Rent To Buy In Ambito Condominiale

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 32-32

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dott

1/2016 Arch. loc. cond. e imm.

RIFORMA DEL CONDOMINIO

RENT TO BUY IN AMBITO

CONDOMINIALE

di Antonio Nucera

La presenza in un edif‌icio di un’unità immobiliare og-

getto di un contratto di rent to buy pone sostanzialmente,

a chi svolge l’attività di amministratore, due interrogativi:

il primo, relativo al soggetto da convocare all’assemblea, il

secondo riguardante il soggetto a cui chiedere il pagamen-

to dei contributi condominiali.

I dubbi nascono dal fatto che il rent to buy è un istituto

del tutto nuovo, introdotto dall’art. 23 del decreto-legge

n. 133/2014 (cosiddetto “Sblocca Italia”), come converti-

to: norma che – nel dettare una specif‌ica disciplina per

quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in

godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di

acquistarlo entro un termine determinato” – ha delineato

i contorni di una fattispecie che non può essere assimila-

ta a nessuna delle forme contrattuali sinora utilizzate per

combinare le caratteristiche della compravendita e quelle

della locazione di immobili.

La risposta agli interrogativi da cui abbiamo preso

l’avvio non può che essere ricercata, quindi, nella stessa

disciplina regolatrice dell’istituto in questione. E a tal f‌ine

decisivo appare senz’altro essere il richiamo – operato dal

citato art. 23 - agli artt. da 1002 a 1007 c.c. nonché agli

artt. 1012 e 1013 c.c., in tema di obblighi nascenti dall’u-

sufrutto.

Premesso, infatti, che da quanto precede deriva che,

nell’ambito del rent to buy, analogamente a quanto accade

nei rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, spetta

al concedente provvedere alle “riparazioni straordinarie”

(art. 1105 c.c.), mentre è compito del conduttore (così

lo chiama la legge; ma sarebbe più adatto quello di bene-

f‌iciario) farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri

“relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione

ordinaria” del bene (art. 1104 c.c.), è evidente che tale

impostazione non può che portare a ritenere egualmente

applicabili - in caso di presenza in un edif‌icio di un’unità

immobiliare oggetto del contratto che ci occupa - le pre-

visioni dettate dagli ultimi tre commi dall’art. 67 disp. att.

c.c., in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttua-

rio e amministrazione condominiale.

Occorrerà, allora, distinguere - così come evidenziato

anche dai primi commentatori (cfr. F. Padovini, Rent to

buy e condominio, in Giurisprudenza italiana, 2/2015,

499) - se ciò su cui l’assemblea sia chiamata a deliberare

attenga ad affari relativi “all’ordinaria amministrazione e

al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, op-

pure no. Nel primo caso, dovrà essere convocato il condut-

tore; nel secondo il concedente. Se poi l’assemblea fosse

chiamata a deliberare su più argomenti di diversa natura

dovranno essere convocati entrambi (per poi partecipare

o meno, a discussione e votazione, a seconda dei singoli

argomenti via via affrontati dall’assemblea). Così come

dovranno essere convocati entrambi quando il conduttore

intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. (vale a

dire nel caso in cui il conduttore faccia eseguire a proprie

spese riparazioni poste a carico del concedente che que-

sti rif‌iuta o ritarda di eseguire) ovvero quando si tratti di

lavori od opere ai sensi degli artt. 985 (miglioramenti) e

986 (addizioni) c.c.

La partecipazione alle spese condominiali seguirà na-

turalmente lo stesso criterio. Pertanto, ove tali spese si

riferiscano all’ordinaria amministrazione e al godimento

delle cose e dei servizi comuni, la relativa richiesta di

pagamento dovrà essere rivolta al conduttore; negli altri

casi al concedente. Entrambi questi soggetti potranno co-

munque essere chiamati a rispondere “solidalmente per

il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione

condominiale”.

Da tener presente, inf‌ine, che - sempre sulla base di

quanto previsto dalla normativa in materia di condominio

e segnatamente, in questo caso, dall’art. 63, quinto comma,

disp. att. c.c. - il proprietario dell’immobile oggetto di rent

to buy rimarrà obbligato solidalmente con l’avente causa

per i contributi maturati anche qualora (e f‌intanto che)

non trasmetterà all’amministratore copia autentica del

titolo che determina la vendita def‌initiva.