IVA con

aliquota del 10 per cento ai sensi del n. 127 quaterdecies

della Tabella A, parte III, allegata al DPR 26 ottobre 1972,

n. 633. È, altresì, dell’avviso che le vendite frazionate delle

unità immobiliari di cui constano le suddette residenze

debbano essere trattate, ai f‌ini IVA, alla stregua di cessioni

di fabbricati abitativi in quanto aventi ad oggetto immobili

censiti al Catasto Fabbricati nella categoria “A/2”.

Inf‌ine, l’Associazione istante è dell’avviso che le locazioni

delle unità immobiliari comprese nella “residenza turistico al-

berghiera” siano imponibili ai f‌ini IVA e che i relativi canoni deb-

bano scontare l’imposta con l’aliquota del 10 per cento in quanto

aventi ad oggetto prestazioni di alloggio in strutture ricettive ai

sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633

del 1972.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Le residenze turistico-alberghiere (RTA) possono essere

def‌inite, secondo le disposizioni regionali di settore, come strut-

ture ricettive che, pur avendo servizi comuni di tipo alberghiero,

possono offrire ospitalità in appartamenti, costituiti da uno o

più locali dotati di servizio autonomo di cucina ed aventi accessi

indipendenti in ambiti condominiali o pubblici.

Come chiarito dall’Agenzia del Territorio, fra l’altro, con la

circolare 16 maggio 2006, n. 4, il classamento delle unità immo-

biliari è attribuito tenuto conto delle caratteristiche costruttive

e dell’uso appropriato delle stesse, che ne determinano la de-

stinazione ordinaria e permanente (cfr. art. 61, D.P.R. 1 dicem-

bre 1949, n. 1142). Pertanto, in ragione delle caratteristiche dei

complessi immobiliari classif‌icabili come RTA (che constano di

unità abitative, nonché di ambienti destinati ai servizi comuni)

e della autonomia dell’ordinamento catastale rispetto alle norme

urbanistiche, è possibile, come evidenziato nel citato documen-

to di prassi, che gli appartamenti vengano censiti in una delle

pertinenti categorie abitative comprese nel gruppo “A” e le al-

tre porzioni immobiliari nelle altre categorie di pertinenza, ivi

compresa la D/2, in coerenza con le caratteristiche tecniche

rilevabili, che vincolano la destinazione catastale (categoria).

Quanto sopra, peraltro, fermi restando i criteri generali per l’at-

tribuzione del classamento ed i prof‌ili concernenti la verif‌ica

della relativa correttezza.

L’associazione istante prospetta per le unità abitative facenti

parte delle residenze turistico-alberghiere l’accatastamento nel-

la categoria A/2 e per i locali di ricevimento alberghiero l’accata-

stamento nella categoria D/2.

Per quanto concerne l’aliquota IVA applicabile alla costru-

zione del complesso immobiliare in esame, costituito da unità

abitative e da unità strumentali, si fa presente che l’imposta è

applicabile nella misura ordinaria attualmente del 22 per cento.

Il contratto di appalto per la costruzione dell’immobile potrà

essere assoggettato ad aliquota ridotta in caso di compresenza

nel medesimo edif‌icio di parti a destinazione abitativa e di

parti a destinazione non abitativa, laddove risultino rispettate

le proporzioni tra unità abitative ed uff‌ici e negozi richieste per

gli edif‌ici “Tupini” (articolo 13, legge 2 luglio 1949, n. 408). In

tale ipotesi, alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di

appalto sarà applicabile l’aliquota IVA nella misura del 10 per

cento, ai sensi del numero 127 quaterdecies della Tabella A,

parte III, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (cfr. circolare

Ministero delle Finanze 2 marzo 1994, n. 1). Alle medesime pre-

stazioni rese nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di

costruzione di immobili per la successiva vendita, sarà, invece,

applicabile l’aliquota del 4 per cento, in base alle previsioni del

numero 39 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre

1972, n. 633.

Per quanto concerne le operazioni di cessione e di locazione

delle singole porzioni immobiliari si fa presente che la classif‌ica-

zione catastale, come chiarito con circolare n. 27/E del 4 agosto

2006, costituisce, a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immo-

bile, il criterio oggettivo cui attenersi per la distinzione tra fab-

bricati strumentali e fabbricati ad uso abitativo, ai f‌ini dell’ap-

plicazione delle imposte indirette.

Tra i “fabbricati strumentali per natura” rientrano le unità

immobiliari catastalmente censite o censibili nelle categorie dei

gruppi “B”, “C”, “D” ed “E”, nonché nella categoria “A10”, mentre

nei “fabbricati diversi da quelli strumentali per natura” rientrano

le unità immobiliari ad uso abitazione, catastalmente censite o

censibili nelle categorie del gruppo “A” che, ad eccezione della

categoria “A10”, comprendono le abitazioni.

Pertanto, con riferimento al caso rappresentato nella richie-

sta di consulenza, si evidenzia che le cessioni delle singole unità

abitative costituenti il complesso immobiliare, effettuate dalle

imprese costruttrici, se accatastate, come prospettato dall’asso-

ciazione istante, in una delle categorie del gruppo “A”, esclusa la

categoria A10, saranno assoggettate alla disciplina di cui all’arti-

colo 10, n. 8 bis, del DPR n. 633 del 1972, mentre le cessioni delle

porzioni dell’immobile accatastate nella categoria D/2 saranno

trattate alla stregua di cessioni di immobili strumentali, secondo

le regole di cui all’articolo 10, n. 8 ter,del D.P.R. n. 633 del 1972.