Problemi immobiliari e dintorni

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 637-641

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@1. Finito il blocco degli sfratti

Il Governo non ha prorogato il blocco sfratti ed ha approvato un decreto legge (per la sua conversione in legge, cfr. infra, al n. 10, nonché nella parte «Varie» in questo fascicolo) che detta nuove regole per l'accesso all'affitto da parte delle categorie disagiate. Vengono previsti buoni casa ed agevolazioni fiscali, anche maggiorate, per i proprietari di casa che affittano ai Comuni ed agli inquilini con sfratto a suo tempo sospeso. Gli inquilini che formuleranno una proposta irrevocabile per la stipula di un nuovo contratto di affitto avranno diritto ad un differimento fino al 31 ottobre dello sfratto eventualmente in corso nei loro confronti.

I contratti non possono essere stipulati a favore dei conduttori delle categorie disagiate sono di 5 tipi: due tipi potranno essere stipulati coi proprietari dai Comuni (che li assegneranno poi agli inquilini con atti di concessione amministrativa e garantiranno direttamente ai proprietari il pagamento del canone ed il puntuale rilascio dell'immobile alla scadenza del contratto); altri tre tipi potranno essere stipulati dagli inquilini con i loro attuali locatori o con qualsiasi proprietario. I Comuni riceveranno dallo Stato, per ogni contratto da loro stipulato, un contributo da 3 mila a 5 mila euro, così come i proprietari che stipuleranno i nuovi contratti. Per questi ultimi sono anche previste agevolazioni erariali, uguali o maggiori di quelle attualmente già stabilite per i contratti agevolati, a seconda che i proprietari lochino i loro immobili al canone stabilito dagli Accordi territoriali tra Confedilizia e sindacati inquilini o a canone libero.

Anche la durata dei contratti (da un anno a 18 mesi; tre anni; quattro anni) influisce sulle agevolazioni erariali.

È poi da ricordarsi che l'art. 6 legge 9 dicembre 1998, n. 431 aveva natura transitoria (Trib. Mantova 15 dicembre 2000; Trib. Mantova 22 gennaio 2001; Trib. Vicenza 5 febbraio 2001).

Sulla base di tale giurisprudenza, al termine dei nuovi contratti che verranno stipulati ex D.L. 240/04, potrà quindi procedersi alle intimazioni di finita locazione nelle forme ordinarie, senza che il conduttore possa invocare la graduazione di cui al citato art. 6.

@2. Immobili storici, sconti fiscali più facili

Novità positive per gli immobili storici (a parte l'assurda nuova previsione di denuncia delle locazioni) dal Codice dei beni culturali entrato in vigore lo scorso 1º maggio. Prescrive, infatti, che «i privati proprietari, possessori o detentori di beni appartenenti al patrimonio culturale sono tenuti a garantirne la conservazione» (art. 1, comma 5, del D.L.vo n. 42 del 22 gennaio 2004). Il provvedimento definisce poi - all'articolo 29 - l'attività di conservazione: «La conservazione del patrimonio culturale è assicurata mediante una coerente, coordinata e programmata attività di studio, prevenzione, manutenzione e restauro» (categorie di interventi, queste ultime, che vengono, nel prosieguo della stessa norma, analiticamente definite).

La (nuova) normativa - in collegamento con quella tributaria - è tale da ampliare notevolmente le agevolazioni fiscali per i palazzi storici (e i beni vincolati in genere, archivi compresi).

L'articolo 15, lettera g), del Tuir, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (come rinumerato dall'articolo 1 del D.L.vo 12 dicembre 2003, n. 344, in vigore dal 1º gennaio 2004), stabilisce infatti che godono della prevista agevolazione fiscale (detrazione dalle imposte lorde del 19 per cento dell'onere) «le spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate», aggiungendo che «la necessità delle spese, quando non sono obbligatorie per legge, deve risultare da apposita certificazione rilasciata dalla competente Soprintendenza».

Ma ora - come visto - tutti questi interventi sono proprio obbligatori per legge e sono, quindi, direttamente ammessi alla detrazione di cui alla normativa tributaria.

L'«interpretazione autentica» degli interventi che go dono delle agevolazioni fiscali, operata dal nuovo Codice dei beni culturali con la normativa anzidetta, opera anche a proposito delle «erogazioni liberali in denaro a favore dello Stato, delle Regioni, degli enti locali territoriali, di enti o istituzioni pubbliche» eccetera (articolo 15, lettera h).

@3. Censimento Istat su edifici ed abitazioni

Gli edifici in Italia sono circa 13 milioni; quelli ad uso abitativo sono oltre 11 milioni (pari all'86,5% del totale).

Questo è quanto emerge da alcuni dati diffusi dall'Istat, relativi agli edifici ed alle abitazioni, rilevati in occasione del censimento 2001. La rilevazione - che per gli edifici costituisce una novità rispetto ai censimenti precedenti, nei quali non era prevista (anche se nel 1981 e nel 1991 alcune informazioni sulle abitazioni erano state raccolte) - consente di comporre un quadro informativo dettagliato sugli edifici ad uso abitativo e un quadro semplificato su tutti gli altri edifici ad uso non abitativo (musei, chiese, ecc.).

Scendendo nel dettaglio, la distribuzione degli edifici nel territorio mostra come, sul totale nazionale, quasi il 50% si concentri in sole cinque regioni: Sicilia (12,2%); Lombardia (11,9%); Veneto (8,4%); Puglia (7,9%) e Piemonte (7,8%). Le regioni che incidono meno sul totale nazionale per quantità di edifici censiti sono la Valle d'Aosta, il Molise e la Basilicata. Il peso relativo di ciascuna regione dipende ovviamente sia dalla consistenza della popolazione che da fattori legati alle caratteristiche del territorio, quali Page 638 l'estensione e la conformazione orografica: nelle regioni appenniniche ed alpine, gli insediamenti abitativi sono in generale meno numerosi rispetto alle zone di pianura e l'edificazione risulta più contenuta.

In dieci anni, le abitazioni sono cresciute del 9% (nel 2001 erano 27 milioni), molto più velocemente quindi della popolazione residente, con un calo del numero di persone per alloggio. Nei grandi comuni si trova il 15,1% dello stock abitativo del Paese (oltre 4 milioni di abitazioni).

La città con il numero maggiore di persone per appartamento occupato è Napoli, con 3,2 residenti, mentre Trieste si ferma a 2,1. In Val d'Aosta solo il 52,8% delle abitazioni risulta occupato da residenti, seguita da altre sei province, che hanno valori al di sotto del 60% (L'Aquila, Crotone, Sondrio, Savona, Rieti e Imperia). Il valore massimo di abitazioni occupate (93,7%) si raggiunge nella Provincia di Milano...