La riforma del 2012 ed il nuovo ruolo dell'amministratore del condominio. Spunti de iure condendo

Autore:Caterina Garufi
Pagine:610-614
 
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610
dott
6/2015 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
LA RIFORMA DEL 2012
ED IL NUOVO RUOLO
DELL’AMMINISTRATORE
DEL CONDOMINIO.
SPUNTI DE IURE CONDENDO (*)
di Caterina Garu
(*) Relazione svolta al XXV Convegno Coordinamento legali Confe-
dilizia, tenutosi a Piacenza il 19 settembre 2015.
La revisione delle norme del Codice Civile che disci-
plinano la materia condominiale è il risultato di un lungo
periodo di gestazione che ha visto succedersi ben cinque
disegni di legge, ponendo così fine ad un’attesa lunga 71
anni. L’opportunità di rivedere gran parte delle norme in
materia (articoli 1117-1139 Cod. civ. e Disposizioni at-
tuative del Cod. civ. articoli 61-72) risiede nel fatto che,
a differenza di altri settori, la disciplina condominiale è
rimasta immutata nel corso dei tempi secondo la risalente
formulazione del 1942 (data di entrata in vigore dell’ attua-
le Codice Civile). La legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante
disposizioni di “Modifica alla disciplina del condominio ne-
gli edifici” rivoluziona completamente i rapporti che legano
amministratori e condomini. Grazie alla riforma, infatti, si
suppone che gli oltre 50 milioni di cittadini che vivono oggi
in condominio, ossia l’85% delle famiglie italiane, otterran-
no maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, bene-
ficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria.
Tra le novità più rilevanti vanno ricordate:
- la modifica dell’art. 1117 cod. civ. che individua ed
elenca in modo più analitico le parti comuni dell’edificio;
- una nozione più moderna di condominio tale da com-
prendere anche i cosiddetti “condominii orizzontali” (resi-
dence, supercondomini, villaggi residenziali e simili);
- la possibilità di modificare la destinazione d’uso delle
parti comuni nell’interesse del condominio, senza neces-
sariamente ricorrere al presupposto del consenso di tutti
(con ciò evitando l’ostruzionismo del singolo condomino
che col suo parere contrario poteva bloccare un più como-
do utilizzo della cosa).
Una particolare attenzione è stata dedicata all’obbligo
di formazione periodica degli amministratori di condomi-
nio, insieme ad una maggiore trasparenza nella gestione.
Su questo punto vorrei soffermarmi in modo particola-
re perché finalmente sono stati introdotti alcuni requisiti
minimi per poter svolgere la professione di amministratore
così da garantirne una maggiore competenza e una maggior
tutela della trasparenza del suo operato, senza però impe-
dire che nei piccoli fabbricati l’amministrazione condomi-
niale continui ad esser affidata ad un condomino interno
(difatti, l’amministratore di condominio diventa una figura
obbligatoria all’interno degli agglomerati condominiali che
comprendono più di otto condomini e anche per i casi di
edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica).
I requisiti per la nomina, rispetto al passato, sono stati
innalzati: la persona è tenuta infatti a possedere un di-
ploma di scuola media superiore, deve superare un corso
di formazione professionale oltre che frequentare sistema-
ticamente attività formative. Gli stessi requisiti possono,
però, venire ridotti qualora la carica venga rivestita da uno
dei condomini o nel caso sia già stata svolta almeno per un
anno nel corso dell’ultimo triennio.
Tra le modifiche più importanti emerge una serie di
elementi che l’amministratore è chiamato a fornire ai con-
domini, in termini di conoscenza e pubblicità, per consen-
tire loro di valutare le rispettive qualifiche ed il rispettivo
operato. In tal senso, l’amministratore a cui sia richiesto
all’atto dell’accettazione della nomina dovrà presentare
una polizza di assicurazione per responsabilità civile, a ga-
ranzia degli atti compiuti nello svolgimento del mandato.
Seguono inoltre: l’obbligo di depositare le somme ricevute
a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle
erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente
postale o bancario intestato allo stesso; l’obbligo di agire,
eccetto in caso di dispensa da parte dell’assemblea, per
la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbliga-
ti, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il
credito è esigibile. Sono stati standardizzati anche i com-
portamenti per i quali può disporsi la revoca dell’incarico.
L’attenzione, infatti, che il nuovo amministratore dovrà ri-
porre nel rispetto della normativa è massimo: il riscontro
del mancato adempimento (irregolarità fiscali o mancata
apertura del conto condominiale) anche da parte di un
solo condomino può provocarne la revoca.
Esattamente un anno fa veniva pubblicato il decreto
ministeriale sui corsi di formazione. Infatti, il quadro nor-
mativo rinnovato nel 2012 è stato ulteriormente arricchito
dalla pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Decreto legge
n. 145/2013 (G.U. n. 300/2013), c.d. "Destinazione Italia",
che ha apportato numerose modifiche in diversi ambiti tra
i quali quello che disciplina il condominio, recentemente
riformato dalla legge n. 220/2012. In particolare, il decreto
"Destinazione Italia" ha integrato la legge di riforma della
disciplina del condominio negli edifici, apportando delle
modifiche rese necessarie a seguito dei dubbi interpreta-
titi di alcuni suoi punti, tra i quali: i requisiti necessari
per esercitare l’attività di formazione degli amministratori
di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità
di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e perio-
dica; la maggioranza assembleare per l’approvazione dei
lavori per il contenimento del consumo energetico; alcune
precisazioni in merito al registro di anagrafe condominiale
e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici; la
costituzione di un fondo speciale per il lavori di manuten-
zione straordinaria e per le innovazioni; la modifica della
norma per le infrazioni al regolamento del condominio.

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