Rassegna di giurisprudenza

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Rassegna

di giurisprudenza

Aggiornamento del canone

SOMMARIO

a. Ambito di operatività. b. Cadenza dell’aggiornamento. c.

Calcolo. d. Clausola di aggiornamento. e. Forma della clau‑

sola. f. Onere probatorio. g. Presupposti. h. Rinnovazione ta‑

cita. i. Separazione dei coniugi. l. Tentativo di conciliazione.

a. Ambito di operatività

■ In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da

quello abitativo, il diritto del conduttore a non erogare somme

in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al mo-

mento della conclusione del contratto e permane durante tutto

il corso del rapporto. Infatti, la facoltà, attribuita al conduttore

dall’art. 79 L. n. 392/78, di ripetere "le somme sotto qualsiasi for-

ma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla

presente legge" entro il termine di decadenza di sei mesi dalla ri-

consegna dell’immobile è inconciliabile con la validità di una ri-

nuncia (espressa o tacita) del conduttore ad avvalersi del diritto

a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in

corso di rapporto. * Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2016, n. 13011,

in questa Rivista 5/2006.

■ In tema di locazioni non abitative, è affetta da nullità (per

contrasto con il disposto dell’art. 79 L. n. 392/78, in relazione

all’art. 32 stessa legge) la clausola contrattuale con cui le parti

abbiano previsto una lievitazione del canone di aff‌itto dopo il

primo anno, senza che ciò trovi alcuna plausibile giustif‌icazio-

ne evincibile dal tenore della stessa clausola o dal contenuto

dell’intero regolamento negoziale o, ancora, dal comportamen-

to delle parti contraenti. * Trib. civ. Chieti, 16 marzo 2006, n. 179,

Soc. Settemme Srl c. Cristini, in questa Rivista 2006, 676.

■ L’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei

canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito

pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventi-

vamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, per-

tanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sen-

sibile alla svalutazione monetaria verif‌icatasi medio tempore.

* Cass. civ., sez. III, 30 marzo 1988, n. 2683, Spa Uni c. Storace.

■ Con riferimento all’aggiornamento del canone di locazione di

immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, in presenza

di clausola contrattuale che regoli gli aumenti del canone subor-

dinandoli ad apposita richiesta del locatore (in ossequio al di-

sposto dell’art. 32 L. n. 392/1978, nel nuovo testo di cui all’art. 1,

comma 9 sexies, D.L. n. 12/1985), proprio perché l’aggiornamen-

to non è automatico e l’obbligo relativo nasce solo in dipenden-

za della richiesta del locatore, il ritardo nella formulazione della

richiesta comporta una riduzione del quantum dell’aggiorna-

mento, nel solo senso che la base dell’adeguamento deve essere

costituita dal canone nella misura originaria, e non in quella che

il locatore avrebbe potuto teoricamente pretendere attraverso

una tempestiva richiesta delle varie annualità di aggiornamento.

Pertanto, il calcolo per l’aumento del canone suddetto deve es-

sere operato sommando le variazioni Istat intervenute per tutto

il periodo, a partire dalla data base, e sia pure avendo riguardo

al canone originario (c.d. criterio della variazione assoluta). *

Trib. civ. Reggio Calabria, sez. I, 17 febbraio 1999, n. 44, Rullo A.

ed altro c. Regione Calabria, in questa Rivista 1999, 840.

■ Con riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter

della legge 12 agosto 1974 n. 351 (applicabile, in quanto disposi-

zione non vincolistica in senso stretto, anche alle locazioni non

soggette alla proroga legale) il quale commina la nullità delle

clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone

per periodi superiori a tre mesi, detta una norma pienamente

compatibile, oltre che con la disciplina della legge 27 luglio

1978, n. 392, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo,

con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad

uso diverso dall’abitazione, considerato che per queste ultime,

mentre non può avere rilievo in senso contrario alla suddetta

compatibilità la libera determinabilità del canone (che non im-

plica logicamente la totale libertà delle parti di def‌inirne le mo-

dalità di pagamento), la clausola che preveda la corresponsione

anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere

l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’eventua-

le diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di

quanto consentitogli dall’art. 32 della sopraindicata legge n. 392,

ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pat-

tuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli

previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo

la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legisla-

tore nel menzionato art. 2 ter della legge 351, solo le clausole

di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente

le tre mensilità. (Principio affermato in relazione ad azione di

ripetizione, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, della somma

versata dalla conduttrice in unica soluzione al momento della

conclusione del contratto). * Cass. civ., sez. III, 16 aprile 2008, n.

9971, De Maio c. Di Maio, in questa Rivista 2008, 474.

b. Cadenza dell’aggiornamento

■ Le parti del contratto di locazione per uso abitativo assogget-

tato alle norme della legge sull’equo canone possono prevedere

l’aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o secon-

do percentuali minori di quelle previste dall’art. 32 della legge

sull’equo canone perché un siffatto accordo è più favorevole per

il conduttore e non rientra, quindi, tra quelli vietati dall’art. 79

della citata legge, che sancisce solo la nullità dei patti in de-

roga vantaggiosi per il locatore. Peraltro, nel caso in cui le parti

abbiano convenuto che il canone venga aggiornato a periodi

superiori a quelli legali, non è ammesso procedere all’aggiorna-

mento applicando gli indici propri del minor periodo legale, an-

ziché quelli del periodo corrispondente alle cadenze convenute,

salvo, che non risulti che le parti stesse abbiano inteso che gli

indici da applicare siano f‌issati con riferimento ad un periodo

diverso ed inferiore. * Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1992, n. 8499,

Ministero delle Poste e Telecomunicazioni c. Spa Veronese 84.

c. Calcolo

■ La libera determinazione del canone locativo per gli immobili

destinati ad uso non abitativo consente di concordare il canone

a c.d. scaletta, ovvero in misura differenziata e crescente per

frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la

(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.

Arch. loc. cond. e imm. 2/2019