Rinnovazione tacita di un contratto di locazione di immobile pignorato: si applica o no l'art. 560, Secondo comma, C.P.C.?

AutoreArcangela Maria Tamburro
Pagine733-736
733
Arch. loc. e cond. 6/2013
Contrasti
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. UN., 16 MAGGIO 2013, N. 11830 (*)
PRES. PREDEN – EST. VIVALDI – P.M. VELARDI (CONF.) – RIC. PRO GENIA S.R.L.
(AVV. PAGANO) C. G. AND G. SERVICE S.R.L.
Contratto di locazione y Rinnovazione y Tacita y
Immobile ad uso non abitativo y Pignoramento y Au-
torizzazione del giudice dell’esecuzione y Necessità
y Esclusione.
. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso
non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone,
la rinnovazione tacita del contratto alla prima scaden-
za contrattuale, per il mancato esercizio, da parte del
locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione
stessa (artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392),
costituisce un effetto automatico che scaturisce diret-
tamente dalla legge, e non da una manifestazione di
volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pigno-
ramento dell’immobile e di successivo fallimento del
locatore, tale rinnovazione non necessita di autorizza-
zione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo
comma dell’art. 560 c.p.c. (Mass. Redaz.) (c.p.c. art.
560; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28; l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 29)
(*) Questa sentenza è stata pubblicata per esteso in questa Rivista,
2013, 453. Si riporta ulteriormente la sola massima con relativa nota
di ARCANGELA MARIA TAMBURRO.
RINNOVAZIONE TACITA DI UN
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI
IMMOBILE PIGNORATO:
SI APPLICA O NO L’ART. 560,
SECONDO COMMA, C.P.C.?
di Arcangela Maria Tamburro
Con sentenza n. 11830 del 16 maggio 2013 le Sezioni
Unite sono intervenute a dirimere il contrasto giuri-
sprudenziale sorto in merito alla questione se, in caso
di pignoramento e di successivo fallimento del locatore,
per la rinnovazione tacita di un contratto di locazione di
immobile adibito ad uso non abitativo di cui agli artt. 28 e
29 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (e di un contratto di
locazione di immobile adibito ad uso abitativo di cui agli
artt. 2, comma 1, e 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431)
sia necessaria o meno l’autorizzazione del giudice dell’ese-
cuzione prevista dal secondo comma dell’art. 560 c.p.c..
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978
(cd. “legge sull’equo canone”) e, poi, della legge n. 431 del
1998 contenente la disciplina della locazione degli immobi-
li adibiti ad uso abitativo, la disciplina vigente in materia di
rinnovazione tacita del contratto di locazione di immobile,
adibito ad uso abitativo e non, era racchiusa solamente nel-
l’art. 1597 c.c., tuttora vigente per altre locazioni. Stante al
citato disposto normativo, la rinnovazione tacita del con-
tratto di locazione a termine stabilito dalle parti è basata
sul fatto concludente di rimanere ed essere lasciati nella
detenzione della cosa immobile, diversamente da quello a
tempo indeterminato che dura, invece, f‌ino a quando non
intervenga disdetta preventiva (art. 1597, comma 1, c.c.).
Ma intervenuta disdetta, sia per le locazioni a termine, sia
per quelle senza termine, non può essere opposto che il
contratto si sia rinnovato tacitamente, salvo che consti la
volontà del locatore di rinnovare il contratto (art. 1597,
comma 3, c.c.). In altri termini, con la rinnovazione del
contratto di locazione le parti contraenti stabiliscono di
mantenere il precedente vincolo contrattuale modif‌ican-
done però la durata. Il contratto, infatti, scaduto il termine
di validità, prosegue alle stesse condizioni del precedente,
tranne che per la durata: la durata non è quella stabilita
dalle parti per la locazione scaduta, ma quella stabilita dal-
la legge per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1597,
comma 2, c.c.). Ne consegue che una locazione a termine
f‌issato dalle parti, che sarebbe cessata di diritto con lo
spirare del termine, una volta tacitamente rinnovata non
cesserà se non per disdetta.
Pertanto, per “rinnovazione” del contratto si deve in-
tendere la costituzione di un nuovo contratto regolato alle
stesse condizioni del precedente, considerato che la norma
in esame usa l’espressione “nuova locazione”, per effetto di
una nuova manifestazione di volontà negoziale del locatore
e del conduttore. Essa differisce dalla “novazione” che si
ha, invece, quando le parti sostituiscono alla precedente
obbligazione una nuova, avente oggetto o titolo diverso:
esse hanno il comune intento di estinguere il vincolo che
le legava sostituendolo con quello nascente dal successivo
accordo (così, Cass. 10 settembre 1998 n. 8968).

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