Il rendiconto annuale delle spese condominiali e gli addebiti a singoli condomini a titolo personale

AutoreGiovanni La Rocca
Pagine137-139

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Da qualche tempo i prospetti del consuntivo annuale delle spese condominiali presentati dagli amministratori all'esame delle assemblee risultano suddivisi in due sezioni, di cui la prima per le spese generali, e cioè quelle ripartite fra tutti i condomini e la seconda per le c.d. «spese personali». Quanto sopra trae origine, forse, dal desiderio o dalla necessità di adeguarsi, nella redazione dei prospetti contabili, alle nuove tecniche introdotte nell'ambito dei sistemi di contabilità, e, più in particolare, dal fatto che, per redigere il predetto documento, la maggior parte degli amministratori utilizza programmi già predisposti nei quali la tabella della ripartizione delle spese condominiali contiene anche una sezione relativa alle spese predette. In tale sezione gli amministratori includono le spese che - a loro esclusivo giudizio - debbono far carico soltanto a uno o più condomini, a titolo personale.

Le fattispecie di cui sono venuto occasionalmente a conoscenza si riferiscono:

  1. a somme prelevate dall'amministratore dal fondo condominiale ed erogate per l'esecuzione di lavori nell'interesse di uno solo o più condomini e nelle rispettive parti di proprietà esclusiva, che vengono incluse nel consuntivo delle spese condominiali, ma indicate nella sezione predetta e addebitate soltanto al condomino o ai condomini interessati ed a titolo personale;

  2. a spese per la convocazione, da parte dell'amministratore, di assemblea straordinaria, poste a carico di ciascuno dei condomini convocati sempre al titolo di cui sopra;

  3. a spese per onorario richiesto da avvocato che, su incarico conferito dall'amministratore, ha provveduto ad inviare un sollecito ad adempiere a condomino in ritardo con il pagamento delle quote di spese condominiali poste a carico esclusivo del predetto condomino, sempre a titolo personale.

Prima di procedere all'esame analitico di ciascuna delle fattispecie è necessario accertare quali sono le spese che possono essere comprese tra quelle relative alla gestione condominiale e quali sono gli organi dell'amministrazione condominiale competenti alla individuazione delle spese medesime, alla loro ripartizione tra i condomini e, poi, alla riscossione delle quote e alla erogazione delle somme.

Per l'individuazione delle spese, la normativa del codice non contiene una specifica elencazione delle stesse ma l'art. 1123 indica il criterio da adottare, facendo riferimento esplicito alle spese relative «alla conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio e alla prestazione dei servizi nell'interesse comune».

Le disposizioni per la pratica attuazione della norma sopra richiamata sono, poi, contenute:

- nell'art. 1135, n. 2, secondo cui, per la individuazione delle spese e la ripartizione tra i condomini, occorre che, all'inizio di ciascun anno, l'assemblea «provveda all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla ripartizione tra i condomini»;

- nell'art. 1130, n. 3, secondo cui l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni»;

- nell'art. 1130, u.c., secondo cui l'amministratore «alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione».

Gli adempimenti a carico dell'amministratore e dell'assemblea dei condomini si possono facilmente individuare nei seguenti:

1) all'inizio di ciascun anno l'amministratore deve predisporre il Preventivo delle spese che deve presentare all'assemblea per l'approvazione;

2) nel corso dell'anno l'amministratore deve riscuotere le quote attribuite a ciascun condomino ed erogare le somme necessarie per le spese preventivate;

3) alla fine dell'anno l'amministratore deve presentare all'assemblea il rendiconto della sua gestione.

Dall'esame delle norme sopra richiamate risulta evidente che la legge non prevede la categoria delle spese c.d. «personali» e cioè l'erogazione da parte dell'amministratore di spese per...

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