Problemi aperti della disciplina del condominio nella prospettiva della sua riforma

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 133-136

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1. L'attuale disciplina del condominio negli edifici è dettata dal codice civile del 1942: sono dunque ormai 65 anni che essa ha vigore.

   Vi sono stati nel corso di tale lungo periodo - soprattutto negli anni più recenti - alcuni interventi che, con disposizioni particolari e specifiche contenute in leggi speciali, hanno modificato parzialmente la disciplina codicistica. Si è trattato però di interventi di portata assai limitata, diretti per lo più a fissare dei quorum ridotti rispetto alle previsioni codicistiche per le decisioni dell'assemblea circa l'esecuzione di determinati interventi nell'ambito del condominio (in materia di superamento delle barriere architettoniche, di parcheggi, di risparmio energetico, ecc.). Nel suo complesso la disciplina della materia quale prevista dal Codice civile è rimasta sempre la medesima: la fisionomia attuale del condominio è dunque sempre quella che era stata fissata dal legislatore del 1942.

   Potrebbe pensarsi che la disciplina del condominio, per il fatto che per tanti anni essa è rimasta invariata, costituisca oggi un corpus di norme ormai fisso, consolidato, ampiamente conosciuto e sperimentato, tale da non dare luogo più ad incertezze o a problemi interpretativi o applicativi.

   Non è così. In realtà la disciplina codicistica del condominio è stata (ed è tutt'ora) oggetto di esame, di approfondimento, di riconsiderazione da parte della giurisprudenza e della dottrina sì che ancora oggi (o, forse, oggi ancora più che nel passato) sono presenti in materia punti incerti, questioni e problemi.

   Penso che sia importante che ciò sia tenuto presente nella prospettiva della riforma della disciplina del condominio: la conoscenza delle questioni ancora aperte e - più in generale - la consapevolezza della delicatezza e della profonda problematicità che è connaturata all'intera materia può e deve essere tenuta presente in sede di formazione della nuova disciplina del condominio.

2. Un primo profilo assai delicato concerne l'ambito di applicazione della disciplina del condominio.

   È noto che il legislatore del 1942 nel dettare la disciplina del condominio ha tenuto presente una tipologia di edificio corrispondente all'ipotesi più normale e frequente all'epoca: quella dell'edificio con sviluppo verticale elevantesi su più piani. Proprio per questa ragione l'art. 1117 c.c. fa riferimento ai «proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio».

   Ed è noto che accanto a questa tipologia di costruzione sono venute poi ad esistenza (ma per la verità esistevano già a quell'epoca) altre tipologie di costruzione: si è posto pertanto il problema dell'applicabilità della disciplina del condominio quale prevista dagli artt. 1117 e ss. c.c. anche a situazioni diverse rispetto alla tipologia anzidetta.

   Si sono così progressivamente prese in considerazione le ipotesi della pluralità di edifici aventi una o più parti in comune e quella dei complessi di ville a schiera. E la giurisprudenza si è andata orientando verso un sempre maggiore ampliamento dell'ambito di applicazione della disciplina del condominio.

   Assai significative sono le più recenti pronunce della Corte di cassazione in materia. «La varietà delle tipologie costruttive è tale da non consentire di affermare aprioristicamente la configurabilità come condominio in senso proprio solamente negli edifici che si estendono in senso verticale: anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente come in particolare proprio le case a schiera possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni come quelli che sono elencati nell'art. 1117 c.c. peraltro esemplificativamente e con la riserva «se il contrario non risulta dal titolo». Anche in mancanza di un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale l'ipotesi della condominialità non può senz'altro essere esclusa neppure per un insieme di edifici indipendenti. Lo si ricava - riporto le parole della Cassazione - dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui «un gruppo si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», pur quando «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice»: dal che si desume che è ammessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a sè stanti aventi in comune solo alcuni elementi o locali o servizi o impianti condominiali»¹.

   Ancor più recentemente la Corte di cassazione ha affermato che «il presupposto perché...