Regolamento tipo di condominio

• Pagine: 141-145

Page 141

Il Coordinamento condominiale della Confedilizia ha sottoposto a revisione, a otto anni dalla sua prima redazione, il testo del regolamento tipo di condominio predisposto dalla Confedilizia.

L'intervento di revisione e di aggiornamento si è proposto più obiettivi.

- Innanzitutto si è trattato di adeguare ed aggiornare il testo del regolamento in relazione alle novità emerse nel corso degli ultimi anni sia in sede di disciplina normativa dell'istituto del condominio negli edifici sia in sede di elaborazione giurisprudenziale della materia.

- In secondo luogo si è trattato di migliorare il testo sulla base proprio dell'esperienza maturata nel corso del periodo di utilizzazione concreta del regolamento.

Oltre a ciò si è cercato di impostare il nuovo testo in modo tale che esso potesse costituire uno strumento elastico e duttile a disposizione degli operatori del settore: si sono pertanto inserite alcune clausole contrassegnate in modo particolare (con 1 o 2 asterischi) al fine di consentire che l'inserzione o meno di queste potesse essere oggetto di una precisa e specifica scelta dell'utilizzatore.

Pertanto: - si sono contrassegnate con un asterisco (*) le clausole che si sono ritenute suscettibili di inserzione solamente in un regolamento di natura contrattuale;

- sono state contrassegnate con due asterischi (**) le clausole la cui inserzione o meno nel testo del regolamento è stata lasciata alla libera scelta dell'utilizzatore.

Si è ritenuto opportuno infine fornire all'utilizzatore numerose indicazioni di supporto attraverso il richiamo ad una serie di note esplicative contenenti riferimenti giurisprudenziali e normativi.

REGOLAMENTO TIPO DI CONDOMINIO

TITOLO I PARTE GENERALE

Art. 1 - DESCRIZIONE DELLO STABILE

L'edificio del condominio denominato "..." sorge in ... via ... numero civico ...

Esso è composto da ... (Indicazione della denominazione del condominio, dell'ubicazione dell'edificio, della consistenza dello stesso, del numero dei piani, della destinazione e del numero delle unità immobiliari che lo compongono, dei relativi dati catastali oltre che delle eventuali servitù attive e passive e di eventuali altri diritti o specifiche condizioni e situazioni che lo riguardino, con indicazione dei titoli relativi).

Art. 2 - PARTI COMUNI

Nell'ambito del condominio "..." costituiscono parti comuni e sono oggetto di proprietà comune: ...

(Elencazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. ¹ e di quelle che sono tali con riguardo alla specifica realtà dell'edificio del condominio in questione, con indicazione altresì degli eventuali altri beni che fossero oggetto di proprietà comune).

L'elencazione di cui sopra deve considerarsi tassativa: tutto ciò che non è in essa ricompreso deve intendersi oggetto di proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini (*).

Art. 3 - LIMITI ALL'USO DELLE PARTI COMUNI

Nell'ambito del condominio "..." è fatto divieto ai condomini, ai conduttori ed a chiunque di:

(Elencazione degli usi e delle attività vietate nelle parti comuni dell'edificio, quali, per esempio: - ingombrare scale, pianerottoli, cortili; - parcheggiare autovetture o qualsiasi altro mezzo nei cortili; - utilizzare l'ascensore per trasporti di materiali pesanti; - ecc.).

Art. 4 - VALORE DELLE QUOTE DEI PARTECIPANTI

I valori proporzionali delle singole proprietà costituenti il condominio sono indicati nella colonna A della tabella allegata ². Essi devono essere presi in considerazione ai fini del computo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle relative delibere, salvo i casi particolari previsti dalle disposizioni che seguono.

La tabella anzidetta è stata redatta sulla base dei criteri e dei meccanismi indicati nella descrizione che si allega (**).

