Riforma del condominio e animali domestici

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 279-282

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Arch. loc. e cond. 3/2013

Riforma

del condominio

RIFORMA DEL CONDOMINIO

E ANIMALI DOMESTICI

di Vincenzo Cuffaro

Ci si chiede quale sia il signif‌icato da attribuire alla

disposizione con la quale, per effetto dell’art. 16 della

legge 11 dicembre 2012, n. 220, è stato modif‌icato il testo

dell’art. 1138 c.c.

In particolare, nell’art. 1138 del codice, sotto la rubrica

“Regolamento di condominio”, è stato riformulato il terzo

comma, con la prescrizione che il regolamento approvato

dall’assemblea deve essere «allegato al registro indicato

dal numero 7) dell’art. 1130», cioè al “registro dei verbali

delle assemblee”, ed aggiunto in un quinto comma l’enun-

ciato «le norme del regolamento non possono vietare di

possedere o detenere animali domestici».

Dunque, è prescritto un nuovo adempimento formale

circa le modalità con le quali il regolamento viene reso

conoscibile ed è dettata una nuova prescrizione sul conte-

nuto del regolamento.

Iniziando l’esame da questo secondo aspetto, mi sem-

bra che, stante la scarsa rilevanza della questione, non

metta conto soffermarsi sul signif‌icato della formula

adottata nella versione def‌initiva dell’articolo, malgrado

nei lavori preparatori sia dato leggere che la precedente

espressione «animali di compagnia poteva dar luogo ad

inconvenienti interpretativi». Parimenti, non credo sia

il caso di rimarcare come nella terminologia usata per

individuare il contenuto della previsione regolamentare

che si vuole vietare, il duplice richiamo al possesso ed alla

detenzione appaia francamente ridondante rispetto allo

scopo che il legislatore intende perseguire, quasi che una

meno accurata espressione della norma potesse lasciare

aperti possibili varchi elusivi del precetto.

Messe da parte tali amenità legislative su aspetti

all’evidenza marginali, l’attenzione dell’interprete deve

necessariamente fermarsi sulla proposizione verbale «non

possono vietare» perché è nel divieto che si coglie il si-

gnif‌icato precettivo della disposizione.

Nei lavori preparatori viene enfatizzata la collocazio-

ne della norma «all’interno dell’articolo che disciplina il

regolamento condominiale» e da tale collocazione si trae

la sottolineatura che «il divieto in parola non riguarda i

regolamenti c.d. contrattuali che sono approvati da tutti

i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal

costruttore prima della costituzione del condominio,

ovvero con una deliberazione assembleare unanime».

Indicazioni, queste che hanno guidato il legislatore, che

dunque rinviano alla nota distinzione tra regolamento di

fonte assembleare e regolamento di fonte contrattuale,

cui da tempo la giurisprudenza, sulla scorta della prassi,

è pervenuta.

Sembra opportuno, a tale riguardo, muovere proprio

dalle conclusioni della giurisprudenza pe ricordare, innan-

zi tutto, che nel disegno del codice il potere regolamentare

appartiene all’assemblea dei condomini in vista della in-

tuitiva esigenza di disciplinare la gestione e l’utilizzazione

dei beni comuni, dei quali tutti i condomini hanno eguale

diritto di usare e godere.

È soprattutto in funzione del diritto sulle parti comuni

del quale è titolare ciascun condomino che possono quindi

porsi delle regole per l’amministrazione e la gestione del

condominio cioè, in senso lato, per la sua organizzazione.

Il dettato dell’art. 1138 esprime questa funzione con la

precisazione che l’atto regolamentare contiene «norme

circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese

… nonché le norme per la tutela del decoro dell’edif‌icio e

quelle relative all’amministrazione». La medesima dispo-

sizione, anche nel testo previgente la riforma, indica inol-

tre la maggioranza richiesta per adottare il regolamento.

La formazione del regolamento è, dunque, aff‌idata di

massima agli stessi condomini, i quali assumono la deci-

sione esprimendo la volontà all’interno dell’assemblea,

nel rispetto del principio maggioritario, secondo il criterio

risultante dal combinato disposto degli artt. 1138, comma

3, e 1136, comma 2, c.c., quindi: «maggioranza degli inter-

venuti e almeno la metà del valore dell’edif‌icio», per cui

con tale maggioranza possono essere imposte le regole per

la gestione delle cose comuni. Rispetto all’ipotesi espres-

samente considerata nel codice, l’esperienza conosce la

possibilità che il regolamento sia invece predisposto auto-

nomamente dall’originario, unico proprietario dell’edif‌icio

il quale, dopo aver approntato l’atto regolamentare, ne ri-

chiede l’approvazione in occasione dei singoli contratti di

vendita delle unità immobiliari che valgono a comporre il

condominio.

Un regolamento, quest’ultimo, qualif‌icabile come

“esterno”, per distinguerlo da quello approvato dall’assem-

blea dei condomini che è, dunque, “interno”.

Sulla scorta del dato empirico si è andata costruendo

la distinzione tra regolamento esterno e regolamento in-