Ripartizione Degli Oneri Condominiali Tra Venditore Ed Acquirente
| Autore | Renato Del Chicca |
| Pagine | 255-256 |
255
Arch. loc. cond. e imm. 3/2016
Riforma
del condominio
RIPARTIZIONE DEGLI
ONERI CONDOMINIALI TRA
VENDITORE ED ACQUIRENTE
di Renato Del Chicca
Il TERZAGO (nella sua classica opera Il condominio,
1981, 485), dopo aver constatato che sorgono in proposi-
to molti problemi interpretativi, si sofferma “sulla natura
giuridica dell’obbligo di pagare i contributi” e scrive: “È,
quest’obbligazione, di natura reale o personale? Alcuni Au-
tori (BARASSI, TRABUCCHI) sostengono che la suddetta
obbligazione sia obbligazione propter rem. Dalla realtà
dell’obbligazione di rimborso deriva che essa è accollata
a chiunque subentri nel diritto di comproprietà di uno dei
partecipanti obbligati”. Dal canto suo, il VISCO (Le case
in condominio, 1976, 708-709) si chiede: “Nei rapporti fra
venditore ed acquirente, a quale momento bisogna stare?
Quello in cui il lavoro è stato ordinato o quello in cui il
lavoro è stato eseguito? Bisogna guardare al momento in
cui sorge l’obbligazione. Il BARASSI (Comproprietà, 375)
riteneva obbligato il successore; il VITALLEVI (Comunio-
ne, n. 233) riteneva obbligato l’alienante….Il dubbio resta
nei rapporti interni fra alienante ed acquirente”. Il VISCO,
ancora, ricorda che, secondo il BRANCA, il successore a
titolo particolare “diventa partecipe e come tale rispon-
de delle spese man mano che esse si rivelino necessarie
e l’amministratore od uno qualunque dei partecipanti ne
chiedano la erogazione: chi è nella comunione (intendi
condominio) in quel momento, anche se non vi era quando
si è verificato il fatto che minaccia la conservazione della
cosa, deve contribuire…”. “Il criterio esposto (commenta
il VISCO) non sembra molto chiaro, perché quello che vale
non è il momento in cui viene chiesto il pagamento, ma il
momento in cui l’obbligazione è sorta. Se io compro un ap-
partamento in cui devono essere eseguiti i lavori di tinteg-
giatura dei muri delle scale e della facciata, non importa
che la relativa delibera sia anteriore al momento dell’ac-
quisto, ma importa che i lavori vengano eseguiti dopo che
io sono diventato proprietario dell’appartamento, perché
è in questo secondo momento che sorge il debito verso la
ditta che esegue i lavori. Invece, se i lavori sono stati già
eseguiti, ma non ancora pagati, non importa che la fattura
venga presentata dopo la data del mio acquisto, perché
obbligato resta sempre il venditore”.
Dopo questi brevi cenni dottrinari, passo ad esaminare
la relativa giurisprudenza di legittimità.
Così, Cass., sez. II, 22 febbraio 2000 n. 1956, nel rappor-
to tra venditore ed acquirente, stabilisce che: “salvo che
non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante
il principio generale della personalità delle obbligazioni:
l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle
obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al
momento in cui, acquistandola, è divenuto condòmino”.
La sentenza Cass., sez. II 18 aprile 2003 n. 6323, invece as-
serisce: “Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle
spese per la conservazione delle parti comuni, si consi-
derano obbligazioni propter rem, perché nascono come
conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli
impianti e sui servizi comuni. Segue che, nel caso di ven-
dita di una unità immobiliare sita in un edificio soggetto
al regime del condominio, al contributo delle spese per la
conservazione è tenuto il condomino al momento in cui
si rende necessario eseguire i lavori per la conservazione.
D’altra parte, dalla esecuzione dei lavori deriva un incre-
mento di valore delle parti comuni e, in considerazione
della relazione strumentale, un corrispondente incremen-
to di valore della sua stessa unità immobiliare”.
Lo stesso principio è affermato da Cass, sez. II, 1 luglio
2004 n. 120134.
Con altre parole, Cass., sez. II, 9 settembre 2008 n.
23345 sostiene che “ secondo la prevalente giurisprudenza
di legittimità, che negli ultimi anni si è venuta forman-
do, l’obbligo del condòmino di pagare le spese di manu-
tenzione delle parti comuni dell’edificio, deriva non dalla
preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione
della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di
tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità
della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di
manutenzione”.
Al contrario, Cass., sez. II, 2 settembre 2008 n. 22034,
di pochi giorni anteriore alla sentenza sopraricordata, ha
sostenuto che “ la giurisprudenza ha affermato che l’obbli-
go dei condòmini di contribuire al pagamento delle spese
condominiali sorge per effetto della delibera dell’assem-
blea che approva le spese stesse ( … ); pertanto, nel caso
di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamen-
to dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa
viene deliberata (Cass. 26 ottobre 1996 n. 9366)”.
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