L'amministratore, dal rappresentare e gestire al sorvegliare e punire

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 285-287

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Intervento al convegno nazionale sul tema «Condominio e locazioni: recenti evoluzioni».

@1. La figura dell'amministratore nel Codice e nella prassi

Gli organi di amministrazione del Condominio sono l'amministratore e l'assemblea dei condomini

; «Nei limiti delle normali attribuzioni ... l'amministratore ha la rappresentanza del condominio».

Le due proposizioni ¹ che riepilogano il ruolo dell'amministratore nel condominio si leggono nel regio decreto di 70 anni fa (era stato emanato il 15 gennaio 1934) che, come è noto, costituì il punto di riferimento del legislatore del Codice, il quale scelse una forma più sintetica per disciplinare la figura (e, prima ancora, il condominio negli edifici) ².

Rappresentanza e gestione costituiscono, quindi, i due vocaboli che indicano le attribuzioni della figura e valgono a definirne i contorni operativi. Vocaboli che per un verso rinviano a nozioni acquisite al linguaggio del giurista, per altro verso condividono entrambi la comune domanda circa il rispettivo termine di riferimento soggettivo ed oggettivo, volta cioè a verificare chi rappresenta l'amministratore e quale sia l'oggetto della gestione: non a caso, intorno alle due nozioni ruotano le numerose questioni di dettaglio che la scienza pratica ha, negli anni, affrontato.

A titolo meramente esemplificativo, e quindi non certamente esaustivo del più ampio novero, possono così ricordarsi alcuni profili particolari della disciplina, rispetto ai quali l'atteggiarsi della figura dell'amministratore assume diverso rilievo a seconda della prospettiva assunta dall'interprete.

Innanzi tutto emblematica di una sorta di indifferenza dogmatica rispetto alla messa a fuoco del problema del rapporto tra amministratore e condominio, è la risposta data a quella questione che enfaticamente viene indicata come prorogatio imperii: la persistenza cioè dei poteri dell'amministratore in caso di cessazione dell'incarico ³.

La giurisprudenza, inizialmente contraria al riconoscimento di una prorogatio imperii ⁴, è recentemente pervenuta al risultato di ammettere la persistenza del potere dell'amministratore in ragione anche nell'interesse del condominio ⁵, con l'unica eccezione di una contraria delibera condominiale ⁶. Una precisazione utile a comprendere meglio la reale ratio dell'orientamento giurisprudenziale proviene da una altrettanto recente decisione di merito secondo cui la prorogatio dei poteri dell'amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui fare riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini ⁷. Appare così chiaro che la dimensione istituzionale dell'ente condominiale rappresenta soltanto punto unificante delle aspettative legittime dei terzi, non anche espressione di un interesse autonomo dell'ente ⁸.

Un secondo ordine di questioni attiene all'ambito di discrezionalità dell'amministratore nell'esecuzione delle delibere assembleari. Come è noto, una risalente giurisprudenza ammetteva un limitato potere di deroga dalle direttive assembleari ⁹. Più di recente, si è invece suggerito di prestare attenzione al contenuto della delibera, segnalando che è diritto dovere dell'amministratore interpretare le deliberazioni assembleari, oltre che di controllarne la validità; che quando la illegittimità sia palese e macroscopica, l'amministratore dovrebbe provvedere a convocare l'assemblea per sanare la irregolarità o sostituire la deliberazione invalida ¹⁰.

Ancora, può essere ricordato il profilo legato alla posizione processuale dell'amministratore.

È conclusione condivisa ¹¹ quella che non esclude il potere del singolo condomino di agire autonomamente in difesa della propria posizione di comproprietario della cosa comune. La Corte di cassazione esprime tale opinione con una valutazione specifica: «in ragione della peculiare natura del condominio concepito dal sistema come ente di gestione sfornito di personalità distinta da quelle dei suoi componenti, nonché del dato che costoro devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore dalla collettività condominiale, l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo intrapresa a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo non può tutelare il diritto proprio senza necessariamente, e contemporaneamente, difendere l'analoga posizione subiettiva di tutti gli altri» ¹².

Argomento, questo, che non si sottrae all'obiezione logica della sostanziale superfluità della contemporanea presenza nello stesso giudizio del mandante (il condomino/i) e del mandatario (l'amministratore) ¹³, non ignota ad un'isolata giurisprudenza che non salvava nemmeno il possibile intervento ad adiuvandum del singolo condomino ¹⁴.

Distinguendo il significato della rappresentanza processuale laddove si consideri la legittimazione passiva o attiva dell'amministratore ¹⁵, va considerato che la rappresentanza attribuita dalla legge (art. 1131 c.c.) all'amministratore del condominio, sia pure con limiti diversi a seconda che si tratti di liti attive o passive, fa sì che attraverso la persona dell'amministratore siano attori e rispettivamente convenuti tutti i condomini e che, quindi, la sentenza faccia stato nei confronti di tutti e di ciascuno di essi. E che sia stata solo questa la ratio - eminentemente pratica - della norma, si evince dal fatto che i terzi potrebbero anche chiamare in giudizio tutti i condomini, siccome è fatto palese dalla stessa, espressione adoperata dall'art. 1131 c.c. con riferimento all'amministratore il quale può (e non deve) essere convenuto in giudizio.

Nell'affrontare tali ed analoghe questioni, legate a controversie sovente bagatellari, la giurisprudenza ha fornito risposte da tempo costanti che, a ben vedere, non toccano la discussione, piuttosto nominalistica, circa la personalità del condominio.

Discussione sterile perché nel nostro sistema la personalità giuridica è comunque frutto di un atto attributivo che nella specie manca; e comunque inutile perché la nozione di soggettività, elaborata considerando il (diverso) fenomeno delle associazioni, vale comunque allo scopo, poiché dà ragione di come il condominio, a certi effetti, sia considerato Page 286 centro di imputazione di interessi, autonomo (ma non separato) rispetto ai singoli condomini.

@2. Il ruolo dell'amministratore nella recente proposta di legge

Rispetto ad un dibattito che, sul tema, si protrae da decenni, sarebbe presuntuoso tentarne, nell'economia di un breve intervento, un riepilogo anche sommario.

È forse di maggior interesse prestare attenzione al...