La rappresentanza in condominio

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Rassegna

di giurisprudenza

La rappresentanza

in condominio

SOMMARIO

a. Ruolo di rappresentanza dell’amministratore; a-1) In

genere. a-2) Rappresentanza giudiziale; a-2-I) Titolarità

dell’amministratore e dei singoli condomini. a-2-II) Ratif‌i-

che. a-2-III) Poteri di gestione della lite. a-2-IV) Obbligo di

comunicazione all’assemblea. b. Legittimazione attiva; b-2)

Prova. b-3) Conferimento di procura. b-4) Casistica varia.

c. Legittimazione passiva; c-1) In genere. c-2) Cessazione

dalla carica. c-3) Casistica varia.

a. Ruolo di rappresentanza

dell’amministratore

a-1. In genere

■ Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione

dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti co-

muni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della

collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi

per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei

relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere

il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino diret-

tamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore

non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo parteci-

pante. * Cass. civ., sez. VI-II, 17 febbraio 2014, n. 3636, Sabatino

ed altro c. De Filippo. [RV629424]

a-2. Rappresentanza giudiziale

a-2-I. Titolarità dell’amministratore e dei singoli

condomini

■ Nel condominio di edif‌ici, il principio secondo cui l’esistenza

dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condòmi-

ni del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta parte-

cipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui

tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore

del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per

evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei con-

fronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle

controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni

della assemblea condominiale che, come quella relativa alla no-

mina dell’amministratore, perseguono f‌inalità di gestione di un

servizio comune e tendono a soddisfare esigenze soltanto collet-

tive, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più

partecipanti; ne consegue che in tali controversie la legittimazio-

ne ad agire, e quindi ad impugnare, spetta in via esclusiva all’am-

ministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da

parte del singolo condomino. * Cass. civ., sez. II, 21 settembre

2011, n. 19223, G.S. c. Condominio (omissis) ed altri.

■ Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal con-

dominio, in persona dell’amministratore, la circostanza che il

condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica,

non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio

interesse, nei confronti dell’assicuratore, spettando all’ammi-

nistratore la rappresentanza del condominio contraente della

polizza nell’interesse di tutti i condomini. * Cass. civ., sez. III,

20 febbraio 2009, n. 4245, Barchiesi c. Cattolica Assicurazioni

Soc. [RV607063]

■ In tema di azioni a difesa della proprietà, con riferimento alle

parti comuni del fabbricato, il proprietario esclusivo di una por-

zione di un edif‌ico abitativo, quale comproprietario delle parti

dell’edif‌icio con destinazione necessaria all’uso comune, è abilita-

to, in forza di trascrizione del suo titolo esclusivo di proprietà, ad

agire nei confronti del terzo per ottenere la rimessione in pristino

della violazione o manomissione di tali parti comuni. * Cass. civ.,

sez. II, 25 maggio 2006, n. 12397, Lazzarotto c. Signori. [RV590116]

■ Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità

distinta da quella dei suoi componenti, onde il singolo condo-

mino deve sempre considerarsi parte della controversia tra il

condominio e altri soggetti, anche se rappresentato ex mandato

dell’amministratore. (Nella specie, in una controversia tra un

condominio ed un soggetto che asseriva di aver svolto attività di

portiere, la S.C. ha ritenuto, ai f‌ini della competenza territoriale

ex art. 30 bis c.p.c., «parte» nel processo un giudice condomino

del suddetto condominio). * Cass. civ., sez. lav., 16 maggio 2002,

n. 7119. [RV557623]

■ Essendo il condominio un ente di gestione sfornito di perso-

nalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’or-

gano rappresentativo unitario (l’amministratore) non priva i

singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi

alla detta partecipazione, né quindi del potere di intervenire nei

giudizi, in cui tale difesa sia stata assunta dall’organo di rappre-

sentanza unitaria, ovvero di avvalersi dei relativi mezzi di im-

pugnazione ove non proposti da quest’ultimo. * Cass. civ., sez.

II, 25 maggio 2001, n. 7130 Conformi: Cass. II, 4 luglio 2001, n.

9033; Cass. II, 7 agosto 2002, n. 11882; Cass. II, 28 agosto 2002,

n. 12588; Cass. V, 7 dicembre 2004, n. 22942; Cass. II, 21 gennaio

2010, n. 1011; Cass. III, 18 febbraio 2010, n. 3900; Cass. II, 26

marzo 2010, n. 7300, la quale ultima precisa che l’intervento è

ammissibile anche quando l’azione sia stata (in ipotesi) irrego-

larmente proposta per difetto di legittimazione dell’amministra-

tore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non

legittimato. (Nella specie, si trattava di intervento in giudizio

di condomini che avevano fatto propria la domanda riconven-

zionale già proposta dall’amministratore del condominio per la

revisione delle tabelle millesimali; la S.C., nell’enunciare il prin-

cipio anzidetto, ha ritenuto, pertanto di poter prescindere dall’e-

same diretto della questione preliminare sulla legittimazione o

meno dell’amministratore a richiedere la revisione della tabella

millesimale asseritamente inif‌iciata da errore.

■ La peculiare natura del condominio, ente di gestione sforni-

to di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali

devono intendersi rappresentati ex mandato dall’amministrato-

re, comporta che l’iniziativa giudiziaria di quest’ultimo a tutela

di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del

potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell’eserci-

zio di una forma di rappresentanza reciproca atta ad attribuire

Arch. loc. e cond. 6/2015