Deliberazione spese per il rifacimento della facciata di condominio e vendita di unità immobiliare nel frattempo. Obbligazione in solido tra le parti
| Autore | Vittorio Santarsiere |
| Pagine | 784-787 |
784
giur
6/2013 Arch. loc. e cond.
MERITO
prevedendo una responsabilità solidale tra venditore ed
acquirente nei confronti del condominio, non implica un
trasferimento del debito nel rapporto fra le parti: l’ac-
quirente non paga al posto del venditore, se ne deduce
che il primo può intentare verso il secondo un’azione di
surrogazione ex art. 1203, n. 3, c.c. volta ad ottenere la
restituzione di quanto pagato.
A tal fine l’appellante afferma che, trattandosi di ob-
bligazioni propter rem il principio stabilito dalla Corte di
legittimità sarebbe opposto a quello indicato dal primo
giudice dal momento che, nel caso in esame, le opere di
manutenzione straordinaria, pur essendo state deliberate,
non erano ancora state eseguite.
L’assunto è infondato.
Ed infatti, l’obbligo di restituzione delle somme versate
dal nuovo proprietario ex art. 63 disp. att. c.c. discende
proprio dalla sua natura di obbligazione propter rem e dal
fatto che la sua fonte costitutiva deve essere individuata
nella delibera assembleare (cfr. Cass. civ. sez. II, sent.
n. 24654 del 3 dicembre 2010, RV615875, secondo cui: in
caso di vendita di una unità immobiliare in condominio,
nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria
manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti
comuni, qualora venditore e compratore non si siano
diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle
relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era pro-
prietario dell’immobile al momento della delibera assem-
bleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi,
avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbli-
gazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano
state deliberate antecedentemente alla stipulazione del
contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rile-
vando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite
successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei
confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio
per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva
di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.).
Parimenti infondata appare il terzo motivo di impugna-
zione attenente alla carenza dell’obbligazione di rimborso
in relazione alle spese ordinarie che non avrebbero dovuto
essere pagate dal Fornasari in quanto ci sarebbe stata
ragione di opporsi alla delibera assembleare.
Infatti, la delibera assembleare che ha approvato il
pagamento di tali spese non risulta essere stata impugnata
dall’appellante all’epoca ancora proprietario dell’immobile.
Ne deriva che, trattandosi di delibera definita, For-
nasari, richiesto del pagamento ex art. 63 disp. att. c.c.
non poteva esimersi dall’adempimento dell’obbligazione
solidale con il precedente proprietario, potendo soltanto
procedere, se del caso, alla richiesta di rimborso nei con-
fronti di quest’ultimo.
L’appello appare conclusivamente infondato e legittima
la conferma della sentenza impugnata.
Quanto alle spese, avuto riguardo al principio della
soccombenza, l’appellante deve essere condannato a rim-
borsare alla controparte le spese del secondo grado di giu-
dizio che, avuto riguardo al valore della controversia e alla
natura delle questioni oggetto di trattazione, si liquidano,
per compensi e spese, nella somma complessiva di euro
1.950,00, oltre oneri di legge. (Omissis)
DELIBERAZIONE SPESE PER IL
RIFACIMENTO DELLA FACCIATA
DI CONDOMINIO E VENDITA
DI UNITÀ IMMOBILIARE NEL
FRATTEMPO. OBBLIGAZIONE
IN SOLIDO TRA LE PARTI (*)
di Vittorio Santarsiere
(*) Sentenza e nota conservano la propria efficacia anche dopo l’en-
trata in vigore della riforma del condominio.
SOMMARIO
1. Nozione. 2. Norme di legge. 3. Oggetto. 4. Fondamento
giuridico. 5. Tutela giurisdizionale.
1. Nozione
O. ha venduto ad F. un immobile condominiale in Mila-
no con atto stipulato il 3 luglio 2006, dopo le deliberazioni
di spese ordinarie - relative agli anni 2005 e 2006 - ed altre
straordinarie per il rifacimento della facciata dello stabi-
le, questo non ancora concluso. Intervenuta controversia
tra le parti circa il pagamento delle spese deliberate,
l’acquirente adì il tribunale, che condannò l’alienante in
favore di esso attore al rimborso delle somme corrisposte
al condominio, inoltre a rifondere le spese di giudizio, re-
spingendo la domanda riconvenzionale del venditore.
Questi appellava la sentenza, chiedendo la reiezione delle
avverse pretese, contestava la fondatezza del ragionamento
sostenuto dal primo giudice. Dice la pronunzia impugnata
che l’art. 63 disp. att. c.c., nel prevedere la responsabilità so-
lidale venditore/acquirente verso il condominio non implica
il trasferimento del debito quando la spesa fosse deliberata
in assemblea condominiale prima della vendita. E ciò salvo
che le parti abbiano diversamente convenuto.
In considerazione che l’ambulatorietà è un requisito
che afferisce non alla obbligazione come tale, ma alla pos-
sibilità del suo sorgere, si rileva in dottrina come, alla ven-
dita del bene, l’alienante rimarrebbe obbligato ad adem-
piere le obbligazioni sorte anteriormente alla cessione, nel
frattempo divenute esigibili, e l’obbligazione già sorta, non
più potenziale, incomberebbe ad esso (1).
Alla vendita di una unità immobiliare posta in edificio
condominiale, se, prima della stipula dell’atto di trasferi-
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