Riforma del condominio e animali domestici

Autore:Vincenzo Cuffaro
Pagine:279-282
 
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279
Arch. loc. e cond. 3/2013
Riforma
del condominio
RIFORMA DEL CONDOMINIO
E ANIMALI DOMESTICI
di Vincenzo Cuffaro
Ci si chiede quale sia il significato da attribuire alla
disposizione con la quale, per effetto dell’art. 16 della
legge 11 dicembre 2012, n. 220, è stato modificato il testo
dell’art. 1138 c.c.
In particolare, nell’art. 1138 del codice, sotto la rubrica
“Regolamento di condominio”, è stato riformulato il terzo
comma, con la prescrizione che il regolamento approvato
dall’assemblea deve essere «allegato al registro indicato
dal numero 7) dell’art. 1130», cioè al “registro dei verbali
delle assemblee”, ed aggiunto in un quinto comma l’enun-
ciato «le norme del regolamento non possono vietare di
possedere o detenere animali domestici».
Dunque, è prescritto un nuovo adempimento formale
circa le modalità con le quali il regolamento viene reso
conoscibile ed è dettata una nuova prescrizione sul conte-
nuto del regolamento.
Iniziando l’esame da questo secondo aspetto, mi sem-
bra che, stante la scarsa rilevanza della questione, non
metta conto soffermarsi sul significato della formula
adottata nella versione definitiva dell’articolo, malgrado
nei lavori preparatori sia dato leggere che la precedente
espressione «animali di compagnia poteva dar luogo ad
inconvenienti interpretativi». Parimenti, non credo sia
il caso di rimarcare come nella terminologia usata per
individuare il contenuto della previsione regolamentare
che si vuole vietare, il duplice richiamo al possesso ed alla
detenzione appaia francamente ridondante rispetto allo
scopo che il legislatore intende perseguire, quasi che una
meno accurata espressione della norma potesse lasciare
aperti possibili varchi elusivi del precetto.
Messe da parte tali amenità legislative su aspetti
all’evidenza marginali, l’attenzione dell’interprete deve
necessariamente fermarsi sulla proposizione verbale «non
possono vietare» perché è nel divieto che si coglie il si-
gnificato precettivo della disposizione.
Nei lavori preparatori viene enfatizzata la collocazio-
ne della norma «all’interno dell’articolo che disciplina il
regolamento condominiale» e da tale collocazione si trae
la sottolineatura che «il divieto in parola non riguarda i
regolamenti c.d. contrattuali che sono approvati da tutti
i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal
costruttore prima della costituzione del condominio,
ovvero con una deliberazione assembleare unanime».
Indicazioni, queste che hanno guidato il legislatore, che
dunque rinviano alla nota distinzione tra regolamento di
fonte assembleare e regolamento di fonte contrattuale,
cui da tempo la giurisprudenza, sulla scorta della prassi,
è pervenuta.
Sembra opportuno, a tale riguardo, muovere proprio
dalle conclusioni della giurisprudenza pe ricordare, innan-
zi tutto, che nel disegno del codice il potere regolamentare
appartiene all’assemblea dei condomini in vista della in-
tuitiva esigenza di disciplinare la gestione e l’utilizzazione
dei beni comuni, dei quali tutti i condomini hanno eguale
diritto di usare e godere.
È soprattutto in funzione del diritto sulle parti comuni
del quale è titolare ciascun condomino che possono quindi
porsi delle regole per l’amministrazione e la gestione del
condominio cioè, in senso lato, per la sua organizzazione.
Il dettato dell’art. 1138 esprime questa funzione con la
precisazione che l’atto regolamentare contiene «norme
circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese
… nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e
quelle relative all’amministrazione». La medesima dispo-
sizione, anche nel testo previgente la riforma, indica inol-
tre la maggioranza richiesta per adottare il regolamento.
La formazione del regolamento è, dunque, affidata di
massima agli stessi condomini, i quali assumono la deci-
sione esprimendo la volontà all’interno dell’assemblea,
nel rispetto del principio maggioritario, secondo il criterio
risultante dal combinato disposto degli artt. 1138, comma
3, e 1136, comma 2, c.c., quindi: «maggioranza degli inter-
venuti e almeno la metà del valore dell’edificio», per cui
con tale maggioranza possono essere imposte le regole per
la gestione delle cose comuni. Rispetto all’ipotesi espres-
samente considerata nel codice, l’esperienza conosce la
possibilità che il regolamento sia invece predisposto auto-
nomamente dall’originario, unico proprietario dell’edificio
il quale, dopo aver approntato l’atto regolamentare, ne ri-
chiede l’approvazione in occasione dei singoli contratti di
vendita delle unità immobiliari che valgono a comporre il
condominio.
Un regolamento, quest’ultimo, qualificabile come
“esterno”, per distinguerlo da quello approvato dall’assem-
blea dei condomini che è, dunque, “interno”.
Sulla scorta del dato empirico si è andata costruendo
la distinzione tra regolamento esterno e regolamento in-

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