Problemi Condominiali (Clinici E Nuovi) E Problemi Locativi (Convenzione Contratti 'Concordati' Ed Altro)

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 263-265

263

Arch. loc. cond. e imm. 3/2017

Dottrina

PROBLEMI CONDOMINIALI

(CLINICI E NUOVI) E PROBLEMI

LOCATIVI (CONVENZIONE

CONTRATTI “CONCORDATI”

ED ALTRO)

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Obbligo di contabilizzazione e relazione tecnica “assevera-

ta”. 2. Condominio, decreto ingiuntivo nei confronti dell’ex

proprietario. 3. Partecipazione all’assemblea e imputazione

delle spese in caso di condominio parziale. 4. Stalking con-

dominiale, anche in riferimento ai vicini di casa. 5. Imu, Tasi

e immobili in comodato. 6. Non confondere i tipi di contratto

con i contratti tipo. 7. Poste Italiane, obbligo di servizio capil-

lare. 8. Amministratore e incasso del compenso.

1. Obbligo di contabilizzazione e relazione tecnica “as-

severata”

Come già evidenziato su queste colonne, il decreto cor-

rettivo al d.lgs. n. 102/’14 ha previsto, con riferimento al ri-

parto delle spese connesse al consumo di calore a seguito

dell’adozione di sistemi di termoregolazione e contabiliz-

zazione, che tale riparto possa derogare alla norma tecni-

ca UNI 10200 (e successive modif‌iche e aggiornamenti)

ove detta norma “non sia applicabile o laddove siano com-

provate, tramite apposita relazione tecnica asseverata,

differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le

unità immobiliari costituenti il condominio o l’edif‌icio po-

lifunzionale superiori al 50 per cento”.

Ciò posto, interessa in questa sede soffermarsi sul con-

cetto di “relazione tecnica asseverata”. Il legislatore in-

fatti, nel provvedimento in questione, non chiarisce cosa

debba intendersi per “asseverata” e, in particolare, se tale

termine possa essere letto nel senso di “giurata”. Né dall’a-

nalisi di altri provvedimenti legislativi si può trarre una

conclusione certa circa il fatto che i due termini possano

essere utilizzati come sinonimi, nonostante questo sia il

comune convincimento.

In senso contrario risulta essersi espressa, ad esempio,

la giurisprudenza amministrativa la quale ha ritenuto la

nozione di perizia “asseverata” non coincidere con quella

di perizia “giurata” essendo suff‌iciente, per integrare la

prima, una dichiarazione resa dall’interessato “con cer-

tezza e convincimento” nella quale lo stesso si assuma la

responsabilità di quanto affermato confermando che ri-

sponde al vero (Tar Abruzzo, Pescara, Sez. I, sent. n. 450

del 28.4.’08). Ciò che, tornando al caso che ci occupa, si-

gnif‌icherebbe, in sostanza, che, ai f‌ini della deroga di cui

trattasi, è suff‌iciente che il tecnico incaricato sottoscriva

la sua relazione attestando – attraverso un’apposita di-

chiarazione riportata nella relazione stessa – la veridicità

dei contenuti ivi riportati.

2. Condominio, decreto ingiuntivo nei confronti dell’ex

proprietario

Sono noti i presupposti che legittimano la richiesta di

decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63,

primo comma, disp. att. cod. civ.. Ma è opportuno fare il

punto sull’applicazione della citata norma in caso di tra-

sferimento della proprietà dell’unità immobiliare e, in par-

ticolare, sulla possibilità per l’amministratore di ottenere

decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confron-

ti del vecchio proprietario. Sulla questione si è espressa la

giurisprudenza, la quale ha negato, in più occasioni, tale

possibilità. Questo perché il predetto art. 63, avendo carat-

tere eccezionale, è – per i giudici – applicabile “soltanto

nei confronti di colui che riveste la qualità di condòmino”

nel momento in cui viene proposto il ricorso monitorio (cfr.

ex multis, Cass. sent. 23345 del 9.9.’08). Deriva da quanto

precede, allora, che l’amministratore potrà ottenere decre-

to ingiuntivo immediatamente esecutivo solo nei confronti

del nuovo proprietario, il quale, in applicazione del secon-

do comma dello stesso art. 63, è obbligato, solidalmente con

l’alienante, “al pagamento dei contributi relativi all’anno in

corso e a quello precedente” (dove “anno” – si badi bene – è

da intendersi come “anno di gestione” e non “anno solare”).

Nei confronti dell’ex proprietario, invece, l’amministratore

non potrà avvalersi della clausola di provvisoria esecutività

di cui alla norma in questione, sicché dovrà agire con un

ordinario decreto ingiuntivo.

3. Partecipazione all’assemblea e imputazione delle

spese in caso di condominio parziale

Non è raro che uno o più beni risultino, per obiettive ca-

ratteristiche strutturali e funzionali, destinati al servizio o

al godimento in modo esclusivo di una parte dell’edif‌icio

condominiale. Ove questo accada si conf‌igura, secondo la

giurisprudenza (cfr. Cass. sent. n. 23851 del 24.11.’10), la

fattispecie del “condominio parziale”. Ciò che – sempre se-