Quando Non Si Riescono Ad Adottare I Provvedimenti Necessari Per La Conservazione Della Cosa Comune. Appunti Sul Quarto Comma Dell'Articolo 1105 C.C. In Materia Condominiale

AutorePier Paolo Capponi
Pagine486-490
486
dott DOTTRINA
5/2016 Arch. loc. cond. e imm.
QUANDO NON SI RIESCONO AD
ADOTTARE I PROVVEDIMENTI
NECESSARI PER LA
CONSERVAZIONE DELLA
COSA COMUNE. APPUNTI
SUL QUARTO COMMA
DELL’ARTICOLO 1105 C.C.
IN MATERIA CONDOMINIALE
di Pier Paolo Capponi
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Il quesito. 3. Il previo esame da parte dell’as-
semblea. 4. L’ambito di applicazione; 4-a) Il c.d. condomi-
nio minimo. 4-b) Il condominio ordinario. 5. Le “presunte”
specif‌iche ragioni ostative per l’applicazione della norma al
condominio ordinario. 6. Problemi applicativi; 6-a) Quali atti
di amministrazione?. 6-b) La nomina dell’amministratore.
7. Conclusioni e conseguenze.
1. Premessa
Il caso non è certo “di scuola”, verif‌icandosi al contrario
assai frequentemente nella realtà.
C’è un tetto da riparare (ma il ragionamento vale an-
che per la facciata, le scale, l’atrio, etc.) e, in un periodo
di crisi economica come quello che l’Italia sta vivendo, la
maggioranza dei condomini non intende porvi mano.
Si tratta di somme a volte davvero ingenti, anche oltre
100.000 euro, e - questo è il pensiero che il più delle volte
viene in mente ai partecipanti alla comunione - perché
non rinviare la manutenzione di qualche mese o di qual-
che anno o, comunque, f‌inché è possibile farlo, vale a dire
f‌ino a quando qualcuno non lamenti i primi danni, e cioè
f‌ino a quando l’intervento, oltreché necessario, diventi an-
che “urgente”?
È facile che questo ragionamento non sia condiviso dal
proprietario dell’appartamento situato immediatamente
sotto il tetto, il quale vorrebbe invece, proprio e soprattut-
to, che venissero evitati anche i cosiddetti “primi danni” e
cioè, nella fattispecie, il bagnamento del proprio soff‌itto
e/o il danneggiamento della propria tappezzeria.
Che cosa può fare questo condomino giustamente pre-
occupato?
Il tetto, nella fattispecie ipotizzata, come peraltro as-
sai di frequente accade, è solo vecchio e bisognevole di
un intervento manutentivo, seppure radicale, ma non sta
per crollare e quindi il ricorso di cui all’art. 700 c.p.c. pare
precluso.
2. Il quesito
La domanda, di cui alle presenti note, è se in casi come
questo si possa fare ricorso al quarto comma dell’art. 1105
del codice civile (dettato in materia di comunione) che
prevede che “Se non si prendono i provvedimenti necessa-
ri per l’amministrazione della cosa comune o non si forma
una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non
viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’au-
torità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio
e può anche nominare un amministratore”.
3. Il previo esame da parte dell’assemblea
Presupposto per l’applicazione di questa norma è in-
nanzitutto che la questione sia già stata affrontata in sede
assembleare.
L’assemblea deve avere già deciso o di non voler inter-
venire o di non volerlo per il momento, rinviando al futuro,
anche prossimo, ogni intervento, o deve semplicemente
non avere deciso alcunché, seppure l’intervento sia stato
posto all’ordine del giorno.
Oppure, è questo il secondo caso previsto dalla norma,
non deve essere stata raggiunta la maggioranza indicata
dalla legge per questo tipo di intervento: di solito, nel caso
di spesa consistente, il voto favorevole della maggioranza
dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno
la metà del valore dell’edif‌icio.
O, ancora, venendo al terzo caso, occorre che la deli-
bera che dispone l’intervento sia stata adottata, ma che
l’amministratore non ne dia esecuzione.
Il passaggio dell’assemblea condominiale è indispensa-
bile. (Cass. n. 4616/2012, Cass. n. 5889/2001, Trib. Nola, 26
aprile 2011 e Trib. Modena, 24 febbraio 2009)
Il giudice può infatti entrare in questa materia solo in
“seconda battuta” e cioè quando vi è già stato da parte dei
condomini un tentativo di risolvere la questione nella sede
all’uopo deputata dalla legge e cioè in assemblea.
Il proprietario dell’immobile sottostante al tetto deve
pertanto, prima di tutto, promuovere una decisone da par-
te dei condomini.
Nel caso il risultato sperato non venga raggiunto sem-
brerebbe allora possibile per il condomino il cui immobile
è situato sotto al tetto, adire il giudice, ai sensi dell’art.
1105, quarto comma, c.c., visto che l’art. 1139, c.c. (dettato
in materia di condominio) prevede che “Per quanto non
è espressamente previsto da questo capo si osservano le
norme sulla comunione in generale.”.
Si è scritto “sembrerebbe”, perché, come al solito, nella
materia condominiale è assai diff‌icile avere delle certezze.
4. L’ambito di applicazione
Il primo ostacolo si trova nell’individuazione dell’am-
bito di applicazione del quarto comma dell’art. 1105 c.c..
4-a. Il c.d. condominio minimo
La giurisprudenza sembra limitare detta applicazione
ai soli casi di condominio c.d. minimo e cioè di condominio
formato da due soli condomini.

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