Riforma del condominio e alcune norme da rivedere

Autore:Antonio Nucera
Pagine:283-283
 
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283
dott
Arch. loc. e cond. 3/2013
RIFORMA DEL CONDOMINIO
RIFORMA DEL CONDOMINIO E
ALCUNE NORME DA RIVEDERE
di Antonio Nucera
La riforma dell’istituto condominiale, in vigore dal 18
giugno, ha introdotto alcune norme che, per gli effetti che
sono destinate a produrre, andrebbero riviste.
Partiamo dalla previsione di cui all’ultimo comma del-
l’art. 67 disp. att. c.c., così come riformulato, secondo cui
il nudo proprietario e l’usufruttuario “rispondono solidal-
mente” per il pagamento dei contributi dovuti all’ammini-
strazione condominiale. È evidente che sulla base di una
disposizione del genere si può verificare il caso che il nudo
proprietario venga chiamato a rispondere per opere decise
dall’usufruttuario e solo da quest’ultimo godute. Ciò che,
oltre ad essere del tutto inopportuno, è di dubbia legit-
timità costituzionale. Prima che l’articolo in questione
venisse modificato dalla legge di riforma, era principio
fermo, invece, che il nudo proprietario non fosse “in al-
cun modo tenuto al pagamento delle spese condominiali,
neppure se l’assemblea avesse approvato un criterio di
ripartizione delle spese in deroga alla legge” (Cass. sent.
n. 2236/2012).
Dovrebbe pure essere rivisto il nuovo art. 71 bis disp.
att. c.c., il quale, al quarto comma, stabilisce che, nel caso
l’amministratore in carica perda uno dei requisiti previsti
dalla legge per svolgere la sua attività, ciascun condomino
possa convocare “senza formalità” l’assemblea per la no-
mina del nuovo amministratore. È indubbio che si tratti
di una previsione di difficile interpretazione, suscettibile
per questo di abusi e utilizzazioni strumentali, e dunque
foriera contenzioso. Non si comprende, infatti, quale signi-
ficato debba attribuirsi all’espressione “senza formalità”:
senza il rispetto di forme per la redazione e la spedizione
dell’avviso di convocazione? Senza il rispetto dei termini
minimi di preavviso? La riforma sul punto nulla precisa,
sicché una formulazione della norma priva dell’espressio-
ne in parola sarebbe quanto mai opportuna.
Con particolare riferimento all’attività di amministra-
tore non può non segnalarsi, poi, la previsione contenuta
all’art. 1129, secondo comma, c.c., come riformulato. Tale
disposizione prevede che, contestualmente all’accettazio-
ne della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’ammini-
stratore comunichi i propri dati anagrafici e professionali,
il codice fiscale (se si tratta di società anche la sede lega-
le e la denominazion e), il locale dove si trovano i registri
di anagrafe condo miniale, dei verbali delle a ssemblee, di
nomina e revoca dell’amministratore, di contabilità, non-
ché i giorni e le ore in cui “ogni interessato”, previa richie-
sta all’amministratore, di contabilità, nonché i giorni e le
ore in cui “ogni interessato”, previa richiesta all’ammini-
stratore, possa prenderne gratuitamente visione e otte-
nere, dietro r imborso della spesa, copia da lui firmata.
L’accesso a tali registri dunq ue – sulla base del tenore
letterale della norma – potrà essere azionato non dai
soli condomini (ed, eventualmente, dai titolari di diritti
reali sulle unità immobiliari), ma anche da terzi estranei
al condominio. Si impone all’amministratore, quindi, d i
accertare l’esistenza o meno di un legittimo interesse da
parte dei richiedenti (con conseguente obbligo – deve ri-
tenersi – di sottoporre la questione all’a ssemblea nei casi
dubbi). Un incombente di particolare rilevanza, destinato
ad avere l’effetto di appesantire (inutilmente) l’attività di
chi amministra.
Un’altra norma su cui bisognerebbe intervenire, che
riguarda ancora l’amministratore ma che ha importanti ri-
flessi anche per l’intera compagine condominiale, è quella,
altresì, di cui al quarto comma dello stesso art. 1129 c.c.
Tale disposizione stabilisce, in sostanza, che laddove l’as-
semblea abbia subordinato la nomina dell’amministratore
alla presentazione di una polizza di assicurazione (per
la responsabilità civile per gli atti compiuti dallo stesso
nell’esercizio del mandato), i massimali di detta polizza
debbano essere adeguati all’importo dei lavori straordina-
ri eventualmente deliberati. La soppressione di una pre-
visione siffatta eviterebbe, opportunamente, la presenza
di inutili limitazioni alla libertà decisionale dell’organo
assembleare su una questione indubbiamente delicata
come quella della polizza assicurativa.
Sempre tra le norme da rivedere che interessano
l’amministratore (ma con importanti riflessi – come nel
caso che precede – per tutti i condomini), è da segna-
lare, in fine, il qu into comma del già citato art. 67, disp.
att. c.c., il quale dispone che all’amministratore non
possano essere conferite deleghe “per la parteci pazione
a qualunque assemblea”. Si tratta, a ll’evidenza, di una
disposizione dalla dizio ne equivoca, che p otrebbe far
pensare al fatto che il l egislatore abbia voluto vietare
solo che all’amministr atore v engano conferite deleghe
generiche, valevoli per tutte le assemblee e non ché ab-
bia voluto por re il divieto in discorso pe r ogni e qualsiasi
assemblea. Il rischio è che, per via di questa (am bigua)
formulazione, amministratori e condomini non sapp iano
come comportarsi . Sarebbe certo più chiaro – ed univoco
– stabilire, molto semplicemente, il divieto di conferire
deleghe all’amministratore (negli stessi termini: CO R R A D O
SFORZA FO G L I A N I , Codice de l nuovo condomini o dopo la
riforma, Ed. La Tribuna).

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