TITOLO II OBBLIGHI E LIMITAZIONI

Art. 5 - OBBLIGHI DEI CONDOMINI

Tutti i condomini devono concorrere alle spese necessarie per la conservazione, la ricostruzione ed il godimento delle parti comuni, nonché per la prestazione dei servizi. Nessun condomino - neppure rinunciando al proprio diritto di comproprietà sulle cose e parti comuni né rinunciando al proprio diritto sulle cose di particolare sua proprietà ovvero al suo diritto ed alle sue facoltà di uso relativamente a tutti o a parte dei servizi comuni - potrà sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese stesse.

Il condomino deve comunicare all'amministratore del condominio il proprio domicilio, in difetto di che egli si intenderà domiciliato presso lo stabile del condominio.

Ciascun condomino ha l'obbligo per sé e per i suoi aventi causa a qualsiasi titolo di osservare il presente regolamento e le sue eventuali modifiche: egli dovrà richiamare tale obbligo negli atti di alienazione delle unità, e dovrà inoltre imporre l'osservanza del regolamento stesso e delle sue modifiche oltre che delle deliberazioni dell'assemblea ai propri familiari, dipendenti, visitatori, fornitori, conduttori ed agli occupanti a qualsiasi titolo le unità immobiliari.

Nel caso in cui si verifichi il trasferimento della proprietà di una o più unità immobiliari facenti parte del condominio il condomino alienante è tenuto:

Page 142

- a comunicare a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento all'amministratore le generalità del nuovo proprietario e ad inviare copia dell'atto di trasferimento;

- a cedere al nuovo condomino la sua quota di comproprietà degli eventuali fondi accantonati (*);

- a cedere al nuovo condomino gli eventuali crediti a qualsiasi titolo maturati nei confronti del condominio (*);

- a pagare i contributi condominiali dovuti nei confronti del condominio, restando comunque tenuto in solido con l'acquirente non soltanto per tutte le spese condominiali già approvate e sostenute fino al giorno del trasferimento della proprietà, ma anche per quelle preventivate prima di tale giorno anche se non ancora sostenute dal condominio.

In caso di frazionamento di un'unità immobiliare, il condomino è tenuto ad indicare all'assemblea la proporzione delle quote di valore da assegnarsi a ciascuna frazione, sostenendo ogni spesa per la relativa formalizzazione, dovendo restare comunque invariato il valore attribuito originariamente all'unità immobiliare oggetto del frazionamento.

Art. 6 - LIMITAZIONI DI USO ALLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA (*)

È fatto ai condomini divieto di destinare le unità immobiliari di proprietà individuale ai seguenti usi ovvero di svolgervi le seguenti attività:

(Elencazione degli usi o delle attività vietate. Per esempio: - adibire le unità immobiliari a sala da ballo, a sede di partiti politici, ad ambulatori medici; - svolgere nelle unità immobiliari attività rumorose; - detenere animali negli appartamenti; - adibire unità immobiliari alla prostituzione; - ecc.) ³.

Art. 7 - ISPEZIONI, ACCESSI E LAVORI NELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA

Ciascun condomino, a richiesta dell'amministratore e previo congruo avviso, deve consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda (pur con i dovuti riguardi) alle ispezioni ed agli interventi necessari per l'esecuzione di opere sulle parti comuni dell'edificio o sulle parti in proprietà esclusiva nell'interesse del condominio e dei singoli condomini, salvo il diritto ad indennizzo o al risarcimento dei danni.

Nel caso di inottemperanza saranno applicate le sanzioni di cui all'art. 13, fermo comunque l'obbligo al risarcimento dei danni.

I condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di qualsiasi opera o intervento che possa interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio, devono comunicare il relativo progetto all'amministratore, il quale valuterà l'opportunità di sottoporlo all'assemblea.

Trascorsi trenta giorni senza che l'assemblea sia stata convocata, il condomino potrà senz'altro eseguire i lavori progettati sotto la sua responsabilità nei confronti sia del condominio sia dei singoli condomini.

Ciascun condomino è tenuto ad eseguire nei locali e alle cose di sua proprietà quelle riparazioni, la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la sicurezza, la stabilità, l'uniformità esterna ed il decoro dell'edificio.

I condomini proprietari delle unità immobiliari situate all'ultimo piano dell'edificio sono tenuti a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti comuni, quando altrimenti non si...