A Proposito Della Ricerca Dell'Agenzia Delle Entrate Sul Mercato Degli Affitti

Autore:Vincenzo Mele
Pagine:602-604
 
ESTRATTO GRATUITO
602
dott
6/2016 Arch. loc. cond. e imm.6/2016 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
A PROPOSITO DELLA RICERCA
DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
SUL MERCATO DEGLI AFFITTI
di Vincenzo Mele
L’Agenzia delle Entrate, tramite una ricerca condot-
ta dall’Ufficio che cura l’OMI (Osservatorio del Mercato
Immobiliare) ha pubblicato una ricerca sul mercato degli
affitti delle abitazioni in Italia, condotta sui contratti regi-
strati nel 2015.
Prima di entrare nel merito dei risultati conseguiti, è
necessario svolgere alcune considerazioni, in quanto in
Italia il mercato delle locazioni di immobili ad uso abitati-
vo è fortemente influenzato dalle normative vincolistiche
vigenti contenute nella legge 431/98.
Una ricerca sul mercato degli affitti, infatti, può riguar-
dare solo una piccola parte dei contratti di locazione così
detti a canone libero per i quali, appunto, può parlarsi di
mercato.
Tutti gli altri tipi di contratti, invece, soggiacciono a
canoni il cui ammontare deriva dagli Accordi territoriali
e per i quali dalla ricerca di mercato non si ricaverebbe
il canone medio ritraibile (essendo questo già stabilito
dagli Accordi), ma solo a individuare quanti dei contratti
esaminati hanno canoni più elevati rispetto a quelli con-
cordati e, cioè, che non corrispondono alle disposizioni
di legge.
Pertanto, la ricerca di mercato sui canoni di locazione
dovrebbe essere circoscritta solo a quelle fattispecie per le
quali il canone è libero, dividendosi il mondo dei contratti
di locazione per uso abitativo in soli due gruppi:
- contratti a canone libero: il canone medio deriva
dalle ricerche di mercato rispondendo all’equilibrio tra
domanda e offerta essendo determinato autonomamente
dalle parti;
- contratti a canone concordato (agevolato, secondo la
terminologia di legge): derivante dagli Accordi territoriali,
ai quali occorre fare univoco riferimento e non autonoma-
mente determinabili.
Pertanto, la ricerca di mercato per la ricerca del cano-
ne medio praticato ha ragion d’essere solo per i contratti
a canone libero.
Fermo quanto detto, si osserva che lo studio dell’A-
genzia crea ulteriore confusione laddove non distingue
le locazioni per esigenze transitorie (anch’esse soggette
al canone concordato) da quelle per utilizzo voluttuario
(ossia quelle ad uso turistico) e, tra queste, quelle gestite
occasionalmente dalle altre utilizzate a tale scopo con at-
tività professionale.
In ogni caso, solo per la seconda tipologia può parlarsi
di canone libero e pertanto solo per esse una ricerca di
mercato può avere dignità statistica.
Con ancor minore rigore, inoltre, l’Agenzia non distin-
gue tra appartamenti ammobiliati e non.
Infatti, la totalità dei contratti di locazione non distin-
gue la parte del canone corrisposto per l’immobile (da cui
discende la redditività cercata) da quella dovuta alla dota-
zione di mobili e arredi che nulla hanno a che vedere con
l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Ne consegue che la ricerca di mercato per definire il
canone medio praticato deve escludere la remunerazione
dovuta per mobili e arredi.
Le criticità delle scelte metodologiche adottate in-
fluiscono sui dati forniti, che non appaiono aggregati in
maniera lineare e pertanto non possono avere coerenza
statistica, nonostante lo sforzo compiuto di attribuzione
di rigore scientifico, sebbene (pag. 68) gli stessi ricerca-
tori avvertano, testualmente: “Si è pertanto operata una
scelta, ovviamente opinabile, di individuare i “segmenti
di mercato” in ragione delle tipologie e della durata dei
contratti, come codificati nel modello di registrazione
RLI”.
Si osserva, in proposito, che il modello RLI risponde
all’esigenza di individuare l’imposta cui sottoporre il con-
tratto e non la tipologia da attribuire ad esso per i fini che
lo studio sulle locazioni abitative dovrebbe proporre.
Nel merito dei dati forniti, poi, si segnala come siano
stati evidenziati i canoni delle maggiori città italiane per
le seguenti tipologie (pag.56):
1) Ordinario transitorio denominato ORD_T;
2) Ordinario lungo periodo denominato ORD_L;
3) Agevolato studenti denominato AGE_S;
4) Agevolato concordato denominato AGE_C.
Per quanto detto in precedenza, i dati relativi alla ti-
pologia 1) non tengono conto della differenza tra canone
concordato o altro;
Analogamente i dati relativi alla tipologia 2) in quan-
to prendono in esame i contratti agevolati, ma includono
anche quelli “con durata a partire da tre anni” includen-
do così anche i 3+2 che non sono contratti a canone li-
bero.
Le tipologie 3) e 4), infine, non possono essere oggetto
di una ricerca di mercato sui valori locativi applicati, in
quanto i canoni non sono oggetto di valutazione autonoma
dei contraenti.
Le città evidenziate sono comunque quelle di maggio-
re dimensione (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo,
Genova, Bologna e Firenze), che per caratteristiche di
mercato, attrazione turistica e tensione abitativa hanno
sensibili differenze tra loro.
Si osserva ancora che l’indice IML (che rappresenta il
“rapporto tra il numero di abitazioni locate (nuovi con-
tratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabi-
li”, ossia la percentuale delle abitazioni locate rispetto a

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA