La provvigione dell'agente immobiliare come mediatore nella locazione per sei anni ad uso diverso da quello abitativo

• Autore: Vittorio Angiolini
• Pagine: 531-535

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@1. Premesse sui problemi in discussione e sulla loro attinenza alla figura della mediazione

I problemi che si prospettano, in riferimento all'ipotesi di un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione che abbia durata di sei anni e sia rinnovabile per una pari durata (ricadendo, evidentemente, sotto l'applicazione degli artt. 27 e 28 della L. 27 luglio 1978 n. 392), attengono alla provvigione dovuta all'agente immobiliare. In particolare, ci si chiede: a) se, sul presupposto che quanto dovuto all'agente immobiliare debba essere commisurato alle annualità della locazione, la provvigione debba essere determinata in relazione ai primi sei o ai dodici anni del rapporto, nonché se possano assumere rilievo, ai fini dell'ammontare della provvigione medesima, il recesso anticipato per «gravi motivi», ovvero la risoluzione anticipata per morosità; b) se sia comunque possibile pattuire (ovviamente con l'agente immobiliare) la corresponsione della provvigione anno per anno, in relazione all'effettiva durata del contratto di locazione.

La risposta a tali quesiti sembra comunque dover dare per scontate talune premesse che, a scanso di equivoci, conviene preliminarmente esplicitare.

Anzitutto, per come il problema si pone e poiché nulla lascia intendere alcunché di diverso, sembra ragionevole dare per presupposto che l'agente immobiliare si sia adoperato per la conclusione del contratto di locazione con semplici attività materiali, senza in alcun modo compiere uno o più atti giuridici per conto del proprietario o del conduttore, e quindi non abbia agito in virtù di un mandato, con o senza rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.).

Come pare altrettanto ragionevole presumere che l'agente immobiliare abbia agito al di fuori di un contratto «stabile» di agenzia, che lo vincolasse ad una collaborazione con il proprietario dell'immobile da locare per gli artt. 1742 ss. c.c.: quantunque in teoria nulla impedisca la stipulazione di un contratto di agenzia, semba difficile invero che, in materia di locazione, l'agente immobiliare possa consapevolmente mettersi su questa strada, la quale, non foss'altro, gli imporrebbe di stare ai principi dell'art. 1743 c.c., per cui «l'agente» non «può assumere l'incarico di trattare nella stessa zona e per lo stesso ramo gli affari di più imprese in concorrenza tra loro». Volendo assicurarsi più efficacemente il diritto alla provvigione, sembra semmai più verosimile che l'agente solleciti un incarico «atipico», quale quelli, di cui si dirà tra breve, in cui si preveda un compenso a prescindere dalla effettiva conclusione dell'«affare».

Tutto questo, comunque, sembra autorizzare a circoscrivere i problemi sopraspecificati essenzialmente all'ipotesi in cui l'agente immobiliare si sia adoperato, e domandi la provvigione, nelle vesti del mediatore di cui agli artt. 1754 ss. c.c.

Sembra dover essere accantonata, infatti, anche l'ulteriore ipotesi, ché anch'essa deborda dai problemi in discussione, di una previa stipulazione di un patto con l'agente immobiliare il quale miri ad assicurare a quest'ultimo una provvigione, eccedente il rimborso delle spese di cui all'art. 1756 c.c., indipendentemente dall'effettiva conclusione dell'«affare», ossia, per ciò che ora interessa, dall'effettiva conclusione del contratto di locazione e dall'instaurazione del correlativo rapporto tra locatore e conduttore; patti di questo tipo, oltretutto, sono di dubbissima ammissibilità: se c'è giurisprudenza che li ha collocati nell'ambito di un rapporto contrattuale atipico, diverso dalla mediazione o dal mandato ed in quanto tale meritevole di tutela per l'art. 1322 c.c. (v. ad es. Trib. Venezia 5 marzo 1998, in Foro pad. 1999, I, 76; discorre invece di «deroga negoziale» all'art. 1755, comma 1 c.c., Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 1998, n. 9904, in Riv. not. 1999, 729; ma v. anche Cass. civ., sez. III, 9 ottobre 1997, n. 9818), altra giurisprudenza ha ritenuto un patto consimile improduttivo di effetti e privo di causa, poiché «contrasta e sconvolge gli interessi generali perseguiti dal nostro ordinamento, nella legittimazione del contratto di mediazione» (così Pret. Torino 5 marzo 1997, in Foro pad. 1998, 479; ma cfr. anche, ad es., per la qualificazione come norma imperativa della previsione della provvigione per il mediatore solo in caso di conclusione dell'«affare», Trib. Lecco 1 aprile 1988, n.102). E proprio quest'ultimo indirizzo giurisprudenziale, almeno a primo esame, parrebbe, come si vedrà, cogliere taluno dei connotati salienti della mediazione.

In questa sede comunque, si darà per scontato che l'«affare» sia stato concluso e che la provvigione sia dovuta, all'agente immobiliare quale mediatore, per un contratto di locazione stipulato e portato ad effetto. Così come, ovviamente ed infine, si presupporrà che l'agente immobiliare abbia agito nella piena osservanza delle regole e dei principi sull'esercizio anche occasionale o discontinuo della mediazione, ed in specie della L. 3 febbraio 1989 n. 39. È appena il caso di rammentare, sotto tale profilo, che, appunto per l'art. 6, comma 1 della L. n. 39 del 1989, non hanno diritto alla provvigione coloro che non siano iscritti negli appositi ruoli istituiti presso le camere di commercio, con una specifica sezione per gli agenti immobiliari (art. 2); e la giurisprudenza è stata sin qui abbastanza rigorosa nell'intendere questo principio, ritenendo che dalla mancanza dell'iscrizione dell'agente nei ruoli possa discendere «la nullità del contratto di mediazione e l'inesigibilità della provvigione» (v. Pret. Torino 25 luglio 1996, in Foro it. 1996, 3810; anche per Trib. Roma 29 aprile 1998, in Arch. civ. 1998, 1253, la prestazione di chi non sia iscritto nei ruoli non dà azione per il pagamento della provvigione, nemmeno sotto la forma dell'azione residuale di arricchimento).

@2. Sull'irrilevanza, per l'ammontare della provvigione del mediatore, di avvenimenti successivi alla conclusione della locazione: primi rilievi

In questo quadro e tenendo ferme le premesse enunciate, all'agente immobiliare, il quale abbia operato la mediazione in vista di una locazione ad usi diversi da quello abitativo, si applicano le regole generali dell'art. 1755, comma 2 c.c., come confermate ed integrate dall'art. Page 5326, comma 2 della L. n. 39 del 1989, per...