Riforma del condominio e compiti dell'amministratore
| Autore | Antonio Nucera |
| Pagine | 434-435 |
434
dott
4/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
RIFORMA DEL
CONDOMINIO E COMPITI
DELL’AMMINISTRATORE
di Antonio Nucera
La riforma dell’istituto condominiale contiene diverse
previsioni che riguardano l’attività dell’amministratore:
alcune codificano obblighi già previsti dalla legge; altre
recepiscono prassi e giurisprudenza consolidata; altre,
ancora, introducono ex novo adempimenti volti, in taluni
casi, a semplificare il lavoro di chi amministra.
Limitando la nostra analisi alle previsioni principali, è
agevole osservare come rientri senz’altro nella prima ca-
tegoria – quella cioè degli obblighi già previsti dalla legge
e che la nuova disciplina sul condominio si è limitata a
inserire nel codice – l’esecuzione, da parte dell’ammini-
stratore, degli “adempimenti fiscali” (art. 1130, n. 5, c.c.).
Come chiarito dal Dossier del Servizio studi del Senato (il
n. 398 dell’ ottobre 2012), si tratta, infatti, di adempimenti
che si traducono nell’obbligo: di tenere la “contabilità e
di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari
in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla ge-
stione condominiale” (art. 32, comma 1, n. 8 - ter, D.P.R.
n. 600/1973); “di comunicare annualmente all’anagrafe
tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal
condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori”
(art. 7, comma 9, D.P.R. 605/1973); di operare la “ritenuta
d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio
nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso
amministratore” (artt. 23 e 25, D.P.R. 600/1973). Tutti
incombenti, quindi, che un amministratore di condominio
era già da tempo tenuto ad eseguire sulla base di norma-
tive preesistenti.
Nella seconda categoria – quella, cioè, delle previsio-
ni che recepiscono prassi e giurisprudenza consolidata
– rientra, invece, certamente il diritto da parte dei con-
dòmini, di accedere alla documentazione condominiale,
con il correlativo obbligo, da parte dell’amministratore,
di attivarsi per consentire l’esercizio di tale diritto (art.
1129, secondo e settimo comma, c.c., e art. 1130 - bis, pri-
mo comma, c.c.). Il principio introdotto è in linea, infatti,
con quanto da anni affermato in molteplici sentenze (cfr.,
ex multis, Cass. sent. n. 15159 del 29 novembre 2001) e
il legislatore della riforma non ha fatto altro, quindi, che
prenderne atto. Stesso discorso per la consegna di tutta
la documentazione afferente il condominio da parte del-
l’amministratore uscente (art. 1129, ottavo comma, c.c.):
i giudici già da tempo hanno precisato che, alla scadenza
del suo incarico, “l’amministratore è tenuto a restituire
ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto
del condominio” (Cass. sent. n. 10815 del 16 agosto 2000);
sicché, pure in tal caso, si è trattato semplicemente di
elevare tale principio a norma codicistica.
L’apertura, poi, di un conto corrente bancario o postale
intestato al condominio (art. 1129, settimo comma, c.c.),
oltreché essere un adempimento ritenuto obbligatorio in
diverse pronunce (cfr., da ultimo, Cass. sent. n. 7162 del
10 maggio 2012), è anche pratica assai diffusa. Non a caso,
l’obbligo in questione è sancito nei codici deontologici
di alcune organizzazioni della proprietà e degli ammini-
stratori. Il legislatore anche qua, quindi, si è limitato a cri-
stallizzare nel codice civile concetti già noti.
(12) Si veda CELESTE, Sparisce il ricorso, impugnative con regole
ordinarie, in Guida dir. 2012, n. 4, pag. XXVII.
(13) Così ancora CELESTE, Sparisce il ricorso, impugnative con
regole ordinarie, in Guida dir.2012, n. 4, pag. XXVIII.
(14) Propende per l’opinione secondo cui l’esclusione prevista dalla
norma abbia questo significato CELESTE, Sparisce il ricorso, impugnati-
ve con regole ordinarie, in Guida dir. 2012, n. 4, pag. XXVIII.
(15) In questo senso si veda il Tribunale Arezzo 3 febbraio 2011 (in
Giur merit. 2011, I, 1271, solo massima). Nello stesso senso si veda Tribu-
nale Messina ord. 9 febbraio 2012 (in questa Rivista 2012, pag. 555).
(16) In questo senso Tribunale Bologna ord. 18 aprile 2003 (in que-
sta Rivista 2003, pag. 681).
(17) Nello stesso senso: Tribunale Torino ord. 5 giugno 2006 (in
Immobili & Proprietà 2006, pag. 726, solo massima); Tribunale Padova
ord. 11 luglio 2003 (in Foro it. 2004, I, 290).
(18) Così Tribunale Nocera Inferiore ord. 2 febbraio 2001 (in questa
Rivista 2001, pag. 450).
(19) Così Tribunale Nocera Inferiore 12 giugno 2000 (in Rass.
Loc.2000, pag. 561, con nota di IMPERATO, La competenza in materia di
impugnazione di delibere condominiali).
(20) Si veda in questo senso CELESTE, Sparisce il ricorso, impu-
gnative con regole ordinarie, in Guida dir. 2012, n. 4, pag. XXVII.
(21) Così Cass. sez. un. 27 febbraio 2007, n. 4421 (inGiur. it.2008, I,
388, con nota di CONTE, Sul rapporto di pregiudizialità tra il processo
di impugnazione di delibera di assemblea condominiale che approva il
piano di riparto delle spese e il procedimento di opposizione al decreto
ingiuntivo del condomino contro la pretesa creditoria del condominio;
in Giust. civ. 2007, I, pag. 1086; in questa Rivista 2007, pag. 265; in Foro
it.2007, I, 1441, annotata da PIOMBO, in Guida dir. 2007, n. 18, pag. 68,
solo massima).
(22) Così Cass. 12 dicembre 2012, n. 19605 (in Guida dir. 2013, n. 8,
pag. 70, solo massima).
(23) Così Cass. sez. un. 18 settembre 2006, n. 20076 (in Immobili
& diritto 2007, n. 10, pag. 34, con nota di CELESTE, Per le controversie
condominiali vige il foro speciale esclusivo; in Giust. civ. 2007, I, pag.
614; in questa Rivista 2007, pag. 31; in Foro it. 2006, I, 3056; in Gui-
da dir. 2006, n. 39, pag. 46; in Rass. loc. cond. 2006, 235, con nota di
CARRATO, Il foro speciale di cui all’art. 23 c.pc. si applica anche alle
controversie tra condominio e condomino; la sentenza è commentata
anche in Immobili & Proprietà 2006, 653). Nello stesso sen so: Cass.
26 settembre 2007, n. 20018 (in Immobili & Proprietà 2008, 49, solo
massima).
(24) Così Cass. 21 aprile 2000, n. 5235 (in Foro it. 2000, I, 3182).
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA