Registro de derechos reales y apoyo electrónico

AutoreAntonio Anselmo Martino
CaricaProfesor de filosofia del derecho de las universidades ae Buenos Aires y Belgrano
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El tema de los derechos reales (propíedad, hipoteca, usufructo, habitación, antícresís) que un particular puede detentar sobre una cosa con exclusión de terceros plantea, en una comunidad desarrollada serios problemas políticos, sociales y técnicos.

Por cierto que la determinación del creterio político, en base a los objetivos que se proponen en una comunidad como valores a alcanzar, es el mas arduo e importante. Éste va vinculado al problema social y entre ambos, en cierto sentido, condicionan, el planteo técnico. Sin embargo este artículo se ocupará fundamentalmente del aspecto técnico y en un sentido elíptico solamente rozará los otros dos.

El horizonte del articulo, esta dado por una realidad jurídica (el sistema vigente en la República Argentina en materia de prueba sobre las transacciones en derechos reales), el tratamiento que ha merecido dicha realidad en el ámbito registral y las soluciones técnicas que han podido ser adoptadas gracias al uso del apoyo electrónico.

El tema reviste importancia puesto que no solo la solución política determina los medios técnicos, sino que también éstos, si tratados con des prejuiciado ínteres, pueden brindar soluciones que hagan factible una nueva impostación política.

El objetivo principal que persigue el llamado Derecho Registral, es lograr la adecuada publicidad de las relaciones o situaciones jurídicas existentes. El objetivo esta emparentado con el valor certeza que en forma más o menos controvertida le es predicado al derecho.

No debe perderse de vista que una adecuada solución a nivel técnico puede producir una pluralidad de utilizaciones. En materia registral estas vanPage 407 desde la mayor seguridad (y celeridad) en las transacciones sobre bienes, hasta un mayor control de la capacidad tributaria si el sistema funciona bien y se le agregan dos leyes sobre anagrafe tributario e individualización de las personas físicas componentes de las sociedades por acciones.

El objetivo principal sigue siendo el de la adecuada publicidad de las operaciones para que a fravés de so registración haya estabilidad entre las partes y salvaguardia de los derechos de terceros, sus aspectativas y el criterio de fe pública.

El pivote de esta publicidad y fe publica lo constituye el Registro de la Propiedad Inmueble. Su función es la de hacer posible el conocimiento de la situación jurídica de los bienes raíces y los cambios objetivos y subjetivos que puedan producirse para poder oponerse a terceros y al mismo tiempo protegerlos.

Para las pequeñas comunidades donde todos se conocen, el sistema romano de la tradición de la cosa podía ser suficiente. A medida que el extrañamiento y la multiplicación numérica de los ciudadanos crece, se hace mayor la necesidad de fijar en algún sitio (al cual se tenga publico acceso) el nacimiento» mutación o extinción de la relaciones jurídicas interindividuales: de allí la función del registro,

La solución adoptada en la ciudad de Buenos Aires reviste interés por su posibilidad de adaptación a otras comunidades y porque permite verificar su funcionamiento en una ciudad que posee mas de setecientos cincuenta mil inmuebles registrados.

@1. El sistema anterior a 1968

En la República Argentina, a partir de la sanción del Código Civil 29-XI-1869, la transmisión y la adquisición de derechos redes sobre inmuebles se rigió por el art. 2.505 de dicho Código que establecía: «Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este Código relativas a los hechos a los actos, por medio de los cuales se hice la adquisición,- o se causa la pérdida de ellos ». Esta norma remitía entonces a los artículos 577 y 3265 del Código Civil que introducían para los actos entre vivos el sistema de la tradición del siguiente modo: art. 577 « antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobrevela ningún derecho real » y el 3265 « Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, solo pasan al adquírente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones ». En el año 1886, la ley 1893 de Organización de los Tribunales de la Ciudad de Buenos Aires, creo el Registro de la Propiedad de la Capital Federal y Territorios Nacionales, En el artículo 239, esta ley establecíaPage 408 que los actos o contratos no. producirían efectos con respecto a terceros sino después, de su inscripción, Esto creaba una contradicción entre, la norma de fondo nacional y la local de la Ciudad de Buenos Aires pues se, introducía un requisito nuevo para la oponibilidad a terceros'del acto jurídico entre vivos cual era la inscripción registral.

La ley establecía la regístración sobre propiedades, hipotecas, embargos e inhibiciones.

Los asientos se efectuaban en forma manuscrita en libros encuadernados de grandes dimensiones llamados protocolos.

Para cada inmueble se abría un asiento, reservandose una cantidad de hojas en blanco para las sucesivas anotaciones.

Las hipotecas y embargos se anotaban en libros separados y sus asientos se relacionaban con los de dominio por medio de notas marginales colocadas en este ultimo,

El libro de inhibiciones era llevado un indice de personas, por año y por orden abecedárico,

Existía además un índice abecedárico independiente para correlacionar los asientos de dominio, hipotecas y embargos.

Por último, se llevaba también un libro índice de acreedores, este sistema comportaba grandes inconvenientes, ei asiento manuscrito era lento, la reserva de hojas en blanco producía un crecimiento profuso de protocolos, las notas margínales encerraban el doble peligro de una omisión o de una remisión errónea.

En el año 1937, se introdujo una modificación por medio del decreto 104,961, por la cual se crearon formularios de inscripción (minutas) que los escribanos debían presentar junto con el titulo o documento. Estas minutas eran una síntesis de los datos relevantes della transacción jurídica a los efectos regístrales que permitían la confrontación por parte de los empleados del Registro a fin de inscribir sólo la minuta, que constituía así el asiento registral.

El decreto establecía los requisitos de las minutas y su protocolización adoptando el sistema cronológico.

Dictada en 1949 la ley 13.512 sobre propiedad horizontal hubo que agregar nuevos protocolos, teniendo en cuenta cae un mismo terreno coexistan varias unidades de dominio distintas, más el reglamente de copropiedad.

El crecimiento de la ciudad, la muinplicacion de las transacciones por cambios y adquisiciones de una burguesía en ascenso produjeron un cuelloPage 409 de botella en el funcionamiento del Registro, Se llegaron a acumular casi veinte mil libros de protocolo con un promedio de trescientas registraciones cada uno.

Además del problema físico de contenerlos y proveer a su cuidado para que no deteriorasen, las referencias cruzadas de esos protocolos (de dominio a hipoteca, de embargo a dominio, la referencia de un inmueble que se continuaba en varios protocolos) unido al hecho que por cada registración se debía consultar los índices y los tomos respectívos en las cuatro oportunidades de la: certificación, entrada del título, proceso de inscripción, cancelación de la minuta con los anteriores asientos; obligaron a un despliegue de medios humanos y físicos y multiplicación de tareas, que finalizó por resultar insostenible produciéndose retrasos que entorpecían y hacían ilusoria la función de « certeza » del Registro.

@2. El sistema de la registración como integrativa del título

El decreto ley 17.711 de 1968, estableció una reforma parcial, al Código Civil. Una de estas reformas fue justamente la del artículo 2505 que agregó el requisito de la registracion para ser oponible- a terceros los derechos reales sobre inmuebles.

De este modo se actualizó el sistema del Código que establecía la sola tradición pero que de hecho se completaba con el asiento en el respectivo registro. El actual articulo 2505 establece; « La adquisición y transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada medíante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no esten registradas ».

El mismo año, medíante el decreto ley 17.801 se dicto la ley nacional de registro de la propiedad que estableció las bases de los procedimientos técnicos regístrales, dejando a las leyes locales la organización de los registros, el sistema de las impugnaciones, los recursos y los términos.

¿Cómo se pudo operar una reforma tan comprometedora en momentos que el Registro tal vez mas importante soportaba una crisis operativa que lo llevaba a la parálisis, La respuesta debe buscarse en los trabajos y experiencias técnicas realizadas por un grupo de estudiosos bajo la dirección del escribano Scotti, comenzadas en 1963 en la ciudad de La Plata y continuadas luego en Buenos Aires.

La planificación de las etapas de cambio permitían aventurar desde la solución técnica la reforma legal.

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@3. El sistema actual

@@3.1. El folio real

La mas importante de las medidas técnico regístrales consistió en el abandono del sistema cronológico del registro de asientos para pasar ai del folio real previsto en los artículos 10 a 13 de la ley nacional sobre registros inmobiliarios.

Las técnicas y recaudos legales relativos a la registración de la operaciones inmobiliarias pueden clasificarse por lo menos desde dos puntos de vista:

  1. el que hace al modo de efectuarse el asiento; y b) el que hace al modo de individualizar y ordenar los asientos- regístrales, según se tenga en cuenta el inmueble, se considere la fecha del asiento o el titular del derecho.

Según la primera distinción y pueden distinguirse dos grandes clases: 1) la que realiza la inscripción del asiento como transcripción, copiando el título íntegramente, sin calificación ni responsabilidad (Francia, Bélgica e Italia, entre otros); o...

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