Primi appunti sulle disposizioni in tema di locazione contenute nel nuovo 'codice del turismo

Autore:Scalettaris Paolo
Pagine:124-129
RIEPILOGO

1. Premessa. 2. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico. 3. Le locazioni turistiche. 4. La modifica del primo comma dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978. 5. La modifica del terzo comma dell’art. 27 legge n. 392 del 1978. 6. L’albergo diffuso. 1. Premessa

 
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dott
2/2012 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
PRIMI APPUNTI SULLE
DISPOSIZIONI IN TEMA
DI LOCAZIONE CONTENUTE
NEL NUOVO “CODICE DEL
TURISMO”
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Le unità abitative ammobiliate ad uso turisti-
co. 3. Le locazioni turistiche. 4. La modifica del primo comma
dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978. 5. La modifica del
terzo comma dell’art. 27 legge n. 392 del 1978. 6. L’albergo
diffuso.
1. Premessa
Il decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (il “codice
del turismo”), entrato in vigore il 21 giugno 2011, contiene
tutto un complesso di norme destinate a fornire una disci-
plina organica del mercato del turismo (1).
Il nuovo testo legislativo contiene peraltro numerose
disposizioni dirette a disciplinare i rapporti relativi al go-
dimento degli immobili: oltre ad importanti ed innovative
disposizioni in tema di multiproprietà indirizzate a rece-
pire in materia la direttiva europea 2008/122/CE vi sono
anche alcune disposizioni di portata rilevante concernenti
la definizione degli immobili destinati ad uso turistico ed i
relativi contratti di locazione.
Esaminerò brevemente qui di seguito queste ultime
disposizioni.
2. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico
L’allegato 1 del decreto legislativo - allegato che reca
il titolo “codice della normativa statale in tema di ordina-
mento e mercato del turismo” - contiene l’elencazione e
la classificazione delle strutture turistiche ai fini dell’ap-
plicazione della disciplina fissata dal codice del turismo.
Tali strutture vengono distinte in quattro tipi:
a) le “strutture ricettive alberghiere e paralberghiere”
(art. 9);
b) le “strutture ricettive extralberghiere” (art. 12);
c) le “strutture ricettive all’aperto” (art. 13); ed infine
d) le “strutture ricettive di mero supporto” (art. 14).
Nell’ambito delle strutture ricettive extralberghiere
vi sono anche “le unità abitative ammobiliate ad uso turi-
stico” [lett. d) del primo comma dell’art. 12], specifica ti-
pologia di struttura extralberghiera che identifica le “case
o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cu-
cina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una
o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a
sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la
prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”.
Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico possono
essere gestite - viene precisato - o in forma imprendito-
riale oppure in forma non imprenditoriale, in questo caso
“da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di
quattro unità abitative senza organizzazione in forma di
impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene
attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di
notorietà, da parte di coloro che hanno la disponibilità
delle unità abitative”. È poi prevista la possibilità della
“gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e
società di gestione immobiliare e turistica che interven-
gono quali mandatarie o sublocatrici, nelle locazioni di
unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma
imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle
quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non
intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio
dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a
tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività im-
prenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie
di servizi o di gestione dedicate alla locazione”.
Da sottolineare che in relazione a tutte le strutture
turistiche (e dunque anche in relazione a quelle extral-
berghiere, che comprendono appunto gli appartamenti ar-
redati locati ai turisti) è prevista la fissazione di standard
minimi nazionali dei servizi e delle dotazioni anche ai fini
di una uniforme classificazione delle strutture stesse.
3. Le locazioni turistiche
3.1. Come è noto, l’art. 1, primo comma, lett. c) della
legge n. 431 del 1998 (legge che detta la disciplina genera-
le per le locazioni di immobili destinati ad uso abitativo)
ha individuato normativamente e disciplinato autonoma-
mente - peraltro per la prima volta - la categoria delle
locazioni degli immobili ad uso abitativo (alloggi) “locati
esclusivamente per finalità turistiche” ed ha disposto che
a questi non si applichi la disciplina prevista dagli articoli
2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 della legge stessa.
A seguito dell’introduzione - per la prima volta, come si
è detto - di tale categoria di locazioni, è insorta discussio-
ne circa la precisa definizione - sulla base delle indicazioni
della norma ora ricordata - dei caratteri e dei confini de-
gli alloggi in questione: ciò anche in relazione alla neces-
sità di distinzione della figura della locazione turistica da
quella della locazione transitoria, figura questa che - al
contrario della prima - trova specifica disciplina proprio
nella legge n. 431 del 1998 (art. 5 della legge).
Al riguardo si è affermato (2) che la categoria dei con-
tratti di locazione turistica deve ritenersi riferibile ai con-
tratti stipulati per ragioni di svago, villeggiatura, vacanza
o riposo, senza alcun collegamento con esigenze abitative
primarie, per un periodo di tempo normalmente, ma non
necessariamente, limitato.
Da segnalare che il dibattito in argomento è stato re-
centemente arricchito da una importante sentenza della
Corte di Cassazione - la sentenza n. 13438 del 20 giugno
2011 (3) - che ha affermato che il contratto di locazione

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