Requisiti e responsabilità dell'amministratore di condominio

Autore:Carlo Del Torre
Pagine:601-609
 
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601
Arch. loc. e cond. 6/2015
Riforma
del condominio
REQUISITI E RESPONSABILITÀ
DELL’AMMINISTRATORE
DI CONDOMINIO (*)
di Carlo Del Torre
(*) Relazione introduttiva svolta al XXV° Convegno del Coordina-
mento legali Confedilizia, tenutosi a Piacenza il 19 settembre 2015.
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Le varie figure di amministratore. 3. Ammi-
nistratore persona fisica e giuridica. 4. Le associazioni pro-
fessionali. 5. La società quale amministratore. 6. Le società
cooperative. 7. Associazioni, fondazioni ed altri soggetti di-
versi dalle persone fisiche. 8. L’amministratore a professione
non esclusiva. 9. Incompatibilità con altre professioni; 9-a)
Amministratore di condominio e dipendente pubblico. 9-b)
Amministratore di condominio e mediatore immobiliare. 9-
c) Amministratore ed altre professioni ordinistiche. 10. Il
condòmino-amministratore. 11. L’amministratore di fatto. 12.
Requisiti dell’amministratore. 13. I requisiti di onorabilità
nel dettaglio; 13-a) Il godimento dei diritti civili (lettera a)
art. 71 bis disp. att. c.c.). 13-b) Incensuratezza (lettere b) e
c) art. 71 disp. att. c.c.). 13-c) Interdizione e inabilitazione
lettera d) art. 71 bis disp. att. c.c. 13-d) Annotazione nell’e-
lenco dei protesti cambiari (lett. e) art. 71 bis disp. att. c.c.).
13-e) I requisiti di professionalità (lettere f) e g) dell’art.
71 bis disp. att. c.c.). 14. La carenza originaria o sopravvenu-
ta dei requisiti. 15. Le responsabilità dell’amministratore di
condominio. 16. Responsabilità per custodia dei beni comuni.
17. Il possibile rimedio: la polizza assicurativa.
1. Premessa
Analizzare i requisiti necessari per esercitare l’attività
di amministratore di condominio ed approfondire le con-
seguenti responsabilità che sorgono in capo a chi ricopre
questo incarico, comporta la necessità di chiarire preven-
tivamente la natura del rapporto sottostante che lega il
nominato amministratore con il condominio.
La mancata esplicita attribuzione al condominio della
capacità giuridica, considerandolo quale soggetto autono-
mo di diritti distinto dai singoli condomini, avrebbe supe-
rato in via probabilmente definitiva anche il problema del
rapporto tra condominio ed amministratore, ma, allo stato
attuale, non si può negare che la riforma abbia apportato
dei chiarimenti che non possono essere ignorati.
Se infatti, prima della legge del 2012 la natura di man-
dato del rapporto tra amministratore e condominio era
frutto di acute elaborazioni giurisprudenziali e dottrinali,
nel nuovo assetto normativo si rinvengono elementi spe-
cifici che rendono, almeno prima facie, assai difficoltoso
non inquadrare il rapporto in questa tipologia. Si pensi al
comma terzo dell’art 1129 c.c. in materia di adeguamento
della “polizza assicurativa per gli atti compiuti dall’ammi-
nistratore nell’esercizio del mandato”, oppure al comma
undici dell’art. 1129 c.c. in materia di “revoca del manda-
to”, e soprattutto all’esplicito rinvio del comma 15 dell’art.
1129 c.c. secondo il quale “per quanto non disciplinato dal
presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla se-
zione I del capo IX del titolo III del libro IV” ossia le norme
in materia di mandato.
Nonostante questa relativa chiarezza, non sono man-
cate osservazioni dottrinali che partivano da chi, pur
mantenendo l’inquadramento nell’ambito del contratto di
mandato, ne sottolineava la particolarità (1), per giunge-
re a chi, invece, addirittura escludeva la riconducibilità
del rapporto allo schema del mandato, ipotizzando invece,
la sussistenza di un rapporto regolato dalla legge, ma con
connotazioni autonome rispetto allo schema del mandato
(2).
L’inquadramento in una tipologia contrattuale piutto-
sto che in un’altra del rapporto amministratore-condomi-
nio può del resto portare ad applicare canoni interpretati-
vi ben diversi delle norme sui requisiti e soprattutto sulla
responsabilità, con conseguenze anche di rilievo sia per
l’amministratore, che per i condomini rappresentati, oltre
che con riferimento al destino delle delibere assemble-
ari assunte in violazione di norme sui requisiti richiesti
all’amministratore.
2. Le varie figure di amministratore
All’interno della categoria dell’amministratore di con-
dominio si può operare una prima distinzione, tra ammini-
stratore professionista e non professionista, a seconda che
questo incarico sia assunto da un soggetto che lo esercita
quale occupazione principale, ovvero venga assunto da
soggetto che assume incarichi di tal genere una tantum
o comunque con occupazione marginale rispetto alla sua
prevalente attività.
Per individuare colui che può essere definito ammi-
nistratore condominiale professionista bisogna fare rife-
rimento a due aspetti: da un lato osservare le previsioni
dell’art 71 bis disp. att. c.c. introdotto dalla riforma del

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