A proposito della sanatoria della morosità: l'ordinanza 23 luglio 2018 del Tribunale di Padova
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 86-89 |
82
giur
1/2019 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
ritenuta la perentorietà del termine di grazia perché,
costituendo un’eccezione al principio secondo il quale
dopo la proposizione della domanda l’inadempiente non
può più adempiere, determina una sospensione dell’effet-
to risolutorio che essa ha per il contratto (Cass. 1366/00;
cfr. altresì Cass. 17 settembre 2008, n. 23751 secondo cui:
“Il termine per sanare la morosità, come previsto dall’art.
55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, in materia di locazioni
di immobili urbani, è da qualificarsi perentorio (e, quin-
di, non prorogabile). Pertanto, costituendo questo tipo
di sanatoria un’eccezione al principio generale stabilito
dall’art. 1453, ultimo comma, c.c. (secondo cui dalla data
della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più
adempiere la propria obbligazione), se entro il concesso
termine di grazia, il conduttore non ha provveduto a sa-
nare la mora, al giudice non è concessa la possibilità di
valutare la gravità o meno dell’inadempimento, a norma
dell’art. 1455 c.c. (così come avviene quando si tratti di
termine essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c.), che deve
perciò ritenersi sussistente “ope legis”);
ritenuto pertanto che tale circostanza è necessaria e
sufficiente a determinare la convalida dello sfratto per
morosità, senza che possano venir in considerazione altre
ragioni allegate dalla parte intimata;
ritenuto che tale circostanza assorba ogni altra valu-
tazione, anche in ordine alla mancata dimostrazione da
parte del conduttore delle difficoltà economiche a giustifi-
cazione della concessione del termine di grazia, in ragione
della precisa contestazione dell’intimante. (Omissis)
A PROPOSITO DELLA
SANATORIA DELLA MOROSITÀ:
L’ORDINANZA 23 LUGLIO 2018
DEL TRIBUNALE DI PADOVA
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. L’ordinanza del Tribunale di Padova. 2. La decisione cir-
ca la concessione del termine di grazia e circa la misura di
questo. 3. Le condizioni di difficoltà del conduttore e la loro
prova. 4. Le somme che devono essere pagate entro il termine
di grazia. 5. Il pagamento degli interessi. 6. La natura peren-
toria del termine di grazia.
1. L’ordinanza del Tribunale di Padova
L’ordinanza 23 luglio 2018 del Tribunale di Padova in-
terviene in un procedimento di sfratto per morosità rela-
tivo ad una locazione abitativa, procedimento nel quale
è stato concesso al conduttore il termine di grazia di 60
giorni per sanare la morosità.
Il giorno di scadenza del termine è sabato 19 maggio.
A tale data il conduttore ha pagato solamente una parte
delle somme dovute: egli infatti non ha ancora pagato né
la somma dovuta per le spese della procedura liquidate
dal Tribunale con il provvedimento concessivo del termi-
ne di grazia né la somma dovuta per il canone del mese
di maggio 2018. Somme – quelle relative alle voci ora in-
dicate – che il conduttore provvede poi a pagare con un
bonifico bancario in virtù del quale le somme pervengono
al locatore mercoledì 23 maggio.
Il giudice – sottolineato che il termine di grazia di cui
all’art. 55 legge n. 392 del 1978 ha natura perentoria – con-
valida, con il provvedimento 23 luglio 2018 che si annota,
lo sfratto per morosità e fissa per l’esecuzione del rilascio
il termine ex art. 56 L. 392 del 1978 al 31 luglio 2018.
Il provvedimento – che si segnala per il rigore con cui
affronta le questioni esaminate – consente di passare bre-
vemente in rassegna alcuni degli aspetti più delicati dell’i-
stituto della sanatoria della morosità disciplinato dall’art.
2. La decisione circa la concessione del termine di gra-
zia e circa la misura di questo
Innanzitutto vengono in rilievo le questioni che con-
cernono la concessione del termine di grazia ex art. 55 L.
392/78 e la misura di questo.
Come noto, l’art. 55 della legge n. 392 – dopo avere
stabilito la regola per cui la morosità del conduttore nel
pagamento dei canoni e degli oneri accessori può essere
sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel cor-
so di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza
del procedimento di sfratto per morosità versi l’importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori
maturati sino alla data dell’udienza maggiorato degli inte-
ressi legali e delle spese processuali che vengano liquidate
in tale sede dal giudice – dispone anche che nel caso in
cui il pagamento delle somme anzidette non avvenga all’u-
dienza il giudice può, a fronte di comprovate condizioni
di difficoltà del conduttore, assegnare a questi un termine
di grazia per la sanatoria della morosità. Per tale termine
viene fissata la misura massima di 90 giorni, salvo il caso
in cui “l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi”
sia “conseguente alle precarie condizioni economiche del
conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e
dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprova-
te condizioni di difficoltà”: ipotesi questa in relazione alla
quale la misura massima del termine è elevata a 120 giorni.
Sulla base di quanto prevede la norma (la quale – se-
condo l’orientamento consolidato della giurisprudenza –
si applica solo nei confronti delle locazioni abitative (1))
all’udienza il giudice – ove la sanatoria della morosità non
intervenga con il pagamento delle somme indicate in quel-
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA