Una riforma con luci e ombre
| Autore | Corrado Sforza Fogliani |
| Pagine | 427-428 |
427
Arch. loc. e cond. 4/2013
Riforma
del condominio
UNA RIFORMA CON LUCI
E OMBRE
di Corrado Sforza Fogliani
Il 18 giugno è entrata in vigore la riforma del condo-
minio. Una riforma che cambierà la vita a 30 milioni circa
di italiani e ad alcune migliaia di amministratori condo-
miniali (la cui attività viene in ogni aspetto disciplinata).
Ma che è, ciò nonostante, una riforma pigra, un restyling
più che altro.
L’occasione che il legislatore poteva cogliere, era
grande. Negli Stati Uniti, 57 milioni di americani (SILVIO
BOCCALATTE, La città sussidiaria-Vivere oltre lo Stato,
ed. Ass. Carlo Cattaneo) vivono in comunità autoregolate,
nella gran parte dei casi vivono come in enormi condomìni
o, se vi sono parti comuni, come in supercondomìni. La
loro legge è un regolamento contrattuale, approvato da
tutti. Comunità di questo tipo esistono anche in Italia e
tutte hanno una specifica caratteristica: che in esse la
spesa pubblica insostenibile non esiste. A queste comu-
nità avrebbe potuto ispirarsi il legislatore della riforma,
facendo del regolamento (contrattuale, quindi: approvato
da tutti) il perno del condominio. Ancora 77 anni dopo, il
legislatore ha invece preferito riferirsi nuovamente al mo-
dello varato nel 1935 (a quell’anno risale la nostra prima
legge sul condominio) e mantenuto intatto nel 1942, allor-
chè fu trasfuso nel nuovo Codice civile: un modello che,
pur attenuato fin dall’origine dalla distinzione (mantenu-
ta dalla riforma) fra norme derogabili (dal regolamento
condominiale) e norme inderogabili, racchiude comunque
il condominio in un involucro calato dall’alto, col quale lo
Stato si arroga il diritto di regolare la vita condominiale
anche nei suoi più minuti aspetti (perfino – e con norma
inderogabile – in quello della durata dell’incarico dell’am-
ministratore scelto dai condòmini). Un’impostazione che
risente dell’epoca (accentratrice) in cui fu concepita e
varata, anche in reazione alla regolamentazione – se vo-
gliamo chiamarla così – prevista dal Codice liberale del
1865, sostanzialmente basata su servitù volontarie (e su
tre norme in tutto – gli articoli 562, 563 e 564 – che, ne-
gli edifici con piani appartenenti a differenti proprietari
e in mancanza di accordi fra questi ultimi, regolavano la
sopraelevazione e il riparto delle spese in genere e per i
lastrici solari in particolare). Un’impostazione – quella del
‘35 e ‘42 – che il timido (per non dire neghittoso) legi-
slatore del 2012 non s’è sentito di abbandonare, forse non
avvertendo che – come accade anche in tanti altri casi –
bisognava tornare indietro per andare avanti.
Allo stesso modo, il legislatore della riforma non ha
affrontato il problema di attribuire al condominio - così
come s’è fatto in diversi Paesi europei - la capacità giu-
ridica (la capacità, quindi, di agire come una persona o
una società, senza scomodare ogni volta i condòmini per
l’esecuzione di particolari delibere assembleari). La solita,
provinciale dietrologia (ma cosa si cela mai dietro questa
proposta?) ha avuto il sopravvento, impedendo all’istituto
condominiale di aggiornarsi, di mettersi veramente al pas-
so coi tempi. Impedendogli, soprattutto, di semplificarsi e
di semplificare la vita a condòmini ed amministratori, sal-
vo oggi lamentarsi - anche, paradossalmente, da parte di
oppositori dell’attribuzione della capacità giuridica – dei
troppi aggravi che si sarebbero aggiunti (e che dovrebbe-
ro, a loro avviso, comportare la revisione dei compensi), in
una con l’aumento delle spese in generale. Il condominio
rimane così un semplice “ente di gestione” (ma per certa
dottrina e giurisprudenza, neppure questo), basato – in
particolare – sul rapporto di mandato condòmini-ammini-
stratore.
Nonostante tutto questo (che ha comunque fatto la
gioia di molti editori, che ci hanno invaso di pubblicazioni
che sono semplici rifritture di testi precedenti), la riforma
ha anzitutto il merito di aver recepito, ed ufficializzato,
l’orientamento dei giudici espresso in decenni di giuri-
sprudenza. Non solo. Si sono, anche, meglio precisati
particolari aspetti della vita condominiale (distacco dal
riscaldamento centrale, installazione di impianti di vi-
deosorveglianza, ripartizione delle spese dell’ascensore,
modalità e condizioni per la modifica delle tabelle millesi-
mali, previsione di specificazione analitica del compenso
dell’amministratore e così via). Al pari – per fare alcuni
esempi – si è modificata la tabella delle maggioranze
assembleari richieste, si è stabilita l’obbligatorietà della
nomina dell’amministratore solo negli edifici con più di 8
condòmini, si sono adeguati gli importi delle sanzioni per
la violazione di norme condominiali, si è precisato che le
delibere possono essere impugnate anche dagli astenuti. Il
regolamento di condominio (per il quale è rimasto fermo
l’obbligo di adozione da parte dei soli condominii con più
di 10 condòmini) resta poi, allo stato, un documento di
fondamentale importanza, da consultare – specie se ap-
provato all’unanimità o comunque da tutti accettato – an-
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