A Proposito Della Ricerca Dell'Agenzia Delle Entrate Sul Mercato Degli Affitti

• Autore: Vincenzo Mele
• Pagine: 602-604

602

dott

6/2016 Arch. loc. cond. e imm.6/2016 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

A PROPOSITO DELLA RICERCA

DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

SUL MERCATO DEGLI AFFITTI

di Vincenzo Mele

L’Agenzia delle Entrate, tramite una ricerca condot-

ta dall’Uff‌icio che cura l’OMI (Osservatorio del Mercato

Immobiliare) ha pubblicato una ricerca sul mercato degli

aff‌itti delle abitazioni in Italia, condotta sui contratti regi-

strati nel 2015.

Prima di entrare nel merito dei risultati conseguiti, è

necessario svolgere alcune considerazioni, in quanto in

Italia il mercato delle locazioni di immobili ad uso abitati-

vo è fortemente inf‌luenzato dalle normative vincolistiche

vigenti contenute nella legge 431/98.

Una ricerca sul mercato degli aff‌itti, infatti, può riguar-

dare solo una piccola parte dei contratti di locazione così

detti a canone libero per i quali, appunto, può parlarsi di

mercato.

Tutti gli altri tipi di contratti, invece, soggiacciono a

canoni il cui ammontare deriva dagli Accordi territoriali

e per i quali dalla ricerca di mercato non si ricaverebbe

il canone medio ritraibile (essendo questo già stabilito

dagli Accordi), ma solo a individuare quanti dei contratti

esaminati hanno canoni più elevati rispetto a quelli con-

cordati e, cioè, che non corrispondono alle disposizioni

di legge.

Pertanto, la ricerca di mercato sui canoni di locazione

dovrebbe essere circoscritta solo a quelle fattispecie per le

quali il canone è libero, dividendosi il mondo dei contratti

di locazione per uso abitativo in soli due gruppi:

- contratti a canone libero: il canone medio deriva

dalle ricerche di mercato rispondendo all’equilibrio tra

domanda e offerta essendo determinato autonomamente

dalle parti;

- contratti a canone concordato (agevolato, secondo la

terminologia di legge): derivante dagli Accordi territoriali,

ai quali occorre fare univoco riferimento e non autonoma-

mente determinabili.

Pertanto, la ricerca di mercato per la ricerca del cano-

ne medio praticato ha ragion d’essere solo per i contratti

a canone libero.

Fermo quanto detto, si osserva che lo studio dell’A-

genzia crea ulteriore confusione laddove non distingue

le locazioni per esigenze transitorie (anch’esse soggette

al canone concordato) da quelle per utilizzo voluttuario

(ossia quelle ad uso turistico) e, tra queste, quelle gestite

occasionalmente dalle altre utilizzate a tale scopo con at-

tività professionale.

In ogni caso, solo per la seconda tipologia può parlarsi

di canone libero e pertanto solo per esse una ricerca di

mercato può avere dignità statistica.

Con ancor minore rigore, inoltre, l’Agenzia non distin-

gue tra appartamenti ammobiliati e non.

Infatti, la totalità dei contratti di locazione non distin-

gue la parte del canone corrisposto per l’immobile (da cui

discende la redditività cercata) da quella dovuta alla dota-

zione di mobili e arredi che nulla hanno a che vedere con

l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Ne consegue che la ricerca di mercato per def‌inire il

canone medio praticato deve escludere la remunerazione

dovuta per mobili e arredi.

Le criticità delle scelte metodologiche adottate in-

f‌luiscono sui dati forniti, che non appaiono aggregati in

maniera lineare e pertanto non possono avere coerenza

statistica, nonostante lo sforzo compiuto di attribuzione

di rigore scientif‌ico, sebbene (pag. 68) gli stessi ricerca-

tori avvertano, testualmente: “Si è pertanto operata una

scelta, ovviamente opinabile, di individuare i “segmenti

di mercato” in ragione delle tipologie e della durata dei

contratti, come codif‌icati nel modello di registrazione

RLI”.

Si osserva, in proposito, che il modello RLI risponde

all’esigenza di individuare l’imposta cui sottoporre il con-

tratto e non la tipologia da attribuire ad esso per i f‌ini che

lo studio sulle locazioni abitative dovrebbe proporre.

Nel merito dei dati forniti, poi, si segnala come siano

stati evidenziati i canoni delle maggiori città italiane per

le seguenti tipologie (pag.56):

1) Ordinario transitorio denominato ORD_T;

2) Ordinario lungo periodo denominato ORD_L;

3) Agevolato studenti denominato AGE_S;

4) Agevolato concordato denominato AGE_C.

Per quanto detto in precedenza, i dati relativi alla ti-

pologia 1) non tengono conto della differenza tra canone

concordato o altro;

Analogamente i dati relativi alla tipologia 2) in quan-

to prendono in esame i contratti agevolati, ma includono

anche quelli “con durata a partire da tre anni” includen-

do così anche i 3+2 che non sono contratti a canone li-

bero.

Le tipologie 3) e 4), inf‌ine, non possono essere oggetto

di una ricerca di mercato sui valori locativi applicati, in

quanto i canoni non sono oggetto di valutazione autonoma

dei contraenti.

Le città evidenziate sono comunque quelle di maggio-

re dimensione (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo,

Genova, Bologna e Firenze), che per caratteristiche di

mercato, attrazione turistica e tensione abitativa hanno

sensibili differenze tra loro.

Si osserva ancora che l’indice IML (che rappresenta il

“rapporto tra il numero di abitazioni locate (nuovi con-

tratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabi-

li”, ossia la percentuale delle abitazioni locate rispetto a