Il rilascio dell'immobile quale presupposto per la condanna del locatore al pagamento dell'indennità
| Autore | Guizzetti Fabrizio Bruno |
| Pagine | 311-314 |
311
giur
Arch. loc. e cond. 3/2012
MERITO
IL RILASCIO DELL’IMMOBILE
QUALE PRESUPPOSTO PER LA
CONDANNA DEL LOCATORE AL
PAGAMENTO DELL’INDENNITÀ
di Fabrizio Bruno Guizzetti
In un procedimento di sfratto per finita locazione le
Poste Italiane s.p.a. si sono costituite in giudizio dichia-
rando di non opporsi alla convalida, chiedendo termine
massimo per il rilascio ai sensi dell’art. 56 legge 27 luglio
1978, n. 392 e svolgendo, in via riconvenzionale, domanda
di condanna dei locatori al pagamento dell’indennità per
la perdita d’avviamento ai sensi dell’art. 34 legge n. 392/78
(in termini Pretura Cremona, 5 gennaio 1996, n. 12, in que-
sta Rivista 1996, 255).
Il Giudice ha quindi disposto la separazione dei giudizi;
ha convalidato lo sfratto con liquidazione delle relative
spese; ha disposto il mutamento di rito per la domanda
riconvenzionale d’indennità, con termini per il deposito di
memorie integrative ai sensi dell’art. 426 c.p.c.
Prima del deposito della memoria integrativa i locatori
hanno poi offerto il pagamento dell’indennità, quantificata
come per legge in misura di 18 mensilità dell’ultimo canone
e da corrispondere contestualmente al rilascio dell’immobile
da parte delle Poste, se anteriore alla scadenza del termine
di rilascio concesso dal Giudice, o, altrimenti, dopo il decorso
del termine e prima dell’esecuzione forzata del rilascio.
Con la memoria integrativa i locatori hanno dichiarato
di non opporsi alla domanda di accertamento del diritto
del conduttore all’indennità, ribadendo la loro offerta ed
opponendosi invece alla domanda di condanna al paga-
mento per inesigibilità del credito.
La conduttrice ha insistito nella domanda di condanna
al pagamento dell’indennità.
Secondo un consolidato insegnamento della Suprema
Corte (Cass., 27 marzo 2009, n. 7528 e Cass., 17 gennaio
2001, n. 580; conformi Cass., 2 settembre 2009, n. 19083;
Cass., 10 febbraio 2003, n. 1930; Cass., 15 maggio 1997,
n. 4272; Cass., 22 ottobre 1994, n. 8713) esiste completa
reciproca dipendenza tra l’obbligazione di pagamento
dell’indennità gravante sul locatore e l’obbligazione di
riconsegna dell’immobile gravante sul conduttore: “le
obbligazioni di pagamento della indennità per la perdita
dell’avviamento commerciale e quella di rilascio dell’im-
mobile sono fra loro in rapporto di reciproca dipendenza
in quanto ciascuna prestazione è inesigibile in difetto di
contemporaneo adempimento dell’altra, con la conse-
guenza che la legge, subordinando il rilascio dell’immobile
al pagamento dell’indennità, specularmente condiziona il
pagamento dell’indennità al rilascio.”
In pratica il locatore non può agire esecutivamente per
il rilascio dell’immobile, se non paga preventivamente o
contestualmente l’indennità d’avviamento (onere sancito
espressamente dall’art. 34 comma 3 legge n. 392/78); a
sua volta il conduttore non può pretendere il pagamento
dell’indennità, se non rilascia preventivamente o conte-
stualmente l’immobile.
Di conseguenza il conduttore che non abbia offerto la
riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto e che
anzi, in sede di procedimento di convalida di sfratto, abbia
chiesto termine per il rilascio ex art. 56 legge 27 luglio
1978, n. 392, in pendenza di detto termine non può pre-
tendere il pagamento dell’indennità, se non offra, conte-
stualmente, la riconsegna dell’immobile.
Infatti l’obbligo del locatore di pagare l’indennità d’av-
viamento diverrà attuale soltanto con il decorso della data
di rilascio fissata dal Tribunale. salvo che il conduttore of-
fra, prima di detto termine, la restituzione dei locali.
Poiché il credito del conduttore per l’indennità d’avvia-
mento non è esigibile in pendenza del termine di rilascio,
non può essere pronunciata sentenza di condanna a carico
del locatore per il pagamento di tale credito: l’esecutività
del provvedimento ai sensi dell’art. 447 bis ultimo comma
c.p.c. comporterebbe il diritto del conduttore di ottenere
l’immediato pagamento dell’indennità, senza peraltro aver
adempiuto all’obbligo di riconsegna dell’immobile e senza
che il locatore, in pendenza del termine ex art. 56 legge n.
392/78, possa promuovere l’esecuzione per il rilascio.
Non pare neppure possibile una sentenza di condanna
al pagamento dell’indennità “condizionata” all’avvenuto
rilascio dell’immobile: tale provvedimento, compatibile
con l’ipotesi di spontanea riconsegna dell’immobile, non
lo sarebbe invece con l’ipotesi di esecuzione forzata del
rilascio, in quanto confliggerebbe col disposto dell’art. 34
commi 3 e 4 legge n. 392/78, che prevedono la correspon-
sione dell’indennità prima dell’esecuzione del rilascio.
Le spese del giudizio d’indennità.
In punto spese processuali la sentenza rappresenta
una specifica applicazione dei principi introdotti dalla
novella del 2009.
La mancata accettazione, da parte della conduttrice,
dell’offerta di pagamento dell’indennità formulata dai
locatori (se pur subordinatamente al contestuale rilascio
dell’immobile) e l’inammissibilità della domanda di con-
danna al pagamento svolta dalla conduttrice, comportano
la condanna di quest’ultima alle spese di giudizio.
Aggiungasi che soltanto i locatori hanno adempiuto
all’onere processuale previsto dall’art. 34 ultimo comma
legge n. 392/78 e che l’offerta di pagamento dell’indennità
rappresentava comunque un riconoscimento di debito e
sarebbe stata idonea prova scritta per ottenere, in caso di
mancato versamento dell’indennità, ingiunzione di paga-
mento ai sensi dell’art. 633 e seguenti c.p.c.
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