Assemblea condominiale per la ripartizione delle spese di rifacimento dei frontalini ai balconi

AutoreVittorio Santarsiere
Pagine83-85

Page 83

@1. Nozione

La riportata sentenza del Tribunale di Milano riguarda un contrasto per l'imputazione ai condomini di un edificio delle spese di riparazione dei frontalini ed intradossi ai balconi condominiali. Al riguardo, da tempo gli interpreti hanno tracciato le linee guida, precisando che tali manufatti sono parte integrante delle facciate degli edifici, a cui danno pregio estetico ed architettonico. Su questa premessa, non può non condividersi l'assunto più ricorrente, che riporta i frontalini e gli intradossi alla natura di beni comuni, diversi dai beni di proprietà esclusiva.

Il frontalino è la parte verticale, che normalmente rifinisce, sulla fronte, una struttura orizzontale, quali un balcone, una pensilina, un cornicione. L'intradosso è la parte inferiore, a vista, dei parapetti e dei bordi aggettanti di terrazze e balconi. Essi, quali cornici di risvolto di tali manufatti, ne completano l'estetica funzione.

I balconi, elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, esulano dalle parti comuni dell'edificio, essendo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti. Diverso è il regime giuridico degli elementi decorativi dei balconi di edificio condominiale, poiché compongono un tutto architettonico e, accrescendo il pregio dello stabile, le spese per il loro restauro sono a carico di tutti i condomini.

Si osserva in dottrina che i balconi di edificio condominiale sono essenzialmente di utilizzazione singola e di servizio agli appartamenti; in taluni casi, tuttavia, possono rivestire aspetti decorativi e di pregio estetico, che contribuiscono al disegno e al decoro architettonico della facciata. Così, l'interesse del condominio alla conservazione delle parti esterne e decorative concorre con l'interesse del proprietario 1.

Per quanto concerne l'aspetto processuale della fattispecie in epigrafe, due condomini hanno adito il giudice, chiedendo di dichiararsi la nullità di un paio di deliberazioni assembleari, che avevano statuito nuovi criteri di ripartizione delle spese, da sostenere per il rifacimento degli elementi di facciata dello stabile (frontalini). Ripartizione non consone ai criteri legali e in contrasto con il regolamento di condominio. Già sul finire degli anni '80 la Cassazione ha rilevato che, per il diritto di impugnare le deliberazioni nulle dell'assemblea, dispone l'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse. Così, anche il condomino, partecipe dell'assemblea, che abbia espresso voto conforme alla deliberazione ritenuta nulla, non è escluso dal diritto di far valere tale nullità, solo che alleghi e dimostri di avervi interesse 2.

@2. Norme di legge

Recita l'art. 1117 c.c. che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo... 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere, che servono all'uso o al godimento comune...

Ora, gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio servono al godimento comune, perché incrementano il pregio architettonico dell'intero edificio. E, per la Cassazione, debbono considerarsi di proprietà comune, in quanto destinativi ex art. 1117 c.c., qualora essi assolvano prevalentemente alla funzione di rendere gradevole l'edificio. Sono diversamente pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servano solo per il decoro di quest'ultimo 3.

Sancisce l'art. 1123, comma 1, c.c. che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione...

Dal che un giudice inferisce la regola generale, in tema di ripartizione delle spese per i lavori di conservazione e godimento di parti comuni dell'immobile, che esse sono a carico di tutti i condomini, in proporzione delle rispettive quote di proprietà 4. Si legge in altra sentenza che il pregio architettonico della facciata dell'edificio condominiale ha riflessi anche nella valutazione economica delle singole porzioni. L'attitudine funzionale abbinata con il decoro...

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