Riforma e fondo speciale per le opere straordinarie
| Autore | Antonio Nucera |
| Pagine | 572-572 |
572
dott
5/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
RIFORMA E FONDO SPECIALE
PER LE OPERE STRAORDINARIE
di Antonio Nucera
La legge di riforma del condominio è intervenuta anche
sulle attribuzioni dell’assemblea stabilendo, in particolare,
all’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. che la stessa provvede
a deliberare sulle “opere di manutenzione straordinaria” e
sulle “innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fon-
do speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. La
formulazione previgente della norma prevedeva, invece, la
semplice facoltà, da parte dell’assemblea, di costituire un
fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria,
nulla disponendo peraltro, sul suo ammontare.
La ratio legislativa è quella, all’evidenza, di accanto-
nare le somme necessarie per la realizzazione di deter-
minate opere deliberate dall’assemblea, così da garantire
il puntuale pagamento delle stesse. E questo, non solo a
beneficio, ovviamente, di chi è chiamato ad eseguire l’in-
tervento, ma anche nell’interesse della stessa compagine
condominiale che, in tal modo, non correrebbe più il ri-
schio di esporsi ad eventuali situazioni pregiudizievoli
(come, ad esempio, la sospensione dei lavori) per la moro-
sità di alcuni condòmini.
Si tratta di una norma, dunque, condivisibile, che però,
secondo una rigorosa tesi interpretativa, potrebbe dirsi ri-
spettata solo nel caso in cui, prima dell’inizio dei lavori,
il fondo in questione contenesse la provvista necessaria
a coprire l’intero importo delle opere deliberate. Ciò che
renderebbe certamente difficoltoso, in diverse realtà con-
dominiali, l’avvio dell’attività prevista.
Invero, non emerge nulla dalla lettura del testo dell’art.
1135 c.c. che porti a concludere che la suddetta interpre-
tazione sia l’unica possibile. La previsione in argomento,
pertanto, può ritenersi rispettata anche costituendo il
fondo per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei
lavori, laddove ciò – ben inteso – trovi riscontro nelle mo-
dalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con
l’impresa che esegue le opere. In questo modo non sarà
necessario precostituire l’intera provvista prima di dare
avvio ai lavori ma solo quella relativa al primo pagamen-
to contrattuale previsto e così via per successivi stati di
avanzamento, con il duplice, positivo, effetto, da un lato,
di facilitare l’applicazione della norma e, dall’altro, di ga-
rantire comunque il puntuale pagamento di quanto dovuto
in relazione ai lavori eseguiti. Con ciò, verranno salvaguar-
date le finalità della norma prima accennata, sia a favore
dell’impresa appaltatrice che a favore del condominio.
Risolta in questi termini la questione della costituzio-
ne del fondo – e precisato anche che la norma in parola
deve ritenersi applicabile, secondo gli interpreti, esclusi-
vamente ai lavori deliberati successivamente al 18.6.’13
(data di entrata in vigore della riforma, cfr.: A. SCARPA,
Il regime transitorio della Riforma del condominio, in
Immobili&proprietà n. 6/2013, 350) – si pone il problema,
adesso, della delibera che approvi le opere di manutenzio-
ne straordinaria o le innovazioni senza la costituzione di
detto fondo, ovvero in mancanza, nel contratto di appalto,
di una clausola che consenta la suddetta costituzione fra-
zionata del fondo.
In proposito, deve ritenersi che la questione possa
essere risolta applicando i principii sanciti dalla giuri-
sprudenza per differenziare le delibere nulle da quelle
annullabili. Nella prima categoria rientrano – secondo la
giurisprudenza di legittimità – quelle aventi un oggetto
impossibile o illecito (contrario, cioè, all’ordine pubblico,
alla morale o la buon costume), che esorbitano dalle com-
petenze dell’assemblea o che incidono sui diritti indivi-
duali dei condòmini; nella seconda categoria, tutte le altre
“contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, così
come recita l’art. 1137 c.c. (cfr., ex multis, Cass. sent. n.
16485 del 22 novembre 2002).
È evidente come la mancata costituzione del fondo, ov-
vero l’assenza, nel contratto di appalto, di una previsione
che permetta di costituire detto fondo per gradi, non pos-
sano farsi rientrare – alla luce dei principii appena esposti
– tra le ipotesi di nullità. La relativa delibera, pertanto,
è da ritenersi annullabile, e quindi impugnabile entro il
breve termine di 30 giorni (decorrente dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti; dalla data di
comunicazione della deliberazione stessa per gli assenti).
Nel senso dell’annullabilità della delibera che non ri-
spetti il disposto del nuovo art. 1135, primo comma, n. 4,
c.c. si sono espressi anche gli interpreti (cfr., fra gli altri,
R. TRIOLA, Il nuovo condominio, Giappichelli editore,
945, 2013).
Infine, è appena il caso di osservare, in argomento, che
essendo il più volte citato art. 1135 c.c. norma non espres-
samente definita inderogabile dal successivo art. 1138 c.c.,
un regolamento approvato da tutti i condòmini potrebbe
senz’altro derogarvi.
